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土地增值税清算税款鉴证明细表(16篇)

发布时间:2024-11-12 查看人数:61

【导语】土地增值税清算税款鉴证明细表怎么写好?很多注册公司的朋友不知怎么写才规范,实际上填写公司经营范围并不难,我们可以参考优秀的同行公司来写,再结合自己经营的产品做一下修改即可!以下是小编为大家收集的土地增值税清算税款鉴证明细表,有简短的也有丰富的,仅供参考。

土地增值税清算税款鉴证明细表(16篇)

【第1篇】土地增值税清算税款鉴证明细表

土地增值税清算,是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定,计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供清算资料,办理清算申报,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。为了让大家更好地了解土地增值税清算,小编整理了一些相关知识,有需要的快抱走吧~

1、什么情况需要进行土地增值税清算呢?

纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:

(一)房地产项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(一)已竣工验收的房地产项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第(三)项情形的,应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

2、办理清算申报的时间?

纳税人开发的房地产项目符合应清算条件的,应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的,应当在收到通知书之日起90日内,至主管税务机关办理清算申报。

纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款;清算结果为多缴税款的,纳税人提出退还申请的,主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

3、应当提交的清算资料

纳税人办理清算申报时,应当提交以下清算资料:

(一)国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》;

(二)《收入和扣除项目明细表(按年度统计)》、《收入和扣除项目明细表(按类别统计)》;

(三)房地产项目清算情况书面说明,主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况;

(四)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件;

(五)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件;

(六)《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》;

(七)关联交易详细书面说明,包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况;

(八)扣除项目金额分摊书面说明,包括纳税人在不同项目(含分期项目)、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况;

(九)纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送鉴证报告。

上述资料主管税务机关已经取得的,不再要求纳税人报送。

4、相关税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。普通标准住宅的认定以当地人民政府每年发布的标准为准。

纳税人按照规定办理清算申报时,其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的,主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的,由纳税人提出书面申请,主管税务机关按照程序办理免税手续

【第2篇】土地增值税 计算

土地增值税的计算方法有两种,一种是分步计算法,一种是速算扣除法。现实中,由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐,企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。那么,土地增值税是如何计算的?

土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额为计税依据缴纳的行为税。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税是纳税人按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的,即增值额乘以适用的税率,减去扣除项目乘以速算扣除数系数计算出的土地增值税税额。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。其中,土地增值税增值额的计算,主要涉及应税收入、扣除项目的确定。

土地增值税的计算公式为:土地增值税=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。具体计算方法为:

1、增值额未超过扣除项目金额50%时,土地增值税税额=增值额*30%;

2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%时,土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%;

3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%时,土地增值税税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%;

4、增值额超过扣除项目金额200%时,土地增值税税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。

比如,某房地产开发公司转让商品房两栋,取得收入总额2500万元,应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关的税金和其他扣除金额合计1100万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

(1)确认应税收入2500万元

(2)确认扣除项目金额1100万元

(3)计算增值额:2500万元—1100万元=1400万元

(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:增值额与扣除项目金额的比率=1400万元/1100万元=127%

(5)计算应缴纳的土地增值税税额=1400万元*50%-1100万元*15%=535万元。

从该例子可以看出,土地增值税的计算是按照先确认应税收入,再确认扣除项目金额、增值额,以及增值额与扣除项目金额比率,最后计算出土地增值税的应纳税额。另外,符合土地增值税清算条件的,应进行土地增值税的清算。

土地增值税的应税收入。按照税法的规定,纳税人转让房地产取得的应税收入,应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看,包括货币收入、实物收入和其他收入。

需要强调的是,房地产开发企业如果存在隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,按照房地产评估价格计算征收。

土地增值税的扣除项目。我们知道,房地产企业在计算土地增值税应纳税额时,并不是直接对转让房地产所取得的收入征税,而是要对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的余额征税。税法准予从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项:

一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

二是房地产实际发生的开发成本,包括土地的征用及拆除补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

三是房地产开发费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四是与转让房地产有关的税金,即在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税,以及教育费附加。

五是其他扣除。

六是旧房及建筑物的评估价格。

总之,土地增值税的计算方法有两种,一种是分步计算法,一种是速算扣除法。现实中,由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐,企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。土地增值税的计算,主要涉及应税收入、扣除项目和增值额的确定。

我是智融聊管理,欢迎持续关注财经话题。

2023年9月26日

【第3篇】旧房转让土地增值税计算

会员:

我公司是增值税一般纳税人,现预转让2017购买的一座公寓,购买时取得增值税专用发票,已经抵扣了进项税额,请问我公司转让该公寓计算土地增值税时扣除的购买价款是否含增值税?

大成方略:

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(

财税[2006]21号)第二条规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第三条规定,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第六条第(三)项进一步明确,营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

由于你公司购买公寓时取得增值税专用发票已经抵扣了进项税额,所以你公司转让旧房计算土地增值税时,扣除的购买价款为不含增值税的价款。

【第4篇】土地价款增值税扣除政策

前言

对于房地产开发企业而言,其主要成本由三大部分构成,分别为:土地成本、建安成本和税收成本。这三者合计在一起,估计要占地产企业开发成本总额的80%以上。其中,土地价款如何在税前扣除(主要指的是增值税、土地增值税和企业所得税等),关系到房地产企业的最终税负高低。因为其中涉及到的法律法规较为繁杂,很多纳税人表示很难准确把握政策规定,从而导致在税收管理过程中交了不少学费。有基于此,我们特开一期系列专栏,希望能将土地价款税前扣除的相关知识分享给大家,希望能对圈内从业人士有所启迪。

增值税

1.国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。

自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

实务中,我们还经常听到“自建”,那么自建是否与房企销售自行开发的房地产项目完全相同呢,这二者有何区别?其实,说起来也不难区分。首先,二者的建设主体不同。自建一般多指于非房企利用现有的土地进行房屋建设的业务,而房地产开发则很明显属于房地产开发企业的专属名词,即你得有开发资质。房地产企业开发的地产项目将来能够作为商品对外销售,而自建房产则一般仅限于自用或出租(无法销售)。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

这一条说的什么意思?简单说就是,房地产开发企业拿到手上的可能是土地(这一点好理解,大多数的地产开发项目均属如此),也有可能是从别人手上拿到的一个半成品(在建工程)。那么根据国家税务总局公告2023年第18号文的规定,对于房地产开发商而言,无论拿到的是土地还是在建工程,都属于销售自行开发的房地产项目,都可以适用18号公告的相关政策规定。

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)

当然了,这第四条有个默认前提条件,即若是2023年5月1日前取得的老项目,也可以选择采用简易计税,这没有问题。第四条说的是,一般纳税人它如果选择采用一般计税方法的话,是允许从销售额中抵减土地价款的。那如果是选择简易计税呢,也就不存在销项抵进项的问题,直接以取得的全部价款和价外费用,除以(1+5%),再乘以5%,直接交增值税便是。

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

原则上,土地价款的分摊先按占地面积法,再按建筑面积法,这样更为科学。当然实践中,每个地方税务局的执行口径不太一样,这个需要纳税人与当地税局事前作好沟通工作。需要注意一点的是,在确立房地产项目可供销售建筑面积时,一定要记得将公共配套所占的建面给剔除出来,这其实是税法对于纳税人的一个“让利”,如果你不拿出来,沥呕君只能说,吃亏的是你纳税人自己。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

扣除土地价款,不是想怎么扣就怎么扣,也不是你实际支付了多少,我就让你抵扣多少。关键看合规票据。要么是发票,要么得是财政票据。很多时候,问题就出在这个合规票据上。有人说,我要是真拿不出怎么办?尽可能让规土部门给出一个书面性的文件,证明你的土地成本是真实发生的。然后再拿着这个,去与当地主管税局做沟通工作。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目,是指:

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目;

(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业采用简易计税好,还是一般计税方法更优?这个说实话,还真不是一两句话能够说得清的。一般性的原理是什么呢,如果你有大额进项且能取得对应合规发票的,那么理论上一般计税方法更优,反之,则是简易计税更划算。当然了,这个毕竟只是臆想,最终还需要分别用两种方法测算比较一下,才能得到最佳选择。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

前面已有论述,略过。

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

这一条也很容易理解。无论是免增值税的项目也好,还是简易计税也罢,都是不存在差额计税一说,因此,这两种类型的项目所对应的进项,需要单独从进项税额中剔除出来,不得抵扣。第十三条为纳税人提供了一个划分标准,那就是《建筑工程施工许可证》。按施工许可证上所列明的“建设规模”,把各项目对应取得的“进项税额”做进项转出。

2.财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

从上文不难看出,房地产企业向政府部门支付拆迁补偿费也好,还是向其他单位或个人(指的是被拆迁户)支付拆迁补偿费也罢,都允许你在计算销售额时扣除。其原理说,你可以把它看做是广义性质的土地价款。拆迁补偿费未支付完全,这地你根本就拆不动,也拿不下来,所以这就视同作为土地成本构成的一部分,没有问题。当然咯,既然土地价款包括了这么多项,那么根据契税法的相关征管条例规定,所涉及到的项目都需要缴纳契税。实务中,很多开发商只就土地出让金交了契税,但后期支付的拆迁补偿费、大市政配套费等,往往都没有缴纳契税,这就存在漏缴税款的风险。由于拆迁补偿费的确立不需要纳税人必须提供发票,故而导致实务中很多纳税人为了增加土地成本,刻意无度地加大拆迁补偿支出。沥呕君在这里温馨提示一句:税务筹划不仅需要合法性,也需要合理性。税务筹划与偷逃税款,往往仅有一线之隔。

