土地增值税计算方法（16篇）

【第1篇】土地增值税计算方法

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式

有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

01 计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

02 扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

06 预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

07 计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

08 特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：金牌估值

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【第2篇】土地增值税免税范围

土地增值税优惠文件目录

序号

文件名

文号

期限

1

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

财税字〔1995〕48号

2

《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》

财税〔2001〕10号

3

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》

财税〔2006〕21号

4

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

财税〔2008〕137号

5

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

财税〔2010〕220号

6

《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》

财税〔2011〕116号

7

《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》

财税〔2011〕13号

8

《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》

财税〔2013〕53号

9

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》

财税〔2013〕101号

10

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》

财税〔2018〕57号

11

《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》

财政部 税务总局公告2023年第61号

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第3篇】土地增值税 预缴

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

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【第4篇】土地增值税国税还是地税

从1992年开始，税务系统在每年4月将集中开展税收宣传，即“税收宣传月”，今年是全国第26个税收宣传月，宣传主题为“深化税收改革，助力企业发展”。本期秦知道就帮助大家解答一个大家经常能遇见，但是又非常容易混淆的概念问题-------国税与地税之间究竟有什么关系，又有什么不同。

【国税和地税有什么不同？】

国税局和地税局主要有两点区别。一是两者负责征收的税种不同，二是领导管理体制不同。

国税局征收税种：增值税、消费税（其中进口环节的增值税、消费税由海关代征），车辆购置税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税和城市维护建设税，中央企业缴纳的企业所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的企业所得税，海洋石油企业缴纳的企业所得税、资源税，从2002年-2008年期间注册的企业、事业单位缴纳的企业所得税，对储蓄存款利息征收的个人所得税，对股票交易征收的印花税。

地税局征收税种：营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、印花税和城市维护建设税（不包括上述由国税局负责征收管理的部分）、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、车船税、烟叶税。

国家税务局系统实行国家税务总局垂直管理的领导体制，在机构、编制、经费、领导干部的职务审批等方面按照下管一级的原则，实行垂直管理；省级地税局受省级人民政府和国家税务总局双重领导，省级以下地税系统由省级地税机关垂直领导，地方税务系统的管理体制、机构设置、人员编制按地方人民政府组织法的规定办理。

根据陕西省地税局副局长贡献的介绍，现在随着去年营改增实施以后，地税部门将不再负责“流转税类”的征收管理，比如说我国的主体税种增值税就将由国税部门征收，消费税也由国税部门征收，国税同时也负责部分企业所得税的征收。

【税种这么多纳税时跑错地方怎么办？】

以上税种一般的纳税人很难全部记住，想纳税的时候就要上网仔细搜索、认真研究，即使这样也有搞错的时候，那么纳税的时候有没有简便的办法呢？

其实，国家在2023年就推出了《关于推进国税、地税办税务服务厅合作共建的指导意见》，2023年底已经逐步实现了办税业务“前台一家受理、后台分别处理、现实办结反馈”的服务模式，着力解决纳税人办税“多头跑、跑多次”的问题，纳税人的获得感和满意感已经极大地得到了提升。

陕西省地税局纳税服务处副处长洪洁告诉小编，2023年陕西省的国、地税所有的区县办税服务厅已经通过了“两家互设窗口”、“共同建设办税服务厅”、“共住当地政府大厅”三种形式，国税、地税在一个大厅就可以完成办理，这样给大家节省了很多时间。今年陕西还推出了一人一机双系统单pose的新形式，这样缴纳国税、地税不但在一个厅里能全部办完，在一个窗口也可以全部办完。

【国税地税实现一厅办理 为什么国税地税不能合并？】

国税、地税的分别设立时因为上个世纪90年代，为了建立社会主义市场经济体制，进一步理顺中央与地方的财政分配关系，更好地发挥国家财政的职能作用，增强中央的宏观调控能力，我国开始实行分税制财政管理体制。为适应分税制财政管理体制的需要，省及省以下的税务机构分设为国家税务局和地方税务局两个系统。

国税、地税既然已经可以在一个厅甚至是一个窗口里缴纳办理，为什么国税局和地税局不能合并呢？

因为，国税局和地税局之间的合作，是两个执法主体之间，根据工作需要和双方意愿，在双方各自法定职责和范围内，联合或者协同开展工作。其目的是发挥各自优势，实现资源共享、服务联合、征管互助、执法协同，以便更好的履行职责，提升服务。所以合作并不是合并，国税局和地税局在现阶段并不能合并。（李杉）

【第5篇】土地增值税的计算公式

土地增值税应纳税额的计算：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

一、土地增值税的一般计算步骤：

1、扣除项目合计＝∑5/4/3/2（4种情形的扣除内容）

2、土地增值额＝应税收入－扣除项目合计

3、增值率＝土地增值额 ÷扣除项目合计（找税率）

4、应纳税额＝土地增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数

二、增值额的评估确定：

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2、提供扣除项目金额不实的；

3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；

4、旧房及建筑物的转让

例1：新建项目

某房地产开发企业注册地在甲市，2020 年 5 月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关资料如下：（其他相关资料：当地适用的契税税率为 5％，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 5％，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计 360 万元。）

