【第1篇】营改增个人出租房屋手续
在现实经济生活中，不少起步阶段的企业自身房屋不足，甚至没有房屋，生产经营靠租房维持，而有的企业房产富余，或因生产方向、生产规模调整使部分房屋暂时多余。为提高资产使用效率，提高企业经济效益而将房产对外出租。为此，本文对企业自有房产出租财税处理谈点看法。
[例如]某公司是生产制造企业，2023年7月1日将自有多余的两栋厂房对外出租。a厂房是2023年1月1日从外县购买的不动产，出租时的固定资产原价2000万元，已提固定资产折旧450万元，已减值准备50万元，净值1500万元；b厂房2023年6月建成使用，到出租日，固定资产原价5000万元，已提折旧375万元，净值4625万元。2023年7月1日签立两份租赁合同：a厂房出租给甲公司，租赁期1年，租金120万元，合同签订后一次收取；b厂房出租给乙公司，租赁期3年，租金总额1440万元，采取后付租金，每半年付一次，租金240万元，租金支付日为每年6月30日和12月31日。假设采用直线计提折旧，折旧年限20年，折旧期满无残值，租金中不含增值税。要求：请做公司2023年度房屋出租的相关会计处理。
1、由自用房转出租房地产时：
借：投资性房地产——a厂房2000
——b厂房5000
累计折旧 825
固定资产减值准备 50
贷：固定资产——a厂房 2000
——b厂房 5000
投资性房地产累计折旧（摊销）825
投资性房地产减值准备 50
2、租金一次性预收的，在预收租金时计提相关税费
收到a厂房租金及增值税时=120（1+5%）
借：银行存款 126
贷：预收账款——甲公司a厂房租金 120
应交税费——简易计税 6
3、因房产在外县，在外地预缴增值税时，
借：应交税费——简易计税 6
贷：银行存款 6
4、确认2023年度a厂房租赁收入时，租赁收入：120÷2=60万元
借：预收账款——甲公司a厂房租金 60
贷：其他业务收入 ——a厂房租赁收入 60
5、分期收租，采取后付租金方式的，应按期确认租金收入和待转销项税额。
确认2023年度b厂房租金收入和待转销项税额时，
待转销项税额=240×9%=21.6万元
借：应收账款——乙公司b厂房租金 261.6
贷：其他业务收入——b厂房租赁收入 240
应交税费—应交增值税——待转销项税额 21.6
2023年12月31日b厂房合同约定收租日
借：应交税费——待转销项税额 21.6
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）21.6
2023年12月31日收到租金时
借：银行存款 261.6
贷：应收账款 261.6
6、计提2023年下半年房屋折旧时
出租房产月折旧=（2000+5000）/（20×2）=175万元
借：其他业务成本 175
贷：投资性房地产累计折旧 175
7、若企业对房地产采用“公允价值”核算的，期末不需计提折旧，而应按公允价值变动额确认期末损益。假设2023年12月31日，经测算a厂房与b厂房公允价值合计为5956万元。
公允价值变动额=期末公允价值-期初账面价值=5956-（7000-875）
=-169万元
借：公允价值变动损益 169
贷：投资性房地产——公允价值变动 169
8、年末计提其他税费时
计提城市维护建设税：应交增值税×7%=（6+21.6）×7%=1.932万元
计提教育费附加：应交增值税×3%=（6+21.6）×3%=0.828万元
计提地方教育费附加：应交增值税×2%=（6+21.6）×2%=0.552万元
计提房产税：租金收入×12%=（60+240）×12%=36万元
计提印花税：租赁合同金额×适用税率=1560×1‰=1.56万元
借：税金及附加 40.872
贷：应交税费——应交城市维护建设税 1.932
——应交教育费附加 0.828
——应交地方教育费附加 0.552
——应交房产税 36
——应交印花税 1.56
9、实际申报缴纳其他税费时
借：应交税费——应交城市维护建设税 1.932
——应交教育费附加 0.828
——应交地方教育费附加 0.552
——应交房产税 36
——应交印花税 1.56
贷：银行存款 40.872
【第2篇】营改增后个人出租房屋综合税率
3月24日，财政部、国税总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
对于目前房地产市场最受关注的二手房交易的营改增税率问题，《通知》文件也终于给出了明确的政策。
一、对于北京、上海、广州和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
二、对于北京、上海、广州和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
三、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
附：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
财税〔2016〕36号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们，请遵照执行。
本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2023年5月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）、《财政部 国家税务总局关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知》（财税〔2013〕121号）、《财政部 国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2014〕43号）、《财政部 国家税务总局关于国际水路运输增值税零税率政策的补充通知》（财税〔2014〕50号）和《财政部 国家税务总局关于影视等出口服务适用增值税零税率政策的通知》（财税〔2015〕118号），除另有规定的条款外，相应废止。
各地要高度重视营改增试点工作，切实加强试点工作的组织领导，周密安排，明确责任，采取各种有效措施，做好试点前的各项准备以及试点过程中的监测分析和宣传解释等工作，确保改革的平稳、有序、顺利进行。遇到问题请及时向财政部和国家税务总局反映。
4000点的住宅楼市和房地产价值机会
整体来看，目前的住宅楼市类似4000点时的股市。认为马上就要崩盘是过于情绪化的认知，但毕竟在积累风险。如果作为纯粹投资，挣钱的风险越来越高，要逐渐开始回避，毕竟没有信心4000点进就能5178或6124逃顶。
房地产作为资产配置重要部分的价值仍然明显。只是现在可以逐渐换仓了。国内房地产市场大家可以聚焦关注两个领域：学区房和北京的停车位。
学区房严格来说已经不是纯正意义的房地产投资，而是真正的“另类投资”。根据我的观察，如果把一个学区房的价格硬摘出来，分为“学籍的市场价值”和“房地产的市场价值”。随着去年以来二胎政策的放开，学区房中隐含的学籍价值快速上扬。类似北京西城区这样的地方，平均的“学籍的市场价值”已经在200-300万之间了，而热门学校的学区房“学籍的市场价值”部分，应该已经三四百万甚至更高了。