八、房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;

(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;

(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

此条说的是,土地价款由集团缴纳,项目开发由项目公司完成的情形。实务中,类似这样的案例,比比皆是。集团层面缴纳的土地价款,如果想要拿到项目公司来做成本,必须满足的三个条件:①政府、集团、项目公司,三方签署补充合同或变更协议,将土地办至项目公司名下(注意:是直接办证到项目公司,而不是先办到集团再转给项目公司);②不改变规划与土地用途,不补地价;③项目公司需要是集团下设的全资子公司。

3.国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第86号)

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款,以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定,允许在计算销售额时扣除但未扣除的,从2023年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。

这一条相当于对国家税务总局公告2023年第18号的规定作了一个补充:即纳税人之前在计算销售额中未予扣除土地价款的,那么现在根据国家税务总局公告2023年第86号第一条的规定,可以进行补充扣除。

五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)第五条中,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。

本条则相当于对国家税务总局公告2023年第18号文的第五条规定再次作了补充说明。“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”,都是指的计容面积(交了地价款),但是关于这里的表述,在沥呕君看来,不太严谨。说计容面积没有问题,但是并非所有的地上建面都算在内,比如公共配套部分,即便属地上,那也是要剔除在外的;相对应的,也并非地下车位建面就一定要排除在外,因为我们知道,部分城市的地下车位是有产权的,既然有独立产权,那就属于可售产品,应按其他类型不动产处理,那么此时的地下车位建面也应包含在内,不应剔除。

有关增值税前的土地成本扣除问题,我们就介绍到这里。若广大读者朋友对于这方面的内容有不同看法或补充意见的,在此也希望大家能够积极分享您的宝贵观点。

说完增值税,关于土地增值税前的土地成本扣除相关政策规定,咱们下期继续。

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【第5篇】土地投资交增值税税率

提问

a公司名下有土地及厂房(有不动产权证),现在a公司和b公司一起成立c公司;a公司以土地和厂房,评估作价入股c公司;b以现金入股c公司;c公司成立后,b公司收购a公司名下2名股东的股份,请问,a公司、a公司的2名股东、b公司及c公司各需缴纳哪些税?

解析:

一、a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股

a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股需要确认视同销售土地房产和投资两项业务,涉及增值税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税。

(一)增值税及附加、印花税

1.一般纳税人

一般纳税人转让其2023年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额;一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人税率为9%,如果转让的是营改增先取得的不动产或土地使用权,可选择简易计税,征收率为5%;另需要缴纳城建税,教育费附加,地方教育附加,印花税,税率分别为7%、3%、2%、万分之五。

2.小规模纳税人

小规模纳税人月销售额不满10万(季度销售额不满30万元)可以免征增值税,城建税,教育费附加和地方教育附加。;

不论销售额是否超过10万元,增值税小规模纳税人转让不动产和土地使用权城建税,教育费附加,地方教育附加,印花税减半优惠;

小规模纳税人转让厂房征收率为5%,转产土地使用权征收率为3%。

(二)土地增值税

a公司就增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。转让土地,土地增值税的扣除项目是土地价款和合理税费,不得加计。转让房产,需要按重置成本确认扣除项目金额,计算缴纳土地增值税。

如果a投资的投资行为符合《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57 号)的规定条件,则可以按照该文件第四条规定:“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。”

(三)企业所得税

a公司转让土地使用权和厂房应视同销售,按公允价格确认收入后,减去土地使用权和厂房的计税基础后,计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。也可以选择按《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)规定的,居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。

二、a公司的两名股东将股权出售给b公司要缴纳个人所得税,税率20%。a公司两名股东和b公司还需各自按“产权转移书据”缴纳万分之五的印花税。

三、b公司以现金入股,不需要纳税。

四、c公司作为被投资方接受a公司的房产和土地入股,需要缴纳契税,税率是不动产所在地的契税税率。如果是同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之是土地、房屋权属的划转,免征契税。

c公司接受投资还需对增加的实收资本和资本公积,按万分之五税率减半征收印花税。

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【第6篇】土地增值税相关政策

房地产企业会计重点关注这个问题:地下车位是否缴纳土地增值税?下面我们来看相关政策:

国税发[2009]31号 企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

国税发[2006]187号企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

国税发[2006]187号在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

<清算案例分析>

我公司一项目正在搞土地增值税清算,《商品房买卖合同》里有一条签的是“地下室(属人防设施)配电、供水房设施归出卖人”,现税务局提了一个问题:这部分成本不能结转,我司已向税务局说明这是笔误,而且“地下室(属人防设施)配电、供水房设施”开发商又得不到,成本必须结转,但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签,我司根本做不到,税务局提的有依据吗?

『正确答案』国税发〔2006〕187号

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

(1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

(3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

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【第7篇】北京土地增值税

6月2日,北京市政府印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》。北京市发改委相关负责人在解读实施方案出台背景时表示,疫情冲击是阶段性的、暂时的,长期来看本市经济持续恢复发展的良好态势不会改变,北京有“稳”的基础。

相关负责人说:“在对标对表国务院6方面33条措施基础上,立足本市实际,经多方听取意见,结合近期政策、项目储备 ,按照‘不折不扣落实一批、出台细则明确一批、结合本市实际新增一批’的原则,针对当前企业最关心、最直接、最迫切的现实困难,研究提出了6个方面45条措施,全力统筹疫情防控和稳定经济增长。”

相关负责人表示,制定过程中,《实施方案》坚持首善标准,结合北京实际,落实一批精准高效、操作性强、务实管用的举措,稳增长、稳市场主体、保就业,让市场主体和人民群众应享尽享政策红利,确保经济运行在合理区间,坚持“五子”联动服务和融入新发展格局,推动新时代首都发展,努力实现全年经济社会发展预期目标。

具体有四点考虑——

一是坚持将做好疫情防控作为经济社会发展的重要保障。坚持高效统筹疫情防控和经济社会发展,坚定推进“动态清零”行动,科学指导企业做好精准防控和复工复产,最大程度保护人民生命安全和身体健康,最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。

二是坚持不折不扣承接好、落实好国家政策。结合本市实际提出若干自选动作,实施包括1个实施方案和n个配套实施方案的“1+n”政策体系,更好推动政策精准直达困难企业和关键环节,确保市场主体和群众清晰了解、应享尽享。

三是坚持扛起稳增长稳市场主体保就业的北京担当。把稳增长放在更加突出位置,坚决落实国家提出的二季度地区生产总值、城镇调查失业率、扣除留抵退税因素后的财政收入、物价等要求,进一步增强责任感、使命感和紧迫感,全力抓好政策落地见效,作出北京贡献。

四是坚持兼顾当前与长远发展推出操作性强的务实举措。坚持“五子”联动服务和融入新发展格局,长短结合谋划实施一批促进创新型企业、高精尖产业发展的支持政策和重大项目,不断增强首都发展后劲。

《北京市统筹疫情防控和

稳定经济增长的实施方案》

为贯彻落实党中央“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求和国务院稳经济相关政策措施,高效统筹疫情防控和经济社会发展,统筹发展和安全,稳增长稳市场主体保就业,确保经济运行在合理区间,坚持“五子”联动服务和融入新发展格局,推动新时代首都发展,特制定本实施方案。

一、持续加力助企纾困和营商环境优化,全力稳住经济基本面

(一)留抵退税“直达快享”

1.严格落实国家增值税留抵退税政策,主动服务,“一对一”精准推送信息,全程网上办理,确保2023年6月30日前符合条件的企业存量留抵税额“应退尽退”。(责任单位:北京市税务局、市财政局、人民银行营业管理部)

(二)社会保险费和住房公积金“应缓尽缓”

2.按照国家社会保险费缓缴政策及扩围要求,对特困行业企业、科技创新型困难中小微企业及其他受疫情影响生产经营困难的中小微企业、以单位方式参保的个体工商户、参加企业职工基本养老保险的事业单位及社会组织缓缴社会保险费,明确困难企业申请条件,扩大享受范围,以自愿申请、书面承诺等方式简化办理程序,养老、失业、工伤保险费缓缴期限至2023年底,缓缴期间免收滞纳金。(责任单位:市人力资源社会保障局、市财政局、北京市税务局)

3.受疫情影响的企业等用人单位,可按规定申请缓缴住房公积金,缓缴期限为2023年4月至12月。缓缴期间,缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款,不受缓缴影响。职工在本市无自有住房租住商品房,可按实际支付房租提取住房公积金,不受缴存人月缴存额限制。受疫情影响不能正常偿还个人住房公积金贷款的,不作逾期处理,不影响征信记录,并免收罚息。(责任单位:市住房公积金管理中心)

(三)国有房租减免“即申即享”