（1）2019 年 3 月以 24000 万元竞得国有土地一宗，并已按规定缴纳契税。

解：允许扣除土地使用权支付的金额＝24000＋24000×5％＝25200（万元）

（2）2019 年 4 月起，对受让土地进行项目开发建设，发生房地产开发成本 15000 万元，开发费用 6400 万元。

（3）银行贷款凭证显示归属于该项目利息支出 3000 万元。

解：允许扣除的开发费用＝3000＋（25200＋15000）×5％＝5010（万元）

（4）2020 年 4 月整体转让该项目，取得不含税收入 75000 万元。

解：允许扣除项目金额的合计数＝25200＋15000＋5010＋360＋（25200＋15000）×20％＝53610（万元）

增值额＝75000－53610＝21390（万元）

增值率＝21390÷53610×100％＝39.9％

适用税率 30％，速算扣除系数为 0

应缴纳的土地增值税税额＝21390×30％＝6417（万元）

房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税的清算。

该项目办理土地增值税纳税申报的地点：房地产项目所在地--乙市。

例2：存量项目

某药厂 2018 年 7 月 1 日转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入 24000 万元。2010 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 6000 万元，发生建造成本 8000 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 16000 万元，成新度折扣率为 60％，允许扣除的有关税金及附加 1356 万元。

解：该药厂应当在转让房地产合同签订后的 7 日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。评估价格＝16000×60％＝9600（万元）

允许扣除项目金额的合计＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）

转让办公楼的增值额＝24000－16956＝7044（万元）

增值率＝7044÷16956×100％＝41.54％

应纳土地增值税＝7044×30％＝2113.2（万元）

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【第6篇】土地使用权转让增值税

土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。那么，土地增值税是如何计算的？

土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额为计税依据缴纳的行为税。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税是纳税人按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的，即增值额乘以适用的税率，减去扣除项目乘以速算扣除数系数计算出的土地增值税税额。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。其中，土地增值税增值额的计算，主要涉及应税收入、扣除项目的确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。具体计算方法为：

1、增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%；

4、增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。

比如，某房地产开发公司转让商品房两栋，取得收入总额2500万元，应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关的税金和其他扣除金额合计1100万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

（1）确认应税收入2500万元

（2）确认扣除项目金额1100万元

（3）计算增值额：2500万元—1100万元=1400万元

（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=1400万元/1100万元=127%

（5）计算应缴纳的土地增值税税额=1400万元*50%-1100万元*15%=535万元。

从该例子可以看出，土地增值税的计算是按照先确认应税收入，再确认扣除项目金额、增值额，以及增值额与扣除项目金额比率，最后计算出土地增值税的应纳税额。另外，符合土地增值税清算条件的，应进行土地增值税的清算。

土地增值税的应税收入。按照税法的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

需要强调的是，房地产开发企业如果存在隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

土地增值税的扣除项目。我们知道，房地产企业在计算土地增值税应纳税额时，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的余额征税。税法准予从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项：

一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

二是房地产实际发生的开发成本，包括土地的征用及拆除补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

三是房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四是与转让房地产有关的税金，即在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，以及教育费附加。

五是其他扣除。

六是旧房及建筑物的评估价格。

总之，土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。土地增值税的计算，主要涉及应税收入、扣除项目和增值额的确定。

我是智融聊管理，欢迎持续关注财经话题。

2023年9月26日

【第7篇】土地增值税扣除的房地产开发费用

房地产企业影响税负两个最重要的税就是土地增值税和企业所得税，两个税种在收入、扣除等多个领域存在重大差异，现将差异点整理列举如下：

土地增值税和企业所得税差异分析

配比差异

1、企业所得税按照年度计算计税毛利率汇算清缴，项目完工调整毛利差异实现项目清算；因此年度配比和项目配比共存；

2、土地增值税不存在年度配比，仅以项目为单位实施清算，实现最终配比

收入差异

1、收入口径不同

——所得税为全口径收入，包括项目收入、其他业务收入、营业外收入；

——土地增值税通常只有商品房销售收入才纳入清算；

2、收入确认范围不同

——所得税收入确认基本按照权责发生制确认收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不确认收入；

——土地增值税按照所有已签合同总金额作为清算收入；

3、收入确认时间节点不同

——所得税确认收入的时间节点通常为交房；

——土地增值税清算收入以税法规定的清算条件为标志，如竣工验收且销售85%；拿到预售许可证满三年等条件。

扣除差异

1、扣除项目和内容范围不同

——土地增值税有加计扣除，房地产企业所得税通常不能加计扣除；

——土地闲置费所得税可以扣，土增清算不能扣；

——营销设施建造费所得税可以扣，土增有争议。

2、扣除口径不同

——土地价款土增扣除单列计算，所得税扣除放在开发成本统一扣除；

——利息所得税作为成本扣，土增作为费用扣；只要有利息发票所得税（利率合理）都可以扣，土增必须是金融机构利息才可以扣

——期间费用所得税据实扣，土增按照土地和开发成本两项之和10%比例扣；

3、税金扣除不同

所得税所有税金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花税非房地产土增清算可以扣，房地产项目清算不能扣。

4、预提和发票问题

房地产项目成本所得税税前扣除允许符合以下条件的预提：

——合同总金额10%以内可以预提扣除

——不可撤销的公共配套可以预提扣除

——政府规费未缴纳部分可以预提

土增清算成本不允许预提；

5、对发票的要求

——土地增值税清算所有的成本要求必须有发票；

——所得税针对特殊情况可以没有发票：如对方企业破产、注销、非正常三种情况，企业提供税法要求的证据链可以直接扣除。

【第8篇】土地增值税印花税的能不能扣除

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十一：土地增值税清算时，已缴纳的印花税可否扣除？

问：房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照《印花税暂行条例》缴纳了印花税，请问在计算土地增值税时，可否扣除?

