商品房增值税（3篇）

【第1篇】商品房增值税

关于不动产出售问题，税务规定繁琐复杂，本文将房地产开发企业出售不动产的增值税问题作汇总与梳理。后期还会对房地产开发企业以外的其他企业、个人出售不动产问题进行总结，请持续关注。

首先，需明确一般计税与简易征收的适用问题。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产开发企业中的一般纳税人出售房地产新项目适用一般计税，无选择权。房地产开发企业中的小规模纳税人出售房地产适用简易征收，无选择权。

税款征收及计算方法如下：

1.一般计税方法：税率为9%，预征率为3%

（1）适用：①房地产开发企业一般纳税人销售房地产新项目

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择一般计税的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+9%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，税率为9%

申报税款=（销售额-支付的土地价款+价外收入）/（1+9%）*9%-进项税额-已预缴税款

2.简易征收：征收率为5%，预征率为3%

（1）适用：①小规模纳税人出售不动产

②房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择简易征收的

（2）预缴：收到预收款时，在项目所在地预缴税款，预征率为3%

预缴税款额=预收款/（1+5%）*3%

（3）申报：纳税申报期内，在机构所在地完成纳税申报，征收率为5%

申报税款=（销售额+价外收入）/（1+5%）*5%-已预缴税款

房地产开发企业销售商品房增值税问题总结

【第2篇】商品房增值税税率

我们在买房过程中并不是看到房价是多少就只需要准备多少钱，这其中还要牵扯到一些税费，例如契税、增值税、个人所得税、印花税、土地增值税等，接下来我就为大家介绍一下房屋交易过程中需要准备的税费。

一、契税

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

目前成都的契税税率为3%，但是也在相应的条件下也有优惠政策。影响契税税率的因素有以下几点：1、购买人性质（个人还是公司）；2、房屋用途（住宅还是非住宅）；3、房屋套数；4、建筑面积（注意90㎡这个节点，具体如下）。

具体可看以下这张表：

契税表

如上表所示，当出现当出现公司购房时，无论什么用途契税税率均为3%；当出现非住宅交易时，税率也均为3%。契税的优惠针对于个人且是住宅的交易，具体看你购买的房屋面积以及套数有着不同优惠，如果您已经购买第三套了就没有优惠。

二、增值税及附加

增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税；增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。增值税及附加是一种原业主（产权转让人）需要承受的税。

增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加

依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，目前成都增值税及附加基准税率为5.3%。增值税及附加金额=成交价格*5%+（本次增值税额*7%+本次增值税额*3%+本次增值税额*2%）*50%=成交价格*5.3%

影响增值税及附加的因素：1、出售人性质（个人还是公司）；2、房屋用途（住宅还是非住宅）；3、房屋购买年限（5年是个节点）；4、有无购买发票。具体征收规则如下表所示：

综上所示，只有在出售满五年的个人住宅时，才会免征增值税，除此之外，个人或公司想要有一定的增值税优惠需要保存好自己的购房发票。

三、个人所得税

个人所得税，简称个税，是指对本国公民、居住对本国境内的个人财产转让取得的所得征收的一种所得税。纳税人为原业主（转让人）。

个税基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。影响个税的因素有以下几点：1、出售人性质（个人还是公司）；2、购房发票（是否能够提供）；3、房屋用途（住宅还是非住宅）；4、房屋取得年限（是否满5年）；5、卖方家庭持有套数（是否唯一）。具体征收规则如下表：