4.2023年对承租京内各类国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金,其中对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的,减免6个月房屋租金。符合条件的连锁超市、便利店、餐饮企业以门店为单位执行。本市集体企业由各区结合实际情况参照执行。对承租非国有房屋的科技型孵化器为中小微企业和个体工商户减免房租的,经确认按照减免租金总额的50%给予补贴,其中市级承担20%、区级承担30%。鼓励各区结合实际,对减免中小微企业和个体工商户房租的非国有房屋业主或经营管理主体,给予一定补贴。市国资委、各区分别组建房租减免工作专班,公告联系方式,协调督查政策落实,确保免租措施惠及最终承租经营人。(责任单位:市国资委,市机关事务局,市科委、中关村管委会,市商务局,市财政局,北京经济技术开发区管委会,各区政府)

(四)水电气“欠费不停供”

5.对受疫情影响未能及时缴费的小微企业和个体工商户用水、用电、用气“欠费不停供”,缓缴期限至2023年底,缓缴期间免收滞纳金。将中小微企业宽带和专线平均资费再降10%。(责任单位:市城市管理委、市水务局、市市场监管局、市经济和信息化局、市通信管理局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

(五)开行“融资纾困直通车”

6.2023年普惠小微贷款增速高于各项贷款增速10个百分点以上。线上线下相结合提高首贷补贴办理便利度和覆盖面。落实商业汇票承兑期限由1年缩短至6个月政策,加大再贴现力度。(责任单位:人民银行营业管理部、北京银保监局、市金融监管局、市经济和信息化局、市政务服务局、市财政局)

7.鼓励金融机构对中小微企业和个体工商户、货车司机贷款及受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息,简化申请手续、支持网上办理,不因疫情因素下调贷款风险分类,不影响征信记录,并免收罚息。(责任单位:北京银保监局、人民银行营业管理部、市金融监管局)

8.加大中小微企业融资担保支持力度,对受疫情影响较大的服务业小微企业2023年新申请的银行贷款由政府性融资担保机构提供担保的,按0.5%的费率收取担保费,免收政策性创业担保项目担保费,对政府性融资担保机构2023年度新增小微企业融资担保业务提供不高于实际发生代偿总额20%的补偿。(责任单位:市财政局、市金融监管局、北京银保监局、市经济和信息化局)

9.鼓励保险机构设立企业疫情险,为投保且因突发疫情导致的企业停产或停业给予一定额度赔付。大力推广普惠性商业健康保险,为基本医疗保险提供补充保障。加快推进平台经济、共享经济等新业态保险试点产品落地。(责任单位:北京银保监局、市金融监管局、市医保局、市经济和信息化局、市人力资源社会保障局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

(六)优化营商环境“接地气”

10.出台助企纾困优化营商环境若干措施,扩大线上审批服务、电子印章和电子证照应用,提升“一网通办”服务水平,实现惠企政策“主动办”“加快办”“方便办”。疫情期间工业产品生产许可证到期的,企业在线承诺后有效期自动顺延。食品生产许可证(非特殊食品)到期的,有效期顺延6个月。封管控区内无法及时换发食品生产许可证(特殊食品)、食品经营许可证的,有效期顺延至封管控解除后30日。因疫情影响导致的行政处罚、延期还贷等失信行为,不纳入信用记录和征信记录,为受到行政处罚并被公示的企业开通“信用豁免申请”便捷服务。用好12345企业服务热线,为企业提供政策咨询、受理办理、督办反馈、回访评价全链条服务,实现“企业有所呼、政府有所应”。(责任单位:市发展改革委、市政务服务局、市经济和信息化局、市市场监管局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

11.夯实市、区、街道(乡镇)三级“服务包”工作体系,健全走访服务制度,积极发挥行业和属地管家作用,完善企业诉求动态解决机制,不断提升各级政府统筹服务企业发展能力。稳定总部企业在京发展,引导企业在京布局一批符合首都城市战略定位的重大项目。支持创新型企业发展,在研发创新、场景应用、融资上市等方面加大扶持力度,加快培育一批独角兽、“专精特新”“隐形冠军”企业。(责任单位:市发展改革委、各行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

12.开展中小企业账款清欠专项行动,无分歧欠款发现一起清偿一起,确有支付困难的2023年6月30日前明确还款计划,严禁政府投资项目新增拖欠。(责任单位:市经济和信息化局、市财政局、市国资委、市发展改革委、市市场监管局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

13.加快财政支出进度,压减会议、培训、差旅等一般性支出,按规定全部收回各类结余结转资金,统筹用于疫情防控、助企纾困等急需领域。(责任单位:市财政局、各市级部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

14.加大公共采购倾斜力度,政府采购工程更多采用扩大联合体投标和合理分包等方式,降低中小企业参与门槛。将政府采购货物服务面向小微企业的价格扣除比例提高至10%-20%。200万元以上的货物服务采购项目、400万元以上的工程采购项目中适宜由中小企业提供的,预留40%以上预算总额专门面向中小企业采购,其中预留给小微企业比例不低于70%。工会经费等其他公共性经费参照执行。(责任单位:市财政局、市经济和信息化局、市住房城乡建设委、市发展改革委、市总工会、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

15.全面推广电子招投标,疫情期间采取随机抽取方式难以确定评标专家的,可依法由招标人自行确定专家进行评标。全面推行保函(保险)替代现金缴纳保证金,鼓励招标人(采购人)对信用良好的中小微企业免除投标担保。(责任单位:相关行业主管部门、市公共资源交易中心)

二、着力打通关键堵点,促进产业链供应链安全稳定

(一)高效统筹疫情防控和生产经营

16.积极稳妥有序推进复工复产,坚持“动态清零”总方针,分区分级实施社会面防控措施。分场景分类别及时更新、动态调整疫情防控指引,市区联动及时解决已复工复产企业因疫情防控产生的到岗用工、配套企业复工复产、物流运输、入境返京等实际困难。指导更多企业制定闭环生产预案,以最小生产单元、最小人员编组分区分隔、错时错班优化生产流程,提高企业抵御疫情影响能力。实施重大项目生活区、施工区分隔管理,新进京员工独立区域居住,确保施工进度不延后、质量不打折。(责任单位:各市级部门、各区政府)

17.健全分级分类、动态管理的重点企业“白名单”制度,争取更多本市重点企业及上下游企业纳入国家产业链供应链“白名单”保障范围,建立京津冀三地互认、互通、互供、互保企业“白名单池”。建立市区两级重要功能性企业、防疫物资生产企业、城市运行保障企业、产业链龙头和供应链前端企业“白名单”。(责任单位:复工复产防控组、市京津冀协同办、相关行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

(二)全力保通保畅

18.严格落实货运车辆司乘人员“白名单”制度和“即采即走即追”闭环管理模式,对通信行程卡绿色带*号实施精准赋码。加大全国统一制式通行证发放力度,对保障民生物资、生产性物资运输的企业应发尽发。对公共性、基础性物流基础设施补短板项目及冷链物流设施建设项目,加大市政府固定资产投资、地方政府专项债券支持力度。做好市域内及河北省应急物资中转站随时启用准备,建设运维资金由政府性资金承担。研究建立矿建材料等重点货品“公转铁”运输成本差额政府、铁路部门、企业三方共担机制。继续实施批发市场蔬菜和部分类别国产水果免除进场费政策。(责任单位:市交通委、市公安局、市卫生健康委、市通信管理局、市财政局、市发展改革委、市商务局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

19.落实2023年国家阶段性实施国内客运航班运行财政补贴政策。稳妥有序恢复本市国内国际航空客运航班,积极争取增开本市国际货运航线航班。针对生物医药、集成电路、消费电子、汽车等高端供应链保障需求,对航空企业增开全货机航线航班、完善地面配套服务、主动降低航空物流成本的,给予一定财政补贴。(责任单位:市发展改革委、市财政局、相关行业主管部门)

(三)加快布局京津冀协同重点领域产业链

20.开展高精尖产业强链补链行动,对龙头企业围绕重点领域在京津冀范围提升产业链保供能力的,给予一揽子支持。充分利用产业引导基金等手段,推动一批新能源汽车、生物医药、新一代信息技术、工业互联网等新兴产业项目在现代化首都都市圈落地。推动京津冀国家技术创新中心建设,带动三地在产业共性技术研发和成果应用方面深度合作。(责任部门:市经济和信息化局,市科委、中关村管委会,市京津冀协同办,市财政局)

三、充分发挥优势企业带动作用,不断提升高精尖产业发展能级

(一)促进平台企业规范健康持续发展

21.支持平台企业参与智慧城市建设,落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街区、智慧家庭应用场景项目。引导重点平台企业科技转型,支持企业与国家实验室、国家重点实验室、新型研发机构、高校院所深度合作,加快人工智能、云计算、区块链、操作系统、处理器等领域技术研发突破,支持平台企业参与新型算力体系建设。支持平台企业推广数字零售、社交电商、在线健身、在线诊疗、云旅游、云展览、云演出等数字经济新模式,拓展“互联网+”消费场景,加快推进居家生活和居家办公一体化发展。支持本市企业在香港上市,依法依规推进符合条件的平台企业赴境外上市。(责任单位:市经济和信息化局,市发展改革委,市科委、中关村管委会,市商务局,市卫生健康委,市文化和旅游局,市金融监管局,北京证监局)