答：房地产企业在开发经营过程中缴纳的印花税分两种情况来处理：

（1）房地产开发经营过程中缴纳的印花税，土地增值税清算时不得扣除。

根据《企业会计准则》的规定，印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10％扣除。

土地增值税清算时所扣除的房地产开发费用中包含了印花税，如果再扣除则属于重复扣除，为此，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”此项规定的含义是房地产企业土地增值税清算时不能再重复扣除印花税。

《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，根据财税字[1995]48号规定，印花税不能重复扣除。

（2）房地产开发企业转让旧房及建筑物时，缴纳的印花税在计算土地增值税时可以扣除。

财税字[1995]48号规定：“其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“地方教育附加在土地增值税清算时可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再见！

【第9篇】土地增值税的税率表

可扣除项目

1、取得土地使用权说支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

5、其他扣除项目

【第10篇】营改增后土地增值税抵扣税费

导读：营改增后土地出让金是不是可以抵扣进项税呢，对于这一问题，本篇文章给您带来了《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，如果您有仔细的阅读这一规定，相信您对于这一问题肯定是比较熟悉的。

营改增后土地出让金是否可以抵扣进项税？

答：土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；

从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

而对于土地出让金并没有规定，因此营改增后土地出让金是不可以抵扣进项税的。

综上所述，土地出让金只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第11篇】土地增值税相关政策

房地产企业会计重点关注这个问题：地下车位是否缴纳土地增值税？下面我们来看相关政策：

国税发[2009]31号 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

国税发[2006]187号企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

国税发[2006]187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

<清算案例分析>

我公司一项目正在搞土地增值税清算，《商品房买卖合同》里有一条签的是“地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，现税务局提了一个问题：这部分成本不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，而且“地下室（属人防设施）配电、供水房设施”开发商又得不到，成本必须结转，但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，我司根本做不到，税务局提的有依据吗？

『正确答案』国税发〔2006〕187号

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

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【第12篇】土地增值税 核定征收

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文章来源：房地产财税咨询

土地增值税相对于房地产企业而言是一个最大的税种，因其核算与缴纳的周期长、计算复杂、税负高等原因，一直是考验财税工作者专业水平的税种，因此，很多企业不想这么复杂，想核定征收。

那么，房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗？

案例

土地增值税能否通过“核定征收”进行节税筹划?

某房地产公司开发了一商住两用楼盘，房产销售火爆，增值额3倍以上，土地增值税适用60%的税率。公司为了达到少缴土地增值税的目的，同税务部门沟通希望采用核定征收土地增值税。

那么，房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗?

情形一

(一)什么情况下土地增值税会被核定征收?

1.政策依据

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

2.政策解析

通过对以上政策的分析，当房地产企业在开发房地产项目时，出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因，将会被核定征收土地增值税。

但是，单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的，大部分情况不得核定征收。

如：根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条第(四)项规定，所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。

转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。

情形二

(二)土地增值税核定征收时，会如何核定?

1.政策依据

(1)根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十五条规定，符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

(2)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条规定，房地产开发企业出现符合核定征收土地增值税条件之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

(3)根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

2.政策解析

通过对以上政策的分析，企业要想采用核定征收土地增值税，必须由“主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书”，也就是说，必须要得到税务部门的认可，同时，核定率不低于预征率且原则上不得低于5%，在实际操作中，各地核定率，不同类型的楼盘，均有差别。

如：根据《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2023年第25号)第八条规定，关于确定房地产开发项目核定征收率的问题：

(一)普通标准住宅的核定征收率为6%；

(二)非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

(三)无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

也就是说，当企业真的要想采用核定征收土地增值税时，一定得好好算一下核定征收税负与查账征收税负之间的差异。

另外，还得考虑一个问题，由于只有出现“账簿混乱、凭证残缺不全” 等原因土地增值税才能采用核定征收，那么，既然“账簿混乱、凭证残缺不全”企业所得税也就无法进行查账征收，也就得进行核定征收。

所以说，土地增值税要想采用核定征收，就一定得全面考虑企业的其他税种的缴纳问题。

——来源：昌尧讲税

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【第13篇】土地增值税的征管

土地增值税清算的方式有两种：一是查账征收，二是核定征收。

对于商业开发产品占比较多、拿地较早及拿地较大，开发周期过长的房地产项目，若能争取到核定征收，则可事项项目整体税负大幅度的降低。

下面小编将满足核定征收的法定情形（相关政策）汇总如下：

01《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）相关规定

第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；

（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的;

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。同时规定，“税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定”。

02《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）相关规定

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条之规定，实行核定征收。

03《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）相关规定

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

04重庆市地方规定

（一）重庆市地方税务局关于发布《重庆市地方税务局房地产开发企业土地增值税核定征收管理办法（试行）》的公告（重庆市地方税务局公告2023年第7号）

第五条 凡纳税人不能提供完整、准确的收入和扣除项目凭证，不能准确计算房地产项目增值额，有下列情形之一的，可实行核定征收土地增值税。

(一) 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二) 自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三) 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；

(四) 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

(五) 符合土地增值税清算(以下简称清算)条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

第六条 核定征收土地增值税应当首先采用定率征收方式，确实无法实施定率征收的，主管税务机关方可采用定额征收方式。

(一) 定率征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.按照核实房地产转让收入的方法核定；

2.按照核实建造成本、费用加合理利润的方法核定；

3.按照合理方法计算和推定纳税人房地产转让收入或者房地产建造成本核定。

(二) 定额征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.参照纳税人相近清算房地产项目的税负水平核定；

2.参照当地房地产开发行业中经营规模和收入水平相近的纳税人税负水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一种方法不足以准确核定应纳税额时，可同时采用两种以上的方法核定。

（二）《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第9号）

纳税人转让旧房未能提供上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按规定核定征收土地增值税。

（三）《重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

一、纳税人转让房产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

（一）单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅（车库除外）为8%。

（二）个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值税税负，但也可能对其他税种申报、后续的税收申报和财务处理等事项引起一系列的“蝴蝶效应”，导致其他税收负担增加。

