【第1篇】房屋租赁收入营改增后
问 ：某公司建造了一个大型冻库，除了本公司储存货物外，也代客贮放货物，按所贮放货物的时间收取一定费用。请问，某公司取得的收入如何交纳增值税，是否按照不动产经营租赁服务计算缴纳增值税？是否应当按租赁收入 12％缴纳房产税？
答 ：物流辅助服务属于现代服务范畴，物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、装卸搬运服务、仓储服务和收派服务。仓储业是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。经营租赁服务和仓储服务都属于现代服务业征税范围。
另外，根据我国《民法》等有关法律规定，租赁业与仓储业还有以下三点主要区别 ：
一、二者性质不同。
租赁合同是转移财产权利的合同，出租人将租赁物（如房产等）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其中提供收益权或物的一方为出租人，另一方则为承租人，而仓储合同是提供劳务合同，是保管人储存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的合同，提供仓储保管服务的一方为仓储保管人，将仓储物交由保管人仓储保管的为存货人。
二、合同对象要求不同。
租赁合同是转移租赁物的使用、收益权的合同，转让的不是所有权，合同终止时，租赁物要归还，而仓储保管的对象只能是动产、不动产不能成为仓储物，存货人的货物交付或返还请求权以仓单为凭证。
三、合同权力义务不同。
租赁合同是双方、有偿的，交付租金与转移租物的使用权存在对价关系，交付租金是获取租赁物使用权的对价，获取租金是出租的目的，而仓储合同是一方提供服务，另一方支付报酬费用，仓储人还负有验收、接受仓储物，给付仓单、保管、危险通知和及时处理，返还仓储物等义务。
由此可见，某公司代客贮放并代为保管，属于“仓储服务”范畴，不属于不动产经营租赁服务，因此，应按“仓储服务”计算缴纳增值税。冻库属于房屋范畴，某公司应当按房屋余值从价计征缴纳房产税。
财税专家简介：敦秀娟，女，注册税务师，会计师，河北长河税务师事务所有限公司项目经理，曾在企业任职会计多年，有着丰富会计从业经验。主持多家企业的涉税鉴证和房地产土增税清算等工作，并担任多家大中型企业的税务顾问。
【第2篇】房屋租赁收入如何纳税
租房，对我们来讲都不陌生；我记得当年北漂的时候，当年在北京的一家小公司做实习财务，工资3000多块，就租了一个地下室，月租700块；里面各种管道就在头上盘着，床脚处的水管有点漏水，需要放置一个大盆接水。
之所以想到这里，是因为有小伙伴私信，问了我关于租房的问题！
这需要在租房前询问清楚，租户到底是个人自己住，还是单位或者企业租用。很多人不是很理解，觉得租个房子很简单，只要交完钱顺利入住使用就可以了，其实并没有那么简单；出租房屋也是需要交税的。
一、个人出租房屋
个人出租非住房应缴纳以下税款房产税：
1.增值税：
住房
月租金/(1+5%)减按1.5%计算缴纳(原适用税率为5%);
个人
非住房(包括厂房、商铺、写字楼、土地使用权、特殊资产等)对外出租，增值税按月租金/(1+5%)按5%计算缴纳。
总结：租住房的，税率有优惠(1.5%)；租其他类型用房的，按正常税率(5%)计收。
2.房产税：
个人将住房对外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按4%计算缴纳房产税;个人将非住房对外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按12%计算缴纳房产税。
总结：租住房的，房产税税率按4%计;租非住房的，则按正常税率(12%)计算房产税。
3.营业税：
以租金收入的5%计算缴纳；
4.城市维护建设税及教育费附加：
城建税按实际缴纳的增值税按7%(市区)或5%(县、镇)计算缴纳，教育费附加则按3%或2%计算缴纳。
5.个人所得税：
租租房的，个税税率有优惠(10%);租其他类型用房的，则按正常税率(20%)计收。
在计算缴纳个人所得税时，下列费用允许税前扣除：
（1）财产租赁过程中所缴纳的附加税费及印花税;
（2）由纳税人实际承担的该出租财产所产生的修缮费(以800元为限，不足抵扣的，留待下次抵扣，扣完为止);
（3）扣除完①+②项后的差额，与4000元进行比较。4000元以下(含)，减除费用为800元;超过4000万元的，减除20%。
特别规定：符合核定征收个人所得税的自然人，应纳个税=不含税租金收入×核定征收率。
核定征收率各个地区有差异，具体需要纳税人与当地主管税局进行沟通。
按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；
4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20％。
6.印花税：
按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
个人出租住房应缴纳以下税款，对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠：房产税：以租金收入4%计算缴纳；营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳；
二、房屋租赁怎样交税
应纳税额计算公式为：
应纳税额＝租金收入×综合征收率；
1.纳税人有下列情形之一的，地税机关可以核定其应纳税额：
拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的；
发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，
应纳税额计算公式为：
应纳税额＝出租房屋建筑面积×每平方米核定税额；
2.个人出租房屋的税收综合征收率为5%
如果主体是单位，出租房屋应向主管地税机关申报缴纳5%营业税及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费，按租金收入缴纳12%房产税、按“财产租赁合同”缴纳1‰ 印花税以及土地使用税、企业所得税等税费。
【举个栗子】
省对个人出租房屋核定的应税所得率为5%，那应缴个人所得税就是以租金收入×5%×适用税率。例如，某人这个月出租房屋取得租金10000元（不含增值税），且不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用，其应缴纳的个人所得税为：
（1）出租的是住房：10000×5%×10%=50元；其个人所得税实际税负为0.5%（50/10000），也就是0.5%的征收率。
（2）出租的非住房：10000×5%×20%=100元；其个人所得税实际税负为1%（100/10000），也就是1%的征收率。
【第3篇】营改增后房屋租赁收入账务处理
房地产开发企业租赁收入的账务处理
借:银行存款或应收账款
贷:其他业务收入--租赁收入(或主营业务收入)
应交税费-应交增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定:
1、2023年5月1日起,不动产租赁服务税率为11%.
2.一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.纳税人出租其2023年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
3.一般纳税人出租其2023年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
所交的的房产税税款应如何处理?
1、交房产税时
借:管理费用--房产税
贷:银行存款(或现金)
2、提租金收入税金时
借:其他业务支出(或主营业务税金及附加)
贷:应交税金--城建税
贷:其他应交款--教育费附加
3、上缴税金时
借:应交税金--城建税
借:其他应交款--教育费附加
贷:银行存款(或现金)
如果租赁业务是该企业的主营业务,租金收入的税金应该放在主营业务税金及附加,如果租赁业务不是主营业务,租赁租金的税金应该记到其他业务支出.