(二)支持创新型企业发展

22.加大创新型企业融资支持力度,畅通s基金依托北京产权交易所、北京股权交易中心扩大并购等二级市场交易,支持金融机构依法合规加强与外部投资机构合作,积极探索多样化金融服务模式,引导私募股权基金、创业投资机构加大对科创企业的融资支持力度。优化科创企业票据再贴现专项产品“京创通”申请流程和使用条件。(责任单位:市金融监管局,北京证监局,人民银行营业管理部,北京银保监局,市经济和信息化局,市科委、中关村管委会,市国资委)

23.加快北京市科技计划项目经费拨付进度,修订中关村国家自主创新示范区系列资金支持政策,实施“首台套”“首批次”“首流片”等应用政策,加大对企业技术研发投入、成果转化、概念验证等支持力度。(责任单位:市科委、中关村管委会,市经济和信息化局,市发展改革委,市财政局,北京经济技术开发区管委会,各区政府)

24.支持落地一批智能化绿色化数字化技术改造项目,对符合条件的“新智造100”项目和绿色低碳项目给予不超过总投资30%的分档支持,对“专精特新”中小企业数字化赋能项目给予不超过合同额20%的奖励。(责任单位:市经济和信息化局、市财政局)

25.对受疫情影响严重的地区和行业企业申请北京证券交易所上市、全国股转系统挂牌的,实施专人对接、即报即审、审过即发。支持北京证券交易所免收上市公司2023年上市年费,在审核环节加强电子化材料报送,对受疫情影响业绩大幅下滑企业予以适当包容。(责任单位:北京证监局、市金融监管局、西城区政府)

(三)以“两区”建设促进外资外贸发展

26.深入推动“两区”重点领域全产业链开放和全环节改革,强化外资项目用地、用水、用能等要素保障,支持在中关村国家自主创新示范区特定区域内注册的外资研发中心按照相关规定享受技术转让所得税收优惠。支持“专精特新”等高技术企业、获得国家高新技术认定的企业及在自贸区注册的外贸企业开拓国际市场,研究推动中欧班列开通运行,实现单证申报、货物查验等通关事项“一件事”集成服务。做好外贸企业纾困服务,用好中国出口信用保险公司短期出口信用保险工具,加大向中小微外贸企业倾斜力度,外经贸担保服务平台企业综合担保费率降至1.5%以下,对企业利用出口信用保险保单质押项下的贸易融资和通过外经贸担保服务平台融资在限额范围内贴息50%。搭建外国人综合服务管理平台,整合外国人来华工作许可、外国人工作居留许可业务。(责任单位:市商务局,市投资促进中心,市发展改革委,市科委、中关村管委会,市金融监管局,人民银行营业管理部,北京银保监局,市财政局,北京海关,市公安局,北京经济技术开发区管委会,各区政府)

四、推进重大项目建设,加大有效投资力度

(一)着力扩大重点领域投资

27.扩大生产性投资,加快推进重点功能区和城市副中心项目建设进度,推动建成北京奔驰汽车制造升级改造、京东方生命科技创新中心等一批集成电路、新能源汽车、医药健康领域重大项目。前瞻布局新型基础设施,推进朝阳、海淀等超级算力中心项目建设,开工建设北京园博数字经济产业园、中关村京西人工智能创新中心等项目,加快一体化皮基站系统建设部署。(责任单位:市经济和信息化局,市科委、中关村管委会,市发展改革委,市通信管理局,北京经济技术开发区管委会,相关区政府)

28.激发城市更新投资活力,推动出台城市更新条例,建立跨项目统筹实施机制,合理引导街区功能混合、用地功能兼容和建筑功能转换。出台存量国有建设用地盘活利用、功能混合等规划土地激励政策。出台危旧房改建政策,危旧楼房成套化改造项目增加规模须符合建筑规模管控要求,并由各区单独备案,增加规模除改善居住条件外可用于建设共有产权住房或保障性租赁住房。力争2023年开工300个、完工100个老旧小区改造项目,引入社会资本参与老旧小区改造试点项目累计达40个。(责任单位:市住房城乡建设委、市规划自然资源委、各区政府)

29.制定推进现代化基础设施体系建设实施方案,梳理形成轨道交通、能源、水务、物流设施等领域年内开工重大项目清单,提早报批实施具备条件的轨道交通三期项目。推动安立路、承平高速、京密快速路、丽泽航站楼、温泉水厂、温潮减河等重大项目取得实质性进展。围绕畅通重点功能区间交通联结、补齐城市内部基础设施短板、老旧管网改造升级等领域谋划一批新的重大项目。(责任单位:市发展改革委、市京津冀协同办、市重大项目办、市交通委、市城市管理委、市水务局、市商务局、相关区政府)

(二)持续激发民间投资

30.年内分两批向社会公开推介重点领域民间资本参与项目,2023年6月底前完成首批项目推介、总投资1000亿元以上。支持国有资本运营平台合理扩大融资规模,重点投向本市战略性产业和重大项目。(责任单位:市发展改革委、市国资委、各区政府)

(三)提升投资项目落地效率

31.加强投资项目审批服务和要素保障,采取告知承诺、容缺受理等方式,简化、加快办理重大投资项目审批手续。优化政府投资项目审批程序,涉及耕地占补平衡、林地绿地占用的,通过土地复垦、市级统筹等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供应,下半年再完成两批供地,加大保障性住房项目促开工、促建设力度。制定进一步统筹专项债券等项目筹划储备工作方案,2023年专项债6月底前发行完毕、8月底前基本使用到位,尽早形成实物工作量。推动更多符合条件的基础设施领域不动产投资信托基金(reits)项目发行上市。加强与政策性开发性银行对接,支持保险资金在京运用,争取更多中长期限贷款及长期资金支持本市重大项目建设。(责任单位:市发展改革委、市规划自然资源委、市园林绿化局、市生态环境局、市水务局、市住房城乡建设委、市财政局、人民银行营业管理部、北京银保监局、北京证监局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

32.加强重大项目谋划储备,结合“十四五”规划年内完成两批重大投资项目征集储备,做熟前期工作、做实要素保障,推动一批报建审批阶段重大项目提前开工建设,形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的滚动接续机制。(责任单位:市发展改革委、相关行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

五、加快恢复大宗消费和新型消费,更大力度挖掘消费潜力

(一)大力促进汽车等大宗消费

33.对购置日期在2023年6月1日至12月31日期间内且单车价格(不含增值税)不超过30万元的2.0升及以下排量乘用车,减半征收车辆购置税。出台促进二手车流通若干措施,完善老旧机动车淘汰更新政策,2023年底前对报废或转出本市注册登记在本人名下1年以上的乘用车,在本市汽车销售企业购买新能源乘用新车,并在本市上牌的个人消费者给予不超过1万元/台补贴,所需资金由市区两级财政分别负担50%。(责任单位:市商务局、北京市税务局、市交通委、市生态环境局、市公安局公安交通管理局、市经济和信息化局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

34.坚持“房住不炒”,保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,稳地价、稳房价、稳预期。推动企业将存量商办用房转换为配套重点功能区和产业园区的人才租赁房、保障性租赁住房。依托智能化信息采集系统,建立家装企业和家装人员“白名单”制度,落实“散装散建”从业人员“一登三查”要求,安全有序放开家庭装修施工,有效带动家装、家居和家电消费。(责任单位:市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市国资委、市商务局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

(二)积极培育数字新消费

35.制定实施促进数字消费能级提升工作方案,将直播电商领域急需紧缺职业列入本市相关人力资源目录,鼓励各区对符合条件的优质直播电商服务机构给予租金补贴和资金奖励。推进办公和家用网络提速降费。新征集一批绿色节能消费券参与企业,增加一批适用电子类商品型号,延长政策实施周期,开展智能办公、智能家居、移动智能终端等产品研发推广和优惠促销。(责任单位:市经济和信息化局、市商务局、市人力资源社会保障局、市通信管理局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

(三)促进餐饮和文化体育娱乐消费回暖

36.推动餐饮企业恢复发展,联合外卖平台企业发放餐饮消费券,对平台企业2023年6月减免的暂停堂食餐饮商户相关费用予以补贴。对纳入全市生活服务业发展项目和支持范围的餐饮企业,最高给予审定实际投资额50%的资金支持。鼓励各区结合实际对餐饮企业环境定期核酸检测费用和日常防疫支出给予一定补贴。(责任单位:市商务局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

37.举办第十届惠民文化消费季,开展文化消费促进行动。鼓励旅游平台企业、旅行社开发暑期青少年户外体育、科普、文化等实践项目。打造20条“京郊之夏”乡村旅游精品线路,推出延庆消夏、密云休闲等10个“微度假”目的地。支持精品民宿发展,各生态涵养区年内落地1-2个生态文旅项目。(责任单位:市文化和旅游局、市委宣传部、市体育局、市财政局、市商务局、市文资中心、各区政府)