土地增值税核定征收的条件小编已经做了详细的阐述。从核定征收的条件不难发现，核定征收的立足点在于纳税人“不能准确核算”或“不能提供资料”。而“不能准确核算”或“不能提供资料”可能会引起企业所得税的“核定征收”和增值税不得“抵扣进项税额”等蝴蝶效应。

企业所得税核定征收

依据国税发〔2008〕30号第三条之规定：纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

从上述规定发现，企业所得税核定征收与土地增值增税核定征收条件都有“不能准确核算”或“不能提供资料”的元素。

增值税不得抵扣进项税额

对于一般纳税人而言，若土地增值税采用核定征收的方式，则增值税（一般征收方式）不得抵扣进项税额。

财税〔2016〕36号 附件一第三十三条之规定：有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。

后续年度的纳税申报

在完成土地增值税清算后，对于尚未对外销售的物业或自持物业用于对外出租时，仍需要按照核定征收企业所得税。

重庆市对房地产开发企业核定征收的应税所得率为20%，对于单纯出租业务而言，其实际应税所得率远低于20%。

财务核算从不规范到规范的衔接

对于一个企业而言尤其是一般纳税人，不可能一直采用核定征收。那么自身的财务处理由“混乱”如何有序地过渡到“规范”，尤其未售开发产品计税基础如何确定，也将是一件令会计人员伤神又费力的事情。

因此纳税人在认为自身可能满足核定征收条件时，一定要尽可能得找到可以佐证的财务及相关资料，谨慎采用核定征收的清算方式。

一个土地增值税核定征收问题的讨论

某房地产开发公司的房地产开发项目核定征收土地增值税，但是由于核定收入时有一部分商品房为超规划建设，当时未纳入清算范围。目前这部分房地产已经销售，如何征收这部分超规划建设的房地产的土地增值税成了一个难以解决的问题。下面来讨论这个问题。

某房地产开发项目，2003年取得立项批文，规划总建筑面积7万平方米，实际建筑面积8.6万平方米，超规划建设1.6万平方米。超规划建设部分由于与国土管理部门在补缴土地出让金方面存在争议，不能领取销售许可证，不允许销售。

2023年，开发项目中除了超规划建设的部分，其他商品房均已销售。税务机关对已销售的部分进行了土地增值税清算，由于项目成本资料不全，对其进行了核定征收。当前房地产项目所在地税务机关规定的核定征收率为3.5%，税务机关据以发出了核定征收通知书。

直到2023年，房地产开发企业与国土地管理部门对超规划建设部分补缴土地出让金的问题得到解决。房地产开发公司同意将超规划建设的商品房进行拍卖，以拍卖收入补缴土地出让金。但是拍卖收入补缴土地出让金前应当缴纳土地增值税。这部分商品房该如何缴纳土地增值税？

房地产开发公司认为，也是通常的看法，超规划建设的部分仍是房地产开发项目的一部分，2023年税务机关对项目的核定征收通知书也适用于超规划建设的商品房，因此认为仍应当按3.5%核定征收。

但是2023年以来土地增值税核定征收政策发生了两个变化。

一是2023年《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

二是项目所在地省级税务机关取消了核定征收率的规定，要求对核定征收房地产开发项目测算税负，以测算的税负作为核定征收率征收土地增值税，测算的税负低于5%的，按5%核定征收。

存在这两个政策变化因素，超规划建设的部分还能按原核定征收方法征收土地增值税吗？

先要解决一个问题：超规划建设的商品房是不是原房地产开发项目的一部分。

这个问题要房地产开发项目的立项管理部门确定。如果确定不是原来房地产开发项目的一部分，要确定是按查帐方式还是核定方式征收土地增值税。如果这部分商品房难以确定扣除项目金额的，仍需要核定征收，很显然应按变化后的核定征收政策核定征收。如果立项管理部门将其认定为房地产开发项目的一部分，问题要复杂一些。

超规划建设部分是房地产开发项目的一部分，就这个项目来说，2023年该项目销售的比例未达到85%，不符合清算条件。在超规划建设部分销售后，房地产开发项目才达到了清算条件，因此房地产开发项目符合清算条件的时间是2023年。由于项目由于成本资料不全，难以计算扣除项目金额，仍要核定征收，但是核定征收应当适用2023年的政策。

作为问题讨论，还要讨论类似于该房地产开发项目的核定征收另外一种情况。

如果超规划建设的商品房面积不足以影响2023年对该项目清算条件的判断，又该如何征收其土地增值税。

假设该项目规划建筑面积为15万平方米，超规划建设1.6万元平方面，即使2023年销售超规划建设商品，但该项目符合清算条件仍然是2023年。

本人认为，尽管核定征收政策进行了调整，但是只适用政策实施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策没有对这种情况有针对性的调整核定征收的政策，应当对超规划建设的部分仍按2023年的核定征收通知书征收土地增值税。

【第14篇】土地增值税的计税依据

01从土地增值税应税收入角度来看

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)进一步明确，营改增后，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入，不含增值税销项税额。

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)第四条也规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。

从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%=全部价款和价外费用÷(1+9%)+当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%。

02 从土地增值税扣除项目角度看

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确，取得土地使用权所支付的金额，为计算增值额可扣除的项目。换句话说，判定土地成本可否据实全额扣除的关键，在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)也明确，清算表格第6栏“取得土地使用权所支付的金额”栏次，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权，而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。也就是说，土地增值税清算中可以扣除的土地成本，为取得土地使用权实际支付的金额，该金额体现为财政非税收入票据上记载的金额。

另据财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

综上所述，土地价款抵减的销项税额，应以增加土地增值税应税收入的形式体现，而非从土地成本中扣减。换句话说，土地成本在土地增值税计算中不受抵减销项税额的影响，不做扣减处理。