界定交易住宅唯一的标准：必须以家庭为单位，在整个四川无住宅。

界定交易住宅满5年的标准：①购买所得的新盘或二手商品房、经济适用房出售，以契税票填发日期或不动产权证书登记时间判定。②房改房出售，以房改购房合同生效时间，房款收据的开具日期或不动产权证书登记时间判定。③房改经济适用房、房改集资房出售，以不动产权证书登记时间判定。④拆迁安置房出售，以拆迁协议签署时间或契税票填发日期或不动产权证书登记时间判定。⑤直系亲属赠与所得房屋出售，以赠与人取得房屋后契税票填发日期或不动产权证书登记时间判定。（如果当时满五唯一直接免征个税）⑥非直系亲属赠与所得的房屋出售：以受赠与人换证时的契税票填发日期或换证后的不动产权书登记时间判定。（如果唯一，得过了5年后才免征个税）⑦离婚所得的房屋出售，依照离婚换证前产权人取得房屋的契税票填发日期或不动产权证书登记时间判定。⑧继承所得的房屋出售，以被继承人取得房屋的契税票填发日期或不动产权证书登记时间判定。⑨房屋权属来源一半继承、一半赠与所得的房屋出售，继承部分参照⑧，赠与部分按照直系和非直系参照⑤和⑥。

除了满五唯一，还有以下几种情形也会免征个税：1、法定继承人继承土地、房屋权属；2、夫妻更名、夫妻加名；3、夫妻房屋财产分割。

四、土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。纳税人为原业主（转让人）。

土地增值税一般针对非住宅征收，计算方式如下所示：

五、土地出让金

土地出让金是在划拨土地上建造的房屋在交易时需要补交的一种费用，例如房改房（已购公房）、划拨土地上建造的拆迁安置房等。交易核税时，纳税人是新业主；非交易核税时，纳税人是原业主。

土地出让金的计算方式以房屋区域为准，具体如下：

六、印花税

在销售、转让房地产过程中书立合同、协议、数据等，应按产权转移数据税目，承担者为交易双方。交易双方分别按照书据所载金额万分之五缴纳印花税-产权转移书据（简称印花税）以及5元/本的印花税-权利许可证费（简称贴花）。

依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在2023年1月1日至2023年12月31日期间，印花税减半征收，基准税率为0.025%，贴花减半征收，即2.5元/本，具体如下表：

在房屋买卖过程中所要注意的税费如本文所示，总结一下就是一般住宅交易时要注意个税、契税、增值税，如果是经济适用房或者安置房还要注意是否有土地出让金；如果是非住宅交易要注意个税、契税、增值税、土地增值税，在这里土地增值税的额度一般都是占大头。印花税在房屋交易中都是占很少一部分。

【第3篇】转让商品房增值税税率

项目应缴土地增值税=项目增值额*对应税率

一、土地增值税税率分为4档次:

30%：增值额<50%(30%为最低构交条件)

40%：50%<增值额<100%

50%：100%<增值额<200%

60%：增值额>200%

项目增值额=项目收入-项目扣除额

土地增值税收入项目包括：（收入=面积*单价）

销售收入：卖房所得；视同销售：虽然没卖但税务局认为属于卖房（投资）；

企业自用；代收费用。

土地增值税扣除项目：

土地费用（价格）；开发成本；开发费用；税金；加计扣除。

扣除项=开发成本（含土地）*1.3

二、房地产企业土地增值税特殊征收方式：

预征与清算

问题1：土地增值税预征的收入基数是否含增值税（价外税）?

财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知

财税〔2016〕43号

经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自己开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款（3%）

问题2：土增预交税款是否涉及罚款和滞纳金问题?

财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[条款失效]

三、关于土地增值税的预征和清算问题对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

《征管法》第六十四条规定：纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

总结：

1、土地增值税是一个特殊的税种，针对土地、房地面建筑物等转让行为征收；2、土地增值税征收规则在房企商品房、其他二手房和土地使用权三种转让交易中区别较大；3、房企土地增值税必然经历先预征后清算的过程。

《土地增值税清算辅助系统》

《土地增值税清算辅助系统》涵盖房地产项目全流程，阳光透明的业务流程、可追溯的数据链路关系，还原鉴证审核过程，设计理念与税务局端应用的《房地产税收一体化系统》一致，能辅助涉税服务机构进行全维度数据分析来解决税务局的不认可，而且可以借助系统留痕让税务局随时核查所有调整过程。能更好地协调税企征纳关系，增强税务机关与纳税人对事务所的信任度，提升获客能力。