不动产转让增值税（3篇）

【第1篇】不动产转让增值税

日常工作中，转让不动产、不动产经营租赁服务、这2种类型，它们的增值税的计税方法，很容易搞乱，现在汇总如下：

一、转让不动产计税方法总结如下：

计税方法

类别

销售额

计税公式

1.一般计税

非自建/自建

全额

销项税额=销售额÷（1+9%）×9%

2.简易计税

（1）自建

全额

应纳税额=销售额÷（1+5%）×5%

（2）非自建

差额

应纳税额

=（销售额-购置原价或作价）÷（1+5%）×5%

3.预缴税款

（1）自建

全额

预缴税款=销售额÷（1+5%）×5%

（2）非自建

差额

预缴税款

=（销售额-购置原价或作价）÷（1+5%）×5%

但是要注意：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

1.在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2.在北京市、上海市、广州市和深圳市的地区

（1）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

（2）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

【简易记忆】

全额计税＝收入÷（1＋5％）×5％

差额计税＝（收入-购置原价或作价）÷（1＋5％）×5％

区域

不满2年

满2年

北上广深

全额5％

普通免税

非普通差额5％

其他地区

全额5％

免税

二、不动产经营租赁计税方法的总结：

类别

计税方法

计税公式

申报纳税

一般计税

销项税额=租金收入/（1+9％）×9％

简易计税

应纳税额=租金收入/（1+5％）×5％

个人出租住房：应纳税额=租金收入/（1+5％）×1.5％

预缴税款

一般计税

预缴税款=租金收入/（1+9％）×3％

简易计税

预缴税款=租金收入/（1+5％）×5％

个人出租住房：预缴税款=租金收入/（1+5％）×1.5％

注意：

1.其他个人出租住房无需预缴税款。

2.2023年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房，适用以下政策：

（1）住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

（2）住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

（3）住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

3.自2023年4月1日至2023年12月31日，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。

4.租赁服务，收到预收款产生纳税义务。

5.其他个人采用预收款形式出租不动产取得的预收租金，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金不超15万元的，可享受小微企业免税优惠。

【第2篇】不动产转让增值税税率

卖房，在税务上专业的表述叫“销售或转让不动产”。销售指一手房，由房地产开发企业建成后直接出售，转让指二手房，属于该房产所有权成立后，再进行转移的行为。

根据纳税人性质，房产的性质，交税是不太一样的哦！

一、房地产开发企业销售自行开发的不动产

原则：房地产开发企业为一般纳税人，适用一般计税方法。但有例外，如果开工日期在2023年4月30日之前的，属于老项目，可以选择简易计税方法。

计税依据及税率：

一般计税方法下，房地产开发企业需要计算销项税额，并抵扣进账税额。销项税额=不含税销售额×9%。不含税销售额=【收到价款（+价外费用）—支付给政府的土地价款】÷（1+9%）（进行价税分离）

简易计税方法下，房地产开发企业以收到的全部价款+价外费用，全额计税，不得抵扣进项税。应纳税额=【收到价款（+价外费用）】÷（1+5%）×5%。（营业税政策平移且因为价税分离税负略有降低）

需要说明的是，因为房地产开发企业多是采用预收款方式进行销售，那么收到预收款，虽然并未发生纳税义务，仍需要预缴3%的增值税。

在房屋交付时，发生纳税义务，按照以上计税方法，计算应纳税额，并补足差额。

二、（既不是房地产开发企业，又不是自然人的）纳税人转让不动产

原则：纳税人为一般纳税人采用一般计税方法，纳税人为小规模纳税人采取简易计税方法。例外的情况是，一般纳税人转让2023年4月30日（营改增）前取得的房屋，可选择简易计税方法。

计税依据及税率：

一般计税方法下，纳税人计算销项税额，抵扣进项税额。销项税额=不含税销售额×9%。不含税销售额=【收到价款（+价外费用）】÷（1+9）%（进行价税分离）

简易计税方法下，应纳税额都是按照5%的税率进行价税分离并乘以该税率计算。但是纳税人根据房屋性质的不同计税依据是不同的。如果是自建的房屋，那么全额计税；如果是外购的房屋，那么差额计税（可以扣除当时的买价）。原因就是自建房屋不可能有发票或契税票，不能准确核算。

需要说明的是，如果纳税人转让的不动产不在其住所地，那么需要在不动产所在地区分房屋性质（自建全额或者外购差额）×预缴率5%申报预缴税款，再向机构所在地申报缴纳差额（只有一般纳税人采用一般计税方法会产生差额）。

三、自然人转让不动产

原则：简易计税。在不动产所在地直接申报纳税。

需要区分房屋性质。

如果转让商铺，那么应纳税额=差额/1.05×5%。

如果转让住房，那么要看是否取得已满2年。不满2年的房屋转让，全额计税，应纳税额=全额/1.05×5%。

转让持有满2年的住房，免征增值税。但有例外情况，如果是位于北上广深的非普通住宅，则需按照差额纳税，应纳税额=差额/1.05×5%。

四、总结一下吧

分层次，分层次，分层次。

第一步：看纳税人性质定计税方法和税率。房地产开发企业/非房企一般纳税人/小规模纳税人/自然人。房地产开发企业和非房企一般纳税人采用一般计税方法，一般计税方法下税率9%。在计税依据上房地产企业可以扣地价款，非房企不可以。特殊情况下（营改增前的房屋）可选择采用简易计税方法。小规模纳税人/自然人只能采用简易计税方法。简易计税方法下税率5%。