六、多措并举拓宽就业渠道,牢牢兜住社会民生底线

(一)强化重点群体就业服务保障

38.今明两年本市国有企业招用高校毕业生实现一定比例增长,稳定本市所属机关事业单位招用高校毕业生规模。挖掘一批基层养老服务、社会工作等就业岗位,支持高校、科研院所和企业扩大科研助理岗位规模。支持大专及以上学历人员报考社区工作者、生态涵养区乡村振兴协理员、社区卫生服务中心护技岗位。(责任单位:市人力资源社会保障局,市国资委,市科委、中关村管委会,市教委,市卫生健康委,市民政局,市财政局,北京经济技术开发区管委会,各区政府)

39.用人单位招用毕业年度本市高校毕业生,符合条件的给予社会保险补贴。招用毕业年度本市高校毕业生,签订劳动合同并参加失业保险的,给予每人1500元一次性扩岗补助,政策执行期限至2023年底。(责任单位:市人力资源社会保障局、市财政局、市教委、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

40.年内新增5万名就业农村劳动力参加城镇职工保险。深化跨区对接和配套服务保障,进一步挖掘城市岗位资源,优先吸纳农村劳动力就业。强化农村公益性岗位托底安置,促进农村劳动力就地就近稳定就业。积极促销农村时令果蔬。(责任单位:市人力资源社会保障局、市农业农村局、市商务局、市园林绿化局、市国资委、相关区政府)

41.扩充社区工作力量,临时招用住宿餐饮、文体娱乐、旅游会展、教育培训及零售等停工行业从业人员,兼职参与社区疫情防控等工作,并给予适当补贴。发挥共享用工平台作用,及时对接企业用工调剂需求,支持平台企业为餐饮、文旅、会展等受疫情影响企业提供灵活用工岗位,开展新就业形态从业人员职业伤害保障试点。(责任单位:市人力资源社会保障局、市民政局、市经济和信息化局、市商务局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

(二)提升城市安全运行水平

42.完成加强首都公共卫生应急管理体系建设三年行动计划,巩固完善“区自为战”“校自为战”“企自为战”突发公共卫生事件应急工作机制。持续加强公共卫生应急能力建设,加快集中隔离设施、方舱医院、核酸检测设施、负压病房、发热门诊、急救站点、综合信息平台等疫情防控基础设施建设储备。推进市疾控中心迁建、疫情防控和重大活动应急场所、公共卫生临床中心、地坛医院改造提升、平房区公厕改造等项目建设。(责任单位:市卫生健康委、市规划自然资源委、市重大项目办、市住房城乡建设委、市发展改革委、市城市管理委、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物资保供稳价工作,全年居民消费价格指数涨幅在3%左右。落实社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制,达到启动条件时,及时足额发放价格临时补贴。合理上调2023年本市最低生活保障标准。(责任单位:市发展改革委、市民政局、市财政局、市退役军人局、市人力资源社会保障局、市商务局、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

44.保障粮食、能源安全,及时发放实际种粮农民一次性补贴,根据市场形势启动粮食收购,确保粮食、大豆、蔬菜播种面积分别达到100万亩、4.2万亩和75万亩以上。落实地方政府成品油等能源资源储备任务。加快推动本市能源项目建设。(责任单位:市粮食和储备局、市农业农村局、市城市管理委、市发展改革委、市商务局、市财政局、各区政府)

45.深化安全生产专项整治行动,扎实开展全市安全生产大检查,严防交通、建筑、燃气等方面安全事故,开展自建房安全专项整治,切实保障人民群众生命财产安全。(责任单位:市应急局、市公安局公安交通管理局、市住房城乡建设委、市城市管理委、市消防救援总队、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

本实施方案自发布之日起施行,有效期至2023年12月31日(国家有相关规定的,或具体措施明确执行期限的,从其规定)。

【第8篇】土地增值税条例

土地增值税【总结】土地增值税:只有权属转移且有增值的情况才征税【买方交契税,卖方交土地增值税】

征税范围出让不征、转让征继承不征、赠与直系亲属和非营利不征、赠与其他人征

房地产开发企业:自用或出租不征、所有权转移征房地产交换:个人互换自有住房不征,企业互换征

抵押:抵押期间不征、抵押期满且权属转移征合作建房:自用不征,转让征出租、代建、评估增值:不征

应纳税额的计算(四级超率累进税率)土地增值税=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数其中,增值额=转让房地产取得的不含增值税收入-扣除项目金额

扣除项目(关键)房地产开发企业(新建)地价款:取得土地使用权所支付的金额:据实扣除(成本+契税)

开发成本(看作期间费用):据实扣除开发成本包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

开发费用(同期同类贷款利率利息):利息+(地价款+开发成本)x5%或(地价款+开发成本)x10%

加计扣除优惠:(地价款+开发成本)x20%销售:与转让有关的税金包括城建税、教育费附加

非房地产开发企业(新建)地价款、开发成本、开发费用:房地产开发企业(新建)销售:与转让有关的税金包括城建税、教育费附加、印花税(房企没有印花税)【总结】非房企没有加计扣除优惠,但有印花税

销售旧房(存量房)评估价格=重置成本x成新率地价款:取得土地使用权所支付的金额:据实扣除(成本+契税)销售:与转让有关的税金

计算步骤确定收入确定扣除项目金额(地价款、开发成本、开发费用、税金)确定增值额(收入-扣除项目金额)确定增值额与扣除项目的比率(增值额/扣除项目金额)找税率、算税额:应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

税收优惠建造普通住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%(免征)【超过全额征】个人转让住房(免征)企业改制(非房企):个体户转公司制、企业合并、分立、房地产作价入股(免征)

征收管理应当清算:全部竣工和销售、整体转让、转让土地使用权要求清算:已转让85%或剩余已出租,自用、满3年未销售完、未办理清算手续

【第9篇】土地增值税是什么

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

首先,谁应该缴纳土地增值税?

转让并取得收入方需要交纳土地增值税。具体来说,你转让国有土地使用权、转让了房产,同时取得了收入,你就需要交纳土地增值税,不管你是单位还是个人。

文/光影传奇

其次,应该缴纳多少土地增值税?

土地增值税实行的是4级累进税制。

个人所得税是涉及到7级累进税制,只要涉及累进税制就是说,基数不同,缴纳的税率也不同。说白了缴税就像薅羊毛,在大羊上要多薅羊毛,在小羊上要少薅羊毛。

这也是国家需要把收入人群有哑铃型变成橄榄型的方式。

什么是哑铃型的人群收入呢,就是高收入群体和低收入群体很多,中收入群体很少。

橄榄型就是中收入群体很多,高收入群体和低收入群体很少。

那么国家如何通过税收调节呢?甚至说,如果剥削,如何抢钱呢?很简单,降低低收入群体的纳税税率,提高高收入群体的缴税税率。你不是能赚钱吗?我让你收入的50%都用来缴税,目前个人所得税中最高缴税税率为45%。

土地增值税中有一个扣除项目,其实可以理解为成本,主要是指取得土地使用权所支付的金额,开发土地的成本和费用;新建房屋及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格,与转让房地产有关的税金(印花税、增值税、城市建设维护税及教育费附加)。

土地增值税采用四级超率累进税率,其中,最低税率为30%,最高税率为60%,税收负担高于企业所得税。实行这样的税率结构和负担水平,一方面,可以对正常的房地产开发经营,通过较低税率体现优惠政策;另一方名,对取得过高收入,尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人,能发挥一定的调节作用。

计税依据:

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额,是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

1、收入额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入,是指转让房地产所取得的各种收入,包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

2、扣除项目及其金额

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,

第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第七条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。

前面的讲述可能有点晕,这里概括一下:

房地产开发企业扣除项目包括以下五种:

1)、取得土地使用权所支付的金额

2)、房地产开发成本

3)、房地产开发费用

4)、与转让房地产有关的税金

5)、房地产企业加计扣除(20%)

四、扣除项目分析

1、取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。

以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;

以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;

以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。

“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续,按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

2、房地产开发成本

营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2023年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

3、房地产开发费用

房地产开发费用不按实际发生的费用实际扣除,而是按照以下规则扣除。

(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*5%

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*10%

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

总结:房地产企业应该在以上两种方法中选择有利益企业的方法,有税收筹划空间。

4、与转让房地产有关的税金

房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,印花税不在单独扣除。

城市维护建设税、教育费附加也视同税金扣除。

营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预交增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5、加计扣除

对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除。

总结:按照以上的讲述,房地产企业土地增值税的扣除项目合计为:(以房地产开发费用利息费用不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的测算)

=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*10%+与转让房地产有关的税金+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*20%

=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*1.3+与转让房地产有关的税金

房地产企业土地增值税的扣除项目合计为:(以房地产开发费用利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的测算)

=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*5%+与转让房地产有关的税金+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*20%

=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*1.25+利息支出+与转让房地产有关的税金

根据上述分析,因为利息支出不一定等于(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*0.05,所以对于房地产开发企业来讲有一定的纳税筹划空间。

五、应纳税额计算

应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

增值额=收入额-扣除项目金额

增值率=增值额/扣除项目金额*100%

土地增值税实行“先预征,后清算”,对已经实行预征办法的地区,可根据不同类型房地产的实际情况,确定适当的预征率。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。

本文主要介绍一般纳税人的税务处理。

一、土地增值税预缴

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号):

关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

同时,根据财税〔2016〕36号文件规定,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定,应预缴增值税税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