03 提醒

针对这一问题，实践中可能存在不同的观点。如：福建省税务局财产和行为税处关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见：营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理?经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。即土地增值税应税收入直接按照全部价款和价外费用÷(1+9%)确定，土地成本直接按照取得土地价款÷(1+9%)确定。其结果显然是对纳税人不利，虽然收入减少与土地成本减少是同等金额，但减少了加计扣除的基数。本人认为福建省的做法是错误的。

作者：纪宏奎，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第15篇】土地增值税暂行条例细则

本文转载自国家税务总局海南省税务局

为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范清算工作流程，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，结合我省税收征管实际，制定本办法。

第一章 项目管理

第一条 土地增值税以国家有关部门核发的《建设工程规划（临时）许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可按主管规划的政府部门的批准意见结合项目实际情况进行判定，以确定的分期项目为单位清算。

第二条 纳税人申报的清算项目原则上应与税收管理系统中登记的项目保持一致。

第三条 纳税人应当自取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》之日起30日内，向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。纳税人在填报《土地增值税项目登记表》时，应同时向主管税务机关提交土地使用权出让合同、房地产转让合同等有关资料。

第四条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，从纳税人取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》开始，按项目分别建立档案、设置台账，定期采集、更新。同时，与第三方信息进行比对，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第五条 本办法适用于房地产项目的管理。

第二章 预征管理

第六条 从事房地产开发的纳税人，在房地产项目土地增值税清算受理前转让房地产取得销售(含预售)收入的，应当在收讫转让收入款项（包括预收款性质的房款）或取得索取转让收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关报送预征土地增值税纳税申报表并预缴税款。

第七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产销售收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

第八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第九条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

第十条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

应预缴土地增值税税款＝（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

第十一条 土地增值税预征率

（一）海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为5%。

（二）其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为4%。

（三）对房地产开发项目中纳入住房保障体系的住房，暂不预征土地增值税；对房地产开发项目中不属于住房保障体系的房地产，按本条第（一）、（二）项规定的预征率计算预征土地增值税。纳入住房保障体系的住房须经政府相关部门批准性文件认定。

（四）纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

第十二条 对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅和其他类型房地产，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地产的，均应按房地产的类型、性质分别核算销（预）售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税；不能分别核算销（预）售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。

随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行预征；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征。

第十三条 纳税人逾期不申报土地增值税的，税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》”）第六十二条的规定处理。

纳税人逾期未按规定预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条的规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

第三章 清算申报

第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）；

产权式酒店的销售比例=已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积（即总建筑面积扣除自持经营建筑面积）的比例，产权式酒店的销售比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第十六条 对符合本办法第十四条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

对符合本办法第十五条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目。对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关向纳税人下达通知申报《税务事项通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。对确定暂不通知清算项目，应继续做好项目管理。

纳税人未在规定期限内申报的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十四、十五条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第十八条 同一土地增值税清算项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十九条 土地增值税的清算申报主体是纳税人。纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、合理性和相关性。

第二十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。

纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在清算申报期限届满的次月15日内缴纳，逾期不缴的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定加收滞纳金。

第四章 清算受理

第二十一条 在收到纳税人清算申报资料后，主管税务机关应在7日内对纳税人的申报表以及申报资料进行审验，审验内容包括：清算项目认定是否正确、是否足额申报预缴税款、申报资料是否完整、清算所属期是否准确、申报表表间逻辑关系是否一致等。

对符合清算条件，且清算申报资料完备的，征纳双方在《土地增值税清算资料申报表》上签字确认。同时，主管税务机关向纳税人出具受理《税务事项通知书》。

纳税人申报的清算项目资料不齐全的，主管税务机关应向纳税人出具补充资料《税务事项通知书》，一次性告知纳税人需要补充的资料,并要求纳税人在15日内补齐。纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，主管税务机关可以受理。

纳税人未在规定时间内报送补充资料的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第二十二条 对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自主管税务机关送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起，取得的预售收入不再预缴土地增值税。

纳税人在提交清算申报资料前，应在税收管理系统中办理清算申报。税务机关在受理清算时，应复核纳税人是否已办理申报。

第五章 清算审核管理

第二十三条 市县税务局应采取“集中清算、分类审核、难点合议”的方式开展土地增值税清算审核工作。

第二十四条 “集中清算”是指市县区税务局集中本单位内风险管理事项人员，成立清算审核组，统筹对辖区内房地产项目集中清算审核。

海口和三亚市税务局可自行确定在市局或区局集中清算，其他市县区税务局（区指洋浦经济开发区，下同）在市县区税务局集中清算。

“分类审核”是指清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。

第二十五条 “难点合议”是指市县区税务局成立土地增值税清算合议工作小组，审议土地增值税清算难点问题。

第二十六条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第二十七条 审核人员应各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

第二十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。

第二十九条 主管税务机关自向纳税人送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起， 在90日内(不包括补充工程造价清算资料时间和纳税人反馈意见时间)做出清算审核结论。因特殊原因不能按时完成清算的,应按以下程序报批，延期最长不能超过60日：

1.延期30日以内的，由市县区税务局分管局领导批准；

2.延期30日以上且不超过60日的，由市县区税务局长批准。

第三十条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，移交清算审核组进行审核；清算审核组在完成审核后，向主管税务机关移交审核意见和工作底稿；主管税务机关向纳税人出具审核意见《税务事项通知书》，反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见和补充资料。

第三十一条 主管税务机关对纳税人的反馈意见和补充资料进行复核，对存在争议的事项应开展集体审议。

（一）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认同纳税人主张的，主管税务机关调整原处理意见；

（二）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认为纳税人未能补齐关键资料且无正当理由的，主管税务机关维持原处理意见；