而这类资产，既要受房地产市场的影响，更要受教育市场供需和教育政策调整的影响，变量更丰富，套利空间更大。而“学籍的市场价值”的波动和房地产周期是低关联度的，也相应的降低了作为房地产投资的风险。
北京停车位的投资，则几乎是目前能看到的房地产唯一的价值洼地。几乎没有跌价风险，而上涨空间仍很大。车位的出租回报率平均近4%，远高于北京住宅1-2%的回报率。
从供需的基本面来说，北京的机动车保有量接近600万辆，由于前期规划的缺乏前瞻性，目前停车位供应连一半都不到（这是北京市规划委主任的原话）。实践当中，我们看过一些甚至是00年左右的次新小区，一个有5000多户居民的小区，竟然只配建了1000多个地下车位。
另一方面，北京的停车位在中国的一线城市中，又是最便宜的。上海深圳等地小区车位三四十万已经是很正常的起步价了，在北京仍然可以找到很多一二十万的地下小区车位。原因就是因为停车位的硬性缺乏，北京市对路边和地面违章停车采取了几乎是放任的态度。无论是严管力度还是贴条罚款的力度都是偏弱的。
但是这种放任的制约和平衡点就是对交通的阻塞和制约。最终政府会扛不住必须要逐渐治理乱停车。另外，虽然面临很大的舆论压力，但是政府内部“有停车位才能买车”之类的强力政策动向一直风声不断。这些任何一条的推进，都会是北京车位价值回归的催化剂。
来源：新浪乐居
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【第3篇】营改增后个人出租房屋税金计算
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前言
1.私房出租税收征收主要有两种方式：按采用分税种方式与综合征收率计税租金征收，两种征收方式均可代开发票（含增值税专用发票）。
2.个人出租房产分两种类型征收：住房与非住房（体现为厂房、办公、商用等）。
一、按采用分税种方式税款计算（按月例举如下）：
（一）增值税：
住房类增值税减按1.5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×1.5%
非住房类增值税按5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×5%
备注：（1）个人私房出租增值税“起征点”为30000元/月，享受“免征”增值税，代开的去地税机关代开增值税普通发票，如果去地税机关代开增值税专用发票，则不能享受“免征”增值税。
（2）不含税收入大于30000元/月的才计征增值税，可以去地税机关代开增值税专用发票；
（二）城建税＝增值税×（1％或5％或7％）
其中：在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
（三）教育费附加＝增值税×3%
（四）地方教育附加＝增值税×2%
（五）房产税：
住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×4%
非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税不含税收入）×12%，转租收入不缴纳房产税
（六）土地使用税＝每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税单位税额请查询当地相关规定）；
住房类：免征土地使用税；
非住房类：按实征收土地使用税。
（七）印花税＝租赁合同总金额×0.001
住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；
非住房类：按实征收。
以上2-7项相加，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。
（八）个人所得税
个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。
对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。
财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：
(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。
(二)向出租方支付的租金。
(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。
个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。
具体计算公式
1、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）：
应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次；
2、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）：
应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。
说明：
（1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。
（2）当申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，则允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。
以上（二）到（七）项，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。
如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。
（3）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。
（4）如房屋权属人数不仅仅是1人，要按照相关比例分开计算个人所得税，也就是说“个人所得税”会“少”哦！
二、按综合征收率计税租金征收
个人出租房屋并取得收入，按照综合征收率计征方式入库的税款中，分别包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等各税。
综合征收率，请查询当地税务相关规定。
【例】北京地区：个人出租房屋仍然可以选择综合征收率方式或者分税种方式缴纳个人出租不动产的税款
针对个人出租房屋在税务机关征收税款时划分为两类，一类是个人出租住房，一类是个人出租非住房。
1. 个人出租住房可按5%综合征收率计征税款，应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元，承担的税款为5000乘以5%，为250元。
2. 对于个人出租非住房，在选择综合征收率计征方式的情况下，两档综合征收率保持不变,而在适用综合征收率的月租金收入临界点上较前有所变化。营改增后，计算税金的月租金临界点为315000元。即月租金在31500元（含）以下的适用7%的综合征收率，月租金在31500元以上的适用12%的综合征收率。
三、代开发票