总结:土地增值税预征的计征依据=预收款-预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

=预收款*[(1+适用税率或征收率)-3%]

(1+适用税率或征收率)

土地增值税预征的计征依据≠应预缴增值税的计税依据

土地增值税预征的计征依据>应预缴增值税的计税依据

为什么这么规定,是否有必要,笔者认为纳税依据应当以方便纳税人纳税和征管部门征收,同时,由于土地增值税实行先预征,后清算制度,而国家税务总局公告2023年第70号,说的是可按照并非强制性要求,但是并没有申明可按照应预缴增值税的计税依据预缴。所以,笔者认为应该统一两者的征收口径。

二、土地增值税清算

1、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

2、土地增值税清算条件(重点来了)

1)、纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

2)、对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

土地增值税清算的文件规定:国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220号)

各省、自治区、直辖市地方税务局,宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局:

为了进一步做好土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定,现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下:

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

解析:说明土地增值税清算时收入的确定方法

土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题

解析:注重建筑企业开具的发票。

房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题

解析:房地产开发费用并非按照账面实际扣除,而是按照以下方法进行扣除

(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

解析:本条款参照房地产开发费用扣除问题理解

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

全文完。感谢您的耐心阅读。关注作者微信公众号:城市三旧改造计划。文章第一时间推送

【第10篇】土地增值税报税资料

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的土地增值额课征的一种税。

一、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,具体包括:各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织和个体经营者。

有转让房地产行为的单位和个人并不一定都是土地增值税的纳税人,区别土地增值税纳税人与非纳税人的关键在于看其是否因转让房地产的行为而获得了收益,只有有偿转让而取得收益的才是纳税人,因继承、赠与等无偿转让行为,不是纳税人。

二、征税范围

土地增值税的征收范围包括国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。集体土地需先有国家征用,转化为国有土地后才能转让。

三、计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所获得的土地增值额,即纳税人转让房地产所收取的收入(含货币。实物及其他收入)减去税法规定扣除项目后的余额。法定扣除项目包括:

1、取得土地使用权所支付的金额,如土地使用权出让金、土地征用及拆迁费;

2、开发土地的费用、成本;

3、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格;

4、转让房地产有关的税金;

5、财政部规定的其他扣除项。

四、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率,具体如下:

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;

2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

其中,每级“增值额未超过扣除项目”的比例均包含本比例数。

五、税额计算

土地增值税可以通过如下公式计算:

土地增值额=转让房地产所取得的收入-规定的扣除项目金额

应纳税额=每级距土地增值额x适用税率

为简化计算,应纳税额可以按增值额乘以适用税率减去扣除金额乘以逆算扣除系数的方法计算,逆算公式为:

1、增值额未超过扣除项目金额50%的

应纳税额=土地增值额x30%

2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的

应纳税额=土地增值额x40%-扣除项目金额x5%

3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的

应纳税额=土地增值额x50%-扣除项目金额15%

4、增值额超过扣除项目金额200%的

应纳税额=土地增值额x60%-扣除项目金额x35%

六、纳税地点及纳税期限

土地增值税纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报。纳税人办理纳税申报后,应按税务机关核定的期限缴纳土地增值税。

七、减税免税情形

1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的;

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产;

3、个人因工作调动或改善后住条件而转让原自用住房,经申报核准,凡居住满5年或5年以上的(后住满3年以上、5年以下的减半征收)。

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【第11篇】属于土地增值税扣除项目的税费是

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【第12篇】土地增值税属于什么税

土地增值税和房产税的区别

土地增值税、房产税看起来都差不多,好像都是针对不动产征收的税种。但实际上两者具有本质区别。要理解这个问题,我们需要从征收对象、计税方式等方面来进行区分。

房产税是以房屋为征税对象,对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。房产税的纳税人是拥有房产产权的单位和个人。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。房产税的纳税人具体包括;产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税:以土地和地上建筑物为争税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。

土地增值税和房产税的区别在于:

1.征收对象不同

房产税是在房产用于经营的时候征收的,如房产用于自己经营工厂、商铺,或用于出租,都要缴纳房产税;土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时,按照土地增值额征收的;如发生房产转让时,应按相关规定计算土地增值额, 在按土地增值额征收土地增值税。除征收房产税外,还要按土地的面积征收城镇土地使用税。

2.计税方式不同

房产税是按照房产原值或租金征税;土地增值税是按照土地增值额计税; 土地使用税是按照土地面积征税。举几个简单的例子:

(1)房产税:你租了一间房子或是你自己的也行,用于经营,月租金500元(自己的房子也要做价)按12%的税率计算500元×12 个月×12% =720元(是一年的税金);

(2)土地增值税:你用100万元购买了一场地并盖了房子,两年后卖出了 150万元,适用税率30%、你应交的税金就是(150万元 -100 万元)x30%=15 万元;

3.纳税时间不同

纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税;而土地增值税是在纳税义务发生后7日内申报纳税。房产税每年都要征收的,土地增值税是在转让房地产的环节中对转让方征收的税种。

城镇土地使用税与契税的区别

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象,以实际占用的土地单位面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。 对纳税人作了如下具体规定:1. 城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳;2. 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;3. 土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。 4. 对外商投资企业和外国企业暂不适用城镇土地使用税。

契税,是指国家在土地、房屋权属转移时,按照当事人双方签订的合同(契约),以及所确定价格的一定比例,向权属承受人征收的一种税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的征税范围包括:国有土地使用权出让;土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;房屋买卖;房屋赠与;房屋交换。

土地增值税和房产税的区别,主要是,征收对象不同:房产税是在房产用于经营的时候征收的,土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时,按照土地增值额征收的。计税方式不同:房产税是按照房产原值或租金征税;土地增值税是按照土地增值额计税。

【第13篇】土地增值税清算案例

一、案例引入:房地产企业转让人防车位使用权未申报土地增值税,被追征千万税款

(一)案情简介

a公司系一家房地产开发企业,2023年至2023年,a公司就其开发的x项目中的人防车位与业主签订《人防车位使用合同》,约定:“车位使用费总金额人民币20万元,为固定对价,不能分割,不按年限分摊”,“车位的使用期限为70年,使用期限届满,业主将车位无条件归还”,“业主不得擅自转让上述车位使用权”。

2023年12月,x市y区国家税务局稽查局(下称“y区稽查局”)对a公司作出《税务处理决定书》,认定:a公司销售开发产品x项目的人防车位,开发产品的竣工备案时间分别为2023年2月、2023年7月,a公司于2023年收取人防车位销售款2073万元,于2023年收取5006万元,于2023年收取人防车位销售款106万元。a公司在2023年至2023年度对上述销售人防车位的收入,按“租赁收入”结转了营业收入,造成2023年少报营业收入2071万元、2023年少报营业收入4868万元、2023年多报营业收入207万元,y区稽查局决定追缴a公司2023年、2023年少缴的企业所得税、土地增值税,并加收滞纳金。

经复议,y区国家税务局作出《税务行政复议决定书》,决定维持y区稽查局作出的处理决定。a公司不服该决定,提起行政诉讼。

(二)本案争议焦点:转让人防车位使用权收入的性质是租赁收入还是转让收入

a公司认为《人防工程车位使用合同》的性质是租赁合同,其出租人防车位的行为系“出租行为”,所取得的收入为“租赁收入”,非房地产转让收入,不需要参与土地增值税计算,在扣除项目核算时应作为公共配套设施进行处理;而y区稽查局认为a公司人防车位使用合同,从合同支付的价款、付款方式、使用期限、使用方式、权利的处分方式等条款内容上分析,本质上属于财产权利让渡合同,应视同销售车位参与清算,缴纳土地增值税。

(三)法院判决

法院认为,a公司开发建成的人民防空工程车位,实行产权与使用权、经营权分离的原则,投资收益体现为a公司对人防工程车位平时使用管理,享有使用权、经营权,可以有偿出租、转让。根据《人防工程车位使用合同》约定的人防工程车位一次性支付总费用接近或者稍低于完整产权车位销售的费用、交定金后一次性支付余款的付款方式、车位约定的实际使用期限与主体建筑物土地使用权出让期限完全相同、使用方式、权利的处分方式等权利义务内容以及直接使用了“使用权转让”字眼,应当认定《人防工程车位使用合同》的真实意思表示符合人防工程车位使用权转让合同的性质,参照国家税务总局国税发(1993)149号《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(一)项“以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物”的规定,讼争人防工程车位使用权的转让,可视同于有限产权或永久使用权的转让,应当视同销售建筑物,税务机关处理决定正确。

二、房企开发的地下车位是否属于土地增值税清算范围

不论是机械式立体车位还是普通的平面车位,地下车位均是对地下空间的利用。《民法典》物权编第345条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”,奠定了地下车位产权的基础。目前,我国尚未出台明确地下车位产权归属的专门性法律规定,这使得各地关于地下车位是否参与土地增值税清算存在争议,从而导致税收认定和处理模式出现差异。