（三）涉及工程造价审核事项，纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议（形成书面记录），仍无法达成统一意见，市县局可聘请造价专业机构针对争议问题进行核实确认。

第三十二条 主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

土地增值税清算税款缴纳期限为主管税务机关送达补缴税款《税务事项通知书》的次月15日内。

第三十三条 纳税人对税务机关清算结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

第三十四条 主管税务机关应加强清算项目的尾盘管理，按照有关规定督促纳税人做好土地增值税的尾盘申报，确保税款及时入库。

第六节 清算审核内容

第三十五条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第三十六条 营改增后纳税人在进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

第三十七条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第三十八条 纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，纳税人收取的违约金不属于房地产销售收入。

第三十九条 纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第四十条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按下列方法和顺序确定其收入：

1.按纳税人同期、同类商品房的平均销售价格确定；

2.按纳税人近期、同类商品房的平均销售价格确定；

3.由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。

以上所讲的同期是指当月或者当季，近期是指当季或者当年，当月、当季或者当年分别指自然月、季、年。

第四十一条 纳税人申报的整个清算项目的房地产销售均价低于统计部门公布的本地同期房地产平均销售价格10%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按统计部门公布的本地同期的房地产平均销售价格核定其收入。

第四十二条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

（一）人民法院判定或裁定的转让价格；

（二）政府有关部门确定的转让价格；

（三）经主管税务机关认定的其他合理情形。

第四十三条 纳税人将房地产转为自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第四十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可要求纳税人补充提供，纳税人不能提供的，主管税务机关可按照《2008-2023年海南省房地产项目工程造价参考指标》（琼国税公告2023年 号）核定扣除。

凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2．工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

3．装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4．房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5．大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第四十六条 扣除项目金额的计算分摊：

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

（一）能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目。

（二）属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按转让土地使用权的面积占总面积（占地面积法）的比例计算分摊，对于无法取得项目占地面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（三）属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按各清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊，对于无法取得可售面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（四）同一个清算项目中，同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

（五）同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

第四十七条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：

（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。

通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据管理范围，实在无法取得正式发票（行政事业性收据）的客观条件下，结合实际情况，以合同（协议）、收据、收款证明等相关材料作为企业入账凭证，如：支付给个人的青苗补偿费，结合相关证明材料，收款人的收款收据即可确认为合法凭证。

5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

第四十八条 除本办法第四十七条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

（一）取得土地使用权所支付的金额

1.对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

2.同一个清算项目, 应将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

3.纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府或政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与取得本清算项目的土地使用权有直接关联的，按规定补缴契税后，可以计入本项目扣除项目金额。其他红线外支出不予扣除。

以上所指的政府有关部门是指市、县（区）级政府土地主管部门，证明文件包括通知、批复、会议纪要等。

4. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

5. 对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）生效后，以土地（房地产）投入非房地产开发企业并在投资环节享受了暂免征收土地增值税优惠政策的，被投资方取得土地（房地产）后转让出售或用于房地产开发的，其土地成本应按最初投资方取得土地的原始成本进行认定。

6. 对根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）和《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的有关规定，在改制重组时享受暂不征收土地增值税的，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

7.纳税人因政府规划等原因重新置换取得的房地产开发用地，按政府置换后土地出让合同明确的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为 “取得土地使用权所支付的金额”扣除。

8. 纳税人为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。

9.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，纳税人取得财政非税收入票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除，纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

（二）土地征用及拆迁补偿费

1.纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，其扣除金额根据双方签订的补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定。

2.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

3.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

4. 货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

5.纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再次开发房地产，如会计核算时未对不动产计提折旧的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费中扣除。

（三）前期工程费

1.纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

2.纳税人在项目规划报建时按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。

3.纳税人发生的未形成最终成果设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除。

（四）建筑安装工程费

1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

2. 纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。。

3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

4.营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

5.纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可以计入房地产开发成本。

（1）纳税人收取的装修费符合下列条件之一的，应一律作为销售收入，并扣除相应的装修成本：

①在销售合同中明确了房价中包含装修费的；

②销售发票中包含装修费的；

③签订销售合同时捆绑签订装修合同的；

上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

（2）纳税人销售已装修的房屋，随房屋一同出售的家电、家具，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。除此以外的家电、家具收入，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。

日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出不允许扣除。

( 3 )纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其发生的设计费用、建造费用、装修费用等相关支出不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

6.纳税人实际发生的营销设施建造支出，按下列原则进行处理：

（1）纳税人在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（2）纳税人在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

（3）纳税人租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、展厅等营销设施的，支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（4）纳税人将房地产开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

7.纳税人因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，按规定计算扣除。纳税人自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除。

8.纳税人发生的合理的工程监理费允许计算扣除。

（六）公共配套设施费

1. 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，按照以下原则之一确认：

①政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

②经人民法院裁决属于全体业主共有；

③商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主委员会。

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立，无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，以及在清算项目内显著位置和海南省主流媒体刊登公告的相关证明材料。

商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，或注明有关公共配套设施归出卖人所有，清算前又明确或变更公共配套设施权属归全体业主共有的，纳税人应与不少于已售房产户数三分之二的业主签订补充协议，确认公共配套设施权归全体业主共有。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照规定计算分摊清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

3.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

4.在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与计算分摊。

5.纳税人依法配建（人防部门规划）的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。人防工程建筑面积的确认，按人防部门竣工验收意见书或规划意见书标注的面积确认。

纳税人按规定向建设部门缴纳的人防工程异地建设费，取得合法有效票据的，予以扣除。

纳税人转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积，按规定确认房地产销售收入，其发生的开发成本可以计算扣除；纳税人在销售合同中约定无产权的地下车库属于其所有，以及转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的建筑物等比照执行。