第二步：看房屋性质定预缴率。房地产开发企业销售一手房无论采用一般计税还是简易计税，均需按照预收款金额（一般计税用9%税率价税分离，简易计税用5%税率价税分离）×3%预缴。非房企一般纳税人和小规模纳税人在住所地以外的房地产转让，需在房地产所在地预缴（无论一般计税还是简易计税都按照5%税率价税分离），区分自建和非自建，自建全额/非自建差额×5%预缴。

第三步：回归纳税人性质再次验证。房地产开发企业一般计税方法用9%价税分离，全额×3%预缴，差额×9%计算销项税，结算有差额。房地产开发企业简易计税方法用5%价税分离，全额×3%预缴，全额×5%计算应纳税额，结算有差额。

非房企一般纳税人采用一般计税方法转让本地房屋直接申报纳税。转让异地房屋，用5%价税分离，（自建全额/非自建差额）5%预缴。用全额×9%计算销项税额，结算有差额。

非房企一般纳税人采用简易计税，小规模纳税人转让本地房屋直接申报纳税。转让异地房屋，用5%价税分离，（自建全额/非自建差额）5%预缴。用（自建全额/非自建差额）×5%计算应纳税额，结算没有任何差额。

自然人注意2年限制。2年以上普通住宅免税，2年以下普通住宅全额计税，2年以上非普通住宅和无论几年的商铺均差额计税。用5%价税分离×5%直接在不动产所在地申报纳税。

【第3篇】不动产转让增值税政策

1. 增值税

1.1. 特定企业（交易行为）的增值税政策（一）

1.1.1. 转让不动产增值税征收管理

1.1.1.1. 适用范围

1.1.1.1.1. 纳税人转让其取得的不动产，适用以下规定。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用以下规定。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

1.1.1.2. 计税依据及税率、征收率的运用

1.1.1.2.1.

1.一般纳税人转让其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税。 2.一般纳税人转让其2023年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税。

1.1.1.2.1.1. 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债

1.1.1.2.1.1.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.1.1.1. 选择适用简易计税方法计税的： ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；差价5%计税。

1.1.1.2.1.1.1.2. 选择适用一般计税方法计税的： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.1.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.1.2.1. 适用一般计税方法计税： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.2. 自建

1.1.1.2.1.2.1. 2023年4月30日前取得

1.1.1.2.1.2.1.1. 选择适用简易计税方法计税的： ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价5%计税。

1.1.1.2.1.2.1.2. 选择适用一般计税方法计税的： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.2.2. 2023年5月1日后取得

1.1.1.2.1.2.2.1. 适用一般计税方法计税： ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款； 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税。 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价9%计销项。

1.1.1.2.1.3. 上述全价、差价均为不含增值税的金额。要注意区分税率、征收率、预征率的不同表述。一般情况下，2023年4月1日后采用9%规定税率计税的项目在运用预征率预征税款时，价税分离要使用税率9%，即“÷（1+9%）”进行价税分离；采用征收率5%计税的项目在运用预征率预征税款时，价税分离要使用征收率5%，即“÷（1+5%）”进行价税分离。但是有特例：“营改增”后，预征不动产转让增值税的，在预征作价税分离时只采用5%而不使用税率，这使得预征不动产转让增值税不论是针对一般纳税人还是针对小规模纳税人，都采用“÷（1+5%）”的价税分离方法，即预征不动产增值税价税分离计算只用征收率不用税率，这个现实规定比较特殊。

1.1.1.2.2.

3.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房），适用简易计税方法计税，征收率为5%。

1.1.1.2.2.1. 直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债

1.1.1.2.2.1.1. 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】差价5%预缴；差价5%计税。

1.1.1.2.2.2. 自建

1.1.1.2.2.2.1. 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%-预缴税额 【记忆技巧】全价5%预缴；全价5%计税。

1.1.1.2.2.3. （1）除其他个人之外的小规模纳税人：向不动产所在地主管税务机关预缴税款；向机构所在地主管税务机关申报纳税。 （2）其他个人（自然人）：向不动产所在地主管税务机自建关申报纳税。

1.1.1.2.3.

4.个人转让其购买的住房

1.1.1.2.3.1. 个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.1.1.2.3.2. 个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

1.1.1.2.3.3. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

1.1.1.2.3.4. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

1.1.1.2.3.5. 个体工商户应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税； 其他个人应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。

1.1.1.2.4.

5.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产

1.1.1.2.4.1. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

1.1.1.2.4.2. 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷(1+5%)×5%

1.1.1.2.4.3. 其他个人转让其取得的不动产，按照以上计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

1.1.1.3. 纳税人转让不动产差额扣除的规定

1.1.1.3.1. 纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

1.1.1.3.2. 纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额： ①2023年4月30日及以前缴纳契税的 增值税应纳税额=【全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）】÷（1+5%)×5% ②2023年5月1日及以后缴纳契税的 增值税应纳税额=【全部交易价格（含增值税）＋（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）】×5% 【记忆技巧】老项目先减除后分离；新项目先分离后减除。

1.1.1.3.3. 纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

1.1.1.3.4. 由于契税的计税依据与房地产交易价格直接挂钩，所以本项规定是针对纳税人因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票时，用契税的计税金额佐证原取得不动产时的价格。即取得不动产时的价格的确认：不动产发票为主，契税资料为辅。

1.1.1.4. 扣减不动产价款的凭证要求

1.1.1.4.1. 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： 1．税务部门监制的发票。 2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 3.国家税务总局规定的其他凭证。

1.1.1.5. 发票的开具

1.1.1.5.1. 1.自2023年2月1日起，增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。 2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

1.1.1.6. 其他规定

1.1.1.6.1. 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

增值税—特定企业（交易行为）的增值税政策（一）