(一)地下车位的产权归属的四种形式

1.产权归房地产开发企业

一般情况下,地下车位由房地产开发企业自主投资建设,如列入相关规划,则可以正常办理产权证,按照《城市地下空间开发利用管理规定》的规定,地下工程的权属遵从“谁投资、谁所有、谁受益”的原则,房地产开发企业依法取得地下车位所有权。按照《民法典》的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,故房地产开发企业拥有对地下车位自营、转让和租赁等权利。因此,房地产开发企业在建筑区划内投资建设的非人防地下车位原则上权属归房地产开发企业所有。

2.产权归全体业主

如果房地产开发企业在销售小区房屋时一并将地下车库(位)按公建面积分摊给了全体业主,占用业主公共区间或其他场所用于停放汽车的车位属于业主共有,按照《民法典》的规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。因此,只有全体业主有权处分共有地下停车场车位的使用权,房地产开发企业经业主委员会授权,可以从事地下车位出售、出租,但相关收入扣除成本后归业主共有。

3.产权归国家但房地产开发企业可以经营

对人防车位,则适用特殊规定,不可由房地产开发企业或业主自行约定。结合《人民防空法》第2条和《国防法》第40条的规定,人民防空是国防的重要组成部分,由人防工程改建的车位应属于国防资产,并且人防工程车位具有公共物品属性,产权应当归国家所有。由于房地产开发企业无法办理地下人防车位的产权证,其不能销售人防车位的所有权,而只能依据《民法典》第275条第1款等法律规定或与人防办的约定,通过使用、出租人防车位等方式获取收益。如江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第16条就赋予了投资者平时对人民防空工程的使用权、管理权和收益权。

4.产权归国家且建成后移交给相关部门

此外,部分地方对人防设施管理较为严格,在产权归国家所有的基础上,要求人防工程建成后必须无偿移交给相关部门。如《浙江省人民防空工程管理办法》第10条规定,具备条件的设区的市、县(市、区)在设置出让、划拨、租赁国有土地和以国有土地作价出资的条件时,可以明确修建的防空地下室在建成后,移交给设区的市或者县(市、区)人民政府确定的单位。

(二)地下车位应根据产权归属确定是否并入土地增值税清算范围

土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。以房地产开发企业是否取得产权归属为标准,地下车位可分为有产权车位和无产权车位,进而可以讨论相应类型的地下车位是否参与土地增值税清算。

有产权的车位即房地产开发企业能够取得不动产部门核发的产权证书的地下车位,房地产开发企业有权将车位出售而使受让方取得产权。房地产开发企业与业主签署车位销售协议,符合国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第9条、第10条规定情形之一的,可以作为独立的成本对象参与土地增值税清算,收入应计入清算收入,并予扣除相应的成本、费用。

而无产权的车位包括产权归全体业主所有或归国家所有的车位,其是否参与土地增值税清算各地税务机关在实务操作中尚未有统一做法。海南省、新疆维吾尔自治区等的税务机关不考虑房地产开发企业是否取得产权,只要其签署了车位使用权转让协议,就应按照销售不动产参与土地增值税清算。而陕西省国家税务总局陕西省税务局《关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)》中则明确指出,转让无产权车位使用权,不参与土地增值税清算,不计入清算收入,不予扣除相应的成本、费用。持同样土地增值税处理政策的还有贵州省、江苏省等。

因各地税收政策不一而使得投资者之间税负横向不均,资金回笼速度的差异也不利于投资者之间的公平竞争。因此,对于无产权的车位,房地产开发企业首先应当确认当地税务机关是否出台过关于出租或转让地下车位永久使用权的税收政策,充分了解其政策执行口径。其次应把握所签署的协议的性质,根据协议是否实质移转地下车库所有权,确定所涉地下车库(位)能否并入土地增值税清算范围。

三、根据处置地下车位的不同方式确定土地增值税计征方法

地下车位的处置包括直接销售和非直接销售,对于房地产开发企业销售其已取得产权的地下车位,应依法进行土地增值税清算自不待言,但围绕房地产开发企业未取得地下车位的产权、将地下车位用于出租等非直接销售情形,各地税务机关的处理则有所不同。

(一)地下车位是否作为独立的清算单位

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)中规定了土地增值税清算单位的确定方法:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。在“分别计算增值额”的方法未有细化规定的情形下,地方税务机关将房地产开发企业的开发产品进行二分、三分甚至是多分,并就具体业态类型的房地产分别单独核算。如“二分法”下普通住宅单独清算,其他业态则一并清算;“三分法”下则将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产(非住宅)分别单独清算。

就参与清算的地下车位而言,其是单独作为清算单位,还是与地上房屋作为同一清算单位主要受三方面因素的影响。

一是地下车位是否取得产权。如宁波市地方税务局《关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》(甬地税二[2010]106号)中明确,对有产权且能够转让的车位、车库等,按照房地产清算类型单独清算,对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,则并入主体建筑一同清算,但不并入房屋面积。

二是转让地下车位是否单独取得收入。如青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知 (青地税函[2009]47号)中指出,房地产开发企业将车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入,作为非普通住房单独清算;对于未取得转让收入的情形,如附赠车库、车位,则与出售的开发产品作为同一清算单位。

三是地下车位的转让是否附随于一定房屋。如《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》(豫地税函〔2010〕202号)中规定的做法是,随同房屋一并购买的地下室、车库,按照所销售房屋的性质(普通住宅、非普通住宅)确定,与房屋作为同一清算单位;对于单独购买的地下室、车库,则作为其他房地产项目单独清算。

(二)处置地下车位收入和扣除项目的确认

对于地下车库的处理,不同省份、不同情形的规定亦有不同。

1.出售地下车位

房地产开发企业出售地下车位,是否确认其收入和扣除项目因地下车位是否取得产权而有不同。对于两证齐全、可有偿转让的地下车位,清算时,转让所得计入土地增值税收入,并允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。但对于无产权的地下车位,部分税务机关认为不应当将转让所得计入土地增值税收入,其成本费用也不允许在土地增值税清算中扣除,如辽宁、常州等。以人防设施为例,部分税务机关也允许房地产开发公司对加以利用的、按政府规定建造的地下人防设施,在扣除成本、费用的同时,确认其取得的收入,如湖北。

2.出租地下车位

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定,只出租地下车位的行为,因为不涉及土地使用权的转移,不需要缴纳土地增值税,不确认相关收入,也不予扣除相关的成本、费用。

3.名为出租实为出售地下车位

名为出租实为出售地下车位,实质上永久移转了地下车位使用权,具体包括转让永久使用权、签订长期租赁合同实现以租代售等形式。按照《民法典》第705条,租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。那么,通过租赁合同设立的地下车库使用权受法律保护,保护的期限不超过20年。在司法实践中,部分法院认为以租代售实质转让了车位的使用权和处分权,应当视同销售。而部分法院则认为,由于车位未取得产权,地下车位使用权的移转不涉及所有权转移,应当判定为租赁。

从国家税务总局于2023年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题的答复内容来看,以转让永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物,对取得销售收入应缴纳土地增值税。但在税收定性和税务处理上,各地税务机关依然存在认识差异:一些税务机关认为,出租使用期限与建造商品房同等期限的,应按规定计算收入,并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用,如湖北、天津等;一些税务机关则认为,房地产开发企业通过转让无产权地下车位的永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式,一次性收取固定年限使用费,其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外,该收入不属于土地增值税征收范围,不计入清算后继续销售收入,也不计入销售面积扣除成本费用,如常州、西安等。

4.将地下车位分配给股东

依据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第3条第一款,房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资人,发生所有权转移时应视同销售房地产, 本企业在同一地区、同一年度有销售同类房地产的,按照本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认其收入,否则由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认其收入。

5.地下车位建成后归全体业主

根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第4条第三款,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。可见,允许计入公共配套设施的地下车位,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条第(二)项,公共配套设施费是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出,因此,房地产开发企业未“有偿转让”地下车位的,无需确认相关收入。

6.地下车位建成后无偿移交相关部门

同理,允许计入公共配套设施的地下车位,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。对于利用地下人防设施作为车库(位)的,常州市税务局明确答复如下:对已有相关移交规定的地级市,若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的,按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用;无相关移交规定的地级市,因地下人防设施始终由房开企业使用、收益,不属于转让,也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定,不扣除相关成本和费用。同时,作为公共配套设施使用的车库(位),按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的,其收入已含在房价中,准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理,而是以自身名义出租给业主使用的,无论租赁期为多少年,不确认相关收入,不扣除相关成本、费用。

(三)地下车位开发成本能否作为加计扣除的基数

根据《增值税暂行条例实施细则》第7条第(六)项的规定,从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本计算的金额之和,加计20%的扣除。其中,房增开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在纳税人具备房地产开发企业资质的基础上,如果地下车位能被认定为公共配套设施(如果地下人防车位能够办理移交手续,则税务上存在认定为公共配套设施的可能性较大),则其开发成本可以作为加计扣除的基数。

四、风险提示

由于各地税务机关在税收认定和处理模式上存在差异,房地产开发企业发生处置地下车位的行为时面临超出土地增值税扣除的成本范围进行扣除从而少缴纳土地增值税的税务风险。

我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则对土地增值税税前扣除的成本范围做出了详细规定。房地产企业将人防设施改造成车库的改造成本和非人防设施改造成无产权车库的建设成本在土地增值税税前扣除,将不当扩大开发成本,造成少缴纳土地增值税,可能引起漏税的责任追究。