无产权的地下车库，其建筑面积按照竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本费用按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的房地产开发成本中计算。

（七）开发间接费用

开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

开发间接费与纳税人的期间费用，应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用按比例扣除。

第四十九条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（一）房地产开发费用

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

提供金融机构证明是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率等证明的行为。委托贷款、统借统还贷款、信托贷款发生的利息支出，不得据实扣除。

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法。

4.清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

5.纳税人向金融机构支付的财务咨询费、手续费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

6.在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，造价审核费、前期物业费、劳务派遣费、差旅费、开荒保洁费、在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

（二）税金及附加

纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

（三）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。

第五十条 税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则，按照公允价值和营业常规进行业务往来。

第七章 核定征收

第五十一条 在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

第五十二条 对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时，清算审核组根据主管税务机关日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

（一）销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

（二）扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据，向自规部门查询该项目取得土地使用权支付的价款，确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。

2.房地产开发成本。房地产开发成本存在下列情形之一的，税务机关适用清算项目开工至竣工期间所对应年度的“工程造价参考指标”数值，对房地产开发成本予以核定。

（1）纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应下达《税务事项通知书》，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照“工程造价参考指标”据以计算扣除，并发出核定征收的《税务事项通知书》。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费和开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关根据纳税人报送的清算资料进行审核确认。纳税人无法提供资料的，不予以确认。

（2）清算申报的工程造价高于“工程造价参考指标”规定的房地产项目工程造价参考标准，又无正当理由的。

税务机关对工程造价委托第三方鉴定的，以鉴定意见作为是否有合理理由的判断依据。

3.房地产开发费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

（三）根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。

第五十三条 本办法第四十五条第二款第二项第一点所说“凭证资料不符合清算要求或不实”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；

（二）工程结算项目建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”无正当理由的；

（三）桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；

（四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”的；

（五）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第五十四条 对符合核定征收土地增值税条件的纳税人，主管税务机关向纳税人出具告知核定事项的《税务事项通知书》，清算审核组开展土地增值税核定征收核查，核定应纳税额，形成核定征收报告。

主管税务机关应当自收到核定征收报告起30日内向纳税人出具核定征收结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

第八章 附 则

第五十五条 清算审核组完成审核后，将清算审核意见及底稿等全部清算资料（含申报和审核资料的纸质及电子版）移交主管税务机关。主管税务机关在清算结束后，应按照档案管理的要求，将清算资料移送档案管理部门存档。

第五十六条 市县区税务局可根据本办法，结合本单位实际，制定实施办法。

第五十七条 本办法所称的主管税务机关是指管辖房地产项目的区税务局、税务分局、税务所。

第五十八条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释。

第五十九条 本办法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的项目，按本办法的相关规定处理。《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局2023年第8号）、《海南省地方税务局关于调整土地增值税清算核定征收工作流程的通知》（琼地税函〔2017〕215号）和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税清算工作流程的通知》（琼税发〔2019〕21号）同时废止。

附件：

1.土地增值税清算审核底稿

2.土地增值税清算相关文书

3万元/1个项目+全方位服务=高质效完成土地增值税清算

《土地增值税清算辅助系统》 遵循税法 数据驱动 标准规范 阳光智能

工作导航：清算工作步骤指引，可快速上手，降低清算门槛

清算效率：人员异地分工、高效协同作业，规范项目管理

项目管理：多形式导入数据，规范建立数据档案，一键快速查询

风险控制：智能风险检测，精准审核调整，降低涉税风险

快速测算：政策灵活配置、一键测算税款，多清算方案可供对比

自动报告：清算申报表与鉴证报告符合税局要求及税协标准

数据同步：手机同步查看项目收入成本数据，便于实时决策管理

加入协同，协同与合作伙伴/客户共同进化。

【第16篇】土地增值税清算实例

土地增值税对于企业，尤其是房地产开发企业来说是一个及其重要的税种。也是综合性很强的一个税种，其计算过程涉及增值税、城建税、契税、印花税等多个税种，同时，它也是企业所得税税前可以扣除的税种。房地产企业土地增值税的清算方面，开发成本的发生，分摊及性质的认定在实务中都存在不少争议点。

本文以重庆市注册税务师协会组织的以“土地增值税实务案例剖析及立法带来的机遇和挑战”沙龙活动中，八位行业高端人才代表分享的实务案例为基础，给大家分享五个土地增值清算过程中的焦点问题。

案例一、公共配套设施被有偿使用，其成本是否还可以分摊至其他可售产品扣除？

基本案情

税务师在对a房地产开发企业所开发的m项目进行清算时发现，a公司将部分空置的物业管理用房用于出租。现对该部分物管用房的税务处理产生了争议：

一种观点认为：

依据国税发[2006]187号有关规定，配套设施按照下列规定处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。既然a公司将物管用房用于出租，取得了一定收益，不应该认定为（1）、（2）类公共配套设施，属于可售产品范畴，没有销售成本应当保留，不得税前扣除。

另一观点认为：

物业管理用房所有权属于全体业主，符合上述规定的第（1）类配套设施费规定，应当作为配套设施，其成本可以分摊至其他可售产品扣除。

必信天诚/ 阿牛哥

“全体业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利”，因此a公司将属于全体业主的物业管理用房用于出租所取得的收益应当归属于全体业主。在对物业管理用房的性质认定时，不可因a公司“非法”占有了全体业主的公共收益，而认定为该部分物业管理用房属于“可售产品”。

基于此，阿牛哥更赞同第二个观点。物业管理用房属于全体业主，应当属于前述中地（1）类配套设施。

案例二、清算时，尚未建设完成的公共配套成本如何扣除？

基本案情

b房地产开发公司所开发的m项目分四期开发。建设用地规划许可证显示，项目需要修建配套小学一所，根据开发进度，配套学校将在项目全部完工后再修建或与第四期同时开始建设。

问：若以工程规划许可证为清算单位（假设每期为一个工程规划许可证），后续建设的学校成本如何在项目各期扣除？

必信天诚/ 阿牛哥

跟目前重庆现行土地增值税清算规定，在清算是尚未实际发生的成本不得税前扣除，在清算后发生的成本，可在后续销售产品中按照下列公式计算其成本扣除：

（1）新增成本单方=新增成本÷清算可售建筑面积；

（2）新销售开发成本应结转成本=本次销售结转面积*（原清算时单方成本+新增成本单方成本）。

基于此，阿牛哥建议：

在此情况下，为保证开发成本能够充分的税前扣除，建议纳税人选择以建设用地规划许可证为清算单位。若前期开发需要退税（一般属于普通住宅增值率低于20%的情形），且后续建设的配套设施并不影响前期清算结论，选择以工程规划许可证为清算单位也未尝不可。假设前期开发开发产品存在商业，又想以工程规划许可证为清算单位提前清算退税，切记商业不要与住宅办理在同一个工程规划许可证之上。

案例三、不同项目公司之间的公共成本如何分摊？

基本案情

a、b项目房地产公司所开发的项目相邻【建筑面积比为2:1】。鉴于两个项目规模均不是太大，双方决定两个小区共建一个供电变压站。双方约定供电变压站的成本根据两个小区用电的电容量占比【电容量比为1:1】来承担。现a公司正在进行土地增值税清算，对供电变压站的成本分摊产生了分歧：

一种观点认为：

应当根据a、b双方的约定，按照1:1的比例来承担供电变压站的成本。

理由：成本应当根据项目的实际承担情况来确定，本案中既然双方不是同一公司，且双方约定的成本承担方式非常合理。因此，按照1:1的比例分摊成本符合规定。

另一种观点认为：

a、b公司应当按照建筑面积比为2:1来分摊成本，做税前扣除。

理由：土地增值税清算成本分摊方式只有建筑面积法和占地面积法，不存在什么电容量占比法，因此应当按照2:1的比例来分摊供电变压器的成本。

必信天诚/ 阿牛哥

依据目前土地增值税的有关规定，开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。对于开发成本，应当确定发生额，再分摊。因此在讨论成本分摊之前，首先要确定的就是项目实际发生的成本，而不能机械地、不分项目具体情况地参照政策规定按照建筑面积分摊。

本案中，对于a、b两个公司之间的变压器成本金额的确认，属于各自公司实际当承担支出确定，而非开发成本的分摊。因此阿牛哥更赞成第一种观点。

案例四、项目竣工后发生的支出能否计入开发成本？

基本案情

a公司所开发m项目竣工备案登记的时间是2023年7月23日。2023年1月份签订了一份大门建设合同，拟对小区新增3号门出口和4号车库出口。现a公司正在进行土地增值税清算，对3大门和4号车库出口的支出能否计入开发成本产生了分歧：

观点1：

不可以计入房地产开发成本。该观点认为项目既然已经竣工，说明项目所有应当发生的支出已经发生，最多只能说存在未开票或者未付款的情形，但不应该再新增发生相应的开发成本。

观点2：

可以计入房地产开发成本。该观点认为，对于竣工后发生提高小区品质或者不影响项目竣工备案的支出，实质上还是构成房地产开发成本，不能因开发成本发生的时间点来确认某项支出是否构成房地产开发成本。

必信天诚/ 阿牛哥

建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。项目只要满足验收条件即可取得备案登记证，对于竣备后发生的不影响竣备验收的成本或者在满足验收条件成本的基础上品质“升级”支出的合理支出，还是属于与开发项目直接相关的成本支出，可以计入房地产开发成本。

案例五、成本专属后，其他性质相同的成本如何分摊？

基本案情

a公司在对其开发b项目（商业综合体）时，对于商场的扶梯、观光电梯、玻璃幕墙及中央空调等装修、设备等成本进行专属归集。现对b项目其他电梯（如升降梯）、外墙保温、装修等成本的分摊产生分歧：

观点1：

其他电梯在全部可售产品进行分摊，外墙保温、装修在非车库产品进行均摊。该观点认为尽管商业部分存在专属电梯成本，但是其他电梯、外墙保温及装饰并没有完全独立商业，依然对该部分成本收益，因此仍然需要分摊这部分成本。

观点2：

其他性质相同的剩余部分成本，应当在剩余楼栋中分摊。该观点认为公司既然已经把所有自动扶梯直接归集至可明确具体对象的开发产品，那么其他性质相同的剩余部分成本，应当在剩余楼栋中分摊，否则已直接归集的开发产品两次分摊了电梯成本。

必信天诚/ 阿牛哥

依据现行土地增值税的有关规定，“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。基于此，在对某类部分成本直接归集后，余下的此类成本是否继续在这部分开发成本进行分摊，应当根据项目的具体情况，是否属于成本的“受益对象”来确定是否分摊，而不是一刀切式的应当分摊或不分摊。

结语 / end

阿牛哥提醒大家，土地增值税清算实务中，有争议的问题远远不止这些。如，红线外的成本支出、建设单位对施工单位的罚款支出、土地成本的分摊方式及利息支出的扣除等等。在这些争议事项发生时，我们应当立足事实的真实性和合理性，以事实为依据，法律规定为准绳做出自己的专业判断。作为执业税务师，我们更多的应当在争议事件发生之前，为我们的客户提供专业的咨询意见，以防止争议发生。此所谓“税筹不是筹税，乃筹事也”。