因此,企业应当明确落实当地关于地下车位的土地增值税政策,避免因政策理解不到位而少缴土地增值税。

【第14篇】土地增值税加计扣除

第一,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目: (一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。”第二,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。”第三,根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号)第三条第二款规定:“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。”第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2023年5月1日起执行。”第四,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)规定:“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 (一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

【第15篇】开发费用土地增值税

来源:中道财税-汤茹亦

以下我们主要围绕房地产行业的其他两大税种:企业所得税、土地增值税与土地价款抵减的联动影响进行探讨。

一、土地增值税

上图中可以看出,对土地价款抵减的后续涉税认定主要是围绕对收入和成本的影响,概括起来基本观点有以下三种:

观点一、作为土增收入,不冲开发成本;

观点二、土地价款税金抵减仅冲减开发成本,不确认收入;

观点三、土增不确认收入,也不冲开发成本;

基于国税函〔2010〕220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第一款中对土地增值税收入口径的界定,我们已知收入包含:已开票金额、未正式开具增值税发票但有交易实质的金额以及合理增减项金额(实测面积补差、退房等)。原文件中并未提及要加上土地价款抵减的部分。

沿着土地价款抵减的政策思路,可以得知土地价款抵减的是增值税,实质是因为房地产企业部分重大业务(如:土地购进、拆迁安置支出等)无法取得增值税专用发票用于确认进项税额抵扣销项税额,因此给予的特殊增值税抵扣政策。

对于土地增值税收入确认,基本逻辑是不含增值税收入。

下面我们结合中篇中的案例来对比分析。

安岭公司为房地产开发企业,2023年5月9日开工建设某住宅小区,至2023年8月30日全部竣工决算。该公司按照一般计税方法计算缴纳增值税。开发成本中“土地出让金”为16000万元,土地面积为18亩,可供销售的建筑面积为37500㎡,2023年5月该公司已全部销售清盘,取得含税销售收入为72500万元。

允许抵减的地价款=16000万元

可以抵减的销项税额=16000/1.09*0.09= 1321.10万元

假设不考虑进项税额、已预缴增值税等影响,增值税应纳税额 =(72500-16000)/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14万元

则不含税收入=72500-4665.14=67834.86万元

如果不考虑土地价款抵减的影响、进项税额、已预缴增值税等影响,不含税销售额=72500/1.09=66513.76

土地增值税在确认收入时,两种不同的收入计算方式差异1321.1万元。

同时,因为将16000万元的1321.10万元拆分为抵减销项税额,实际土地出让成本剩余14678.9万元,在计算土地增值税时,面临成本是否要相应扣除1321.10万元。

可见土地价款抵减作用于收入上的影响为1321.10万元,而如果作用在开发成本-土地出让成本上影响为1,717.43万元,相当于损失396.33万元成本扣除。

此时,我们再看以下三种观点:

观点一、作为土增收入,冲减开发成本,即案例中收入按67,834.86万元,成本按14,678.90万元;(最差,不仅收入增加,而且损失了加计成本)

观点二、作为土增收入,不冲减开发成本, 即案例中收入按67,834.86万元,但成本按16,000.00万元;(折中,对房开企业来说虽然确认的收入多了,但保住了1.3倍加计成本,整体还是占优)

观点三、土增不确认收入,也不冲开发成本,即案例中收入按66,513.76万元,但成本任按16,000.00万元;(最优,不仅少算收入,也保住了加计成本)

以上三种方式在实际项目中以当地征管口径及习惯性计算方式为准,各地存在较大差异但是越来越多的趋势是偏向于观点二的处理方式,企业财务人员应在充分理解差异并按照要求计算土地增值税。

二、企业所得税

回顾土地价款抵减的一般性账务处理,一般是借方确认销项税额抵减,贷方冲减主营业务成本。

借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)

贷:主营业务成本

所以在企业所得税口径,抵减的土地价款是直接冲抵了成本不确认收入,原理类同免税农产品计算抵扣进项税额的方式,即从购进成本中剥离出增值税抵扣的金额。

小结:

房地产企业土地价款抵减虽然是一项增值税的特殊业务处理,但是对土地增值税、企业所得税等税种都会产生影响,在各地各税种征管实施中又存在较大的差异,因此企业财务人员需要及时了解当地政策,并征得主管税务机关的认可才能准确摸清土地价款抵减对各税种的协同影响。

土地价款抵减上、中、下系列接近尾声,后续会筛选一些实务中大家高频提出的土地价款抵减相关问题并继续分享笔者的观点,尽请期待。

【第16篇】营改增后土地增值税税率多少

文|凯风

比房地产税更猛的大招要来了?

近日,“土地增值税法”开始公开征求意见。根据意见,土地增值税,以转移房地产所取得的增值额为计税依据,并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。

这意味着,只要转让房地产时,土地价格上涨,都需缴纳土地增值税,而且这一税率是累进制的,上涨越多,缴纳的税就越多。

在楼市上行周期,土地增值和房价上涨都是常态。一旦全面开征,不说一剑封喉,影响之大也可想而知。

然而,这是误解。

其一,土地增值税并非新税,早已存在,且已实施了20多年。

土地增值税最早诞生于1993年,此前都是以条例形式存在。此番立法,只是从条例上升为法律,完成2023年“税收法定”的立法任务,而非增加新税种。

土地增值税,虽被称为“反暴利税”,但其在财政收入的整体占比只有3%左右,不及契税,更远远不及卖地收入。

更关键的一点是,土地增值税主要面向房地产企业开征,并最终反应在房价里。虽然羊毛出在羊身上,但这一制度已经执行了20多年之久,对楼市的影响早已消化。此番立法,不会带来太多额外影响。

这一次,最主要的变化是将“集体房地产”列入征税范围。这与集体建设用地入市的节奏一致。如果未来集体土地获得与国有土地一样的入市权益,那么在土地增值税上自然也要一视同仁。

其二,一直以来,土地增值税不对个人住房征收,未来大概率也会沿袭这一惯例。

土地增值税,看起来威力巨大,但一直以来,个人住房都在免征之列。

可以说,个人住房交易免征土地增值税,不仅是惯例,而且拥有法律依据。这一惯例想必在未来会得到延续。

值得一提的是,二手房交易已有个人所得税。无论是土地增值,还是卖房所得,都相当于对投资房产赚的钱征税,这两者有一定重合之处。如果再行开征土地增值税,难免存在重复征税之嫌,这与立法大方向背道而驰。

要知道,二手房个税其实并不低。有地方按照总价2%征收,有地方按照差额20%征收,更多地方则是二选一。如果统一为差额20%,在楼市上行周期,个税的杀伤力,丝毫都不低于土地增值税。

更何况,从现实角度来看,任何税赋都是为增加税源和调节贫富差距而来,并非为限制行业发展。

在楼市上行时代,土地增值的不是一点半点。一旦向个人开征,那么二手房市场将会迅速冷却,这恐怕不是政策希望看到的。

其三, 记住,公寓是个例外。

土地增值税不会面向个人征收,但有一类房子例外:这类房子就是公寓。

众所周知,普通二手住房交易仅需交纳个税、契税、印花税等税,除非房子不满两年,才需要缴纳增值税。

这里的增值税,与我们正在讲的土地增值税,并非同一概念。这是完全不同的两个税种,二手房增值税的前身是营业税,营改增之后一律统一为增值税,增值税加上附加税,税率统一为5.6%。

但到了公寓这里,情况就完全不同。

公寓转让不仅要缴纳普通增值税,而且还要缴纳土地增值税,更不用说契税、个人所得税等其他税种。

换言之,住宅交易受到一定政策保护,而公寓则要接受全面征税的洗礼,这也是我们一直不推荐投资公寓的主要原因所在。(参阅《再说一次,这几类房子千万不要碰》)

其四,房地产税,远比土地增值税更重要。

土地增值税看起来威力巨大,而且留下了“征收对象为企业和个人”的口子。但无论是就其历史惯例还是现实影响力,未来大概率都不会面向个人住宅征收。

相比而言,房地产税的价值不容低估。房地产税的到来已是确定性事件,唯一的悬念就是落地时间。

房产税是典型的保有税,细水长流,只要握有房产,每年都必须按时缴纳房产税。这是更稳定的税源,不仅不受楼市周期影响,而且还能为地方政府开辟新的税源。

同时,土地增值税还是间接税,侧重于交易环节。而房产税则属于直接税,立足于保有环节,更符合税制改革的大方向。

当然,税收法定,房地产税同样不例外。这就决定了,房地产税不会搞突然袭击,这一制度必定会广泛征求社会意见,给予充分时间进行消化。

所以,不要过度解读土地增值税,也不要低估房地产税。

土地增值税清算税款鉴证明细表(16篇)

土地增值税清算,是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目符合清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定,计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值…
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友情提示:

1、开土地公司不知怎么填写经营范围,我们可以参考上面同行公司的范本填写,填写近期要经营的和后期可能会经营的!
2、填写多个行业的业务时,经营范围中的第一项经营项目为企业所属行业,税局稽查时选案指标经常参考行业水平,排错顺序,会有损失。
3、准备申请核定征收的新设企业,应避免经营范围中出现不允许核定征收的经营范围。

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