1.营改增后仍由地税机关继续受理纳税人个人出租房屋的申报缴税和代开增值税发票业务，增值税发票上将印有“代开”二字。
2.纳税人可直接到房屋所在地的主管地税机关办理代开增值税普通发票业务，或者可选择到房屋所在地附近的个人出租房屋税款代征点办理。
3.如果承租方不属于其他个人，纳税人（出租方）缴纳增值税后，可以申请代开增值税专用发票。
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【第4篇】营改增个人出租房屋交什么税
个人出租住房涉及的税种较多、税额较低同时又征管复杂。个人房屋出租市场的繁荣，对相应的税收制度设计以及税收征管也提出更高的要求。个人出租住房主要可考虑增值税、城建税及教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税和印花税。
现通过某一案例来理解一下。
例如，李某2023年1月1日将位于市区的一套私有住房租给张某用于居住，租期1年，每月含税租金3000元，一次性取得租金36000元。则李某应缴纳哪些税种以及税额分别是多少？
1、增值税
根据营改增相关政策规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。故李某应缴纳增值税=36000/（1+5%）*5%=514.29（元）
2、城建税及教育费附加
市区适用城建税税率7%，教育费附加3%。李某应缴纳城建税及教育费附加=514.29*（7%+3%）=51.43（元）
3、房产税
对于个人出租住房的，不区分用途，按4%税率征收房产税。李某应缴纳房产税=3000/（1+5%）*4%*12=1371.43（元）
4、个人所得税
对个人出租房屋取得的收入减按10％的税率征收个人所得税，税负减半。李某应缴纳个人所得税=[3000/（1+5%）-800]*10%*12=2468.57（元）
5、城镇土地使用税
对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
6、印花税
对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
【第5篇】个人出租房屋营改增前需要
端午小长假期间，几个好友在一起聚会，其中有一位朋友有一间位于市区的占地200平米的房屋(非住房)需要出租，问如今国家减税降费，他这间房出租涉及哪些税费?有哪些优惠政策?
下面小编就带大家就个人出租不动产相关政策进行详细的了解。
个人出租不动产(非住房)涉及的税费主要有：增值税【征收率为5%，政策依据为《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2023年第16号)】、城建税、教育费附加及地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税以及个人所得税。此人房屋出租期为1年，年租金为90万元(含增值税价)，采用一次性收取租金的方式收取租金，本地区的土地使用税征收标准为8元/平方米，城建税为7%，教育费附加和地方教育费附加合计为5%。
依据法规，此项出租业务的应缴增值税为：90÷(1+5%)×5%=4.285714万元;但根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第4号)四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。因此，本例中分摊至各月为90÷12=7.5万元是免征增值税的。相应的，城建税以及教育费附加和地方教育附加等都相应免征。
根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)，此项出租业务中的土地使用税、印花税、房产税都可以减半征收。
应纳土地使用税： 200×8×50%=800元
印花税： 900000×0.1%×50%=450元
出租房屋，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)的规定：二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。四、……个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。那么，在计算房产税和个人所得税时，是否从租金中扣除应征的增值税额呢?
下面划重点啦：根据本文第五条：五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。故在计算房产税和个人所得税时，不得扣减应征而免征的增值税额。
年应纳房产税为：900000×12%×50%=54000元
个人所得税：可以扣除的相关费用(即此项出租业务中缴纳的相关税费)=800+450+54000=55250元
故年应纳个人所得税为：(900000-55250)×(1-20%)×20%=135160元。
在国家大力减税降费的优惠政策下，这项出租业务省下了不少税费。切切实实的真金白银落入百姓的口袋。
【第6篇】营改增后个人出租房屋如何计税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房的按以下规定征税：
（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税（营改增过后失效），按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
营改增后政策规定
（一）根据国家税务总局公告2023年第16号规定，个体工商户和其他个人出租住房，应缴纳的增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其税款计算公式为：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
（二）根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
第四条规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。 （三）根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
【第7篇】营改增个人出租房屋发票
营改增后，现在仍可以使用的发票票种有哪些？
答：根据《北京市国家税务局关于部分普通发票换版的公告》（北京市国家税务局公告2023年第20号）文件规定：在用的发票票种除新系统开具的增值税专用发票(三联和六联)、北京市增值税普通发票(二联和五联)、机动车销售统一发票和增值税电子普通发票外，北京市国家税务局目前保留的普通发票票种如下：
二手车销售统一发票
通用机打发票（税控折式）
通用机打发票（税控卷式）
通用定额发票（八个版面）
北京市停车收费定额专用发票（八个版面）
新版出租汽车专用发票
印有本单位名称的发票（含门票和过桥过路费发票等）可继续使用。”
2.北京哪些区局可以办理全市通办业务？
答：根据《北京市国家税务局关于办税事项全市通办的公告》（北京市国家税务局公告2023年第23号）文件规定，涉税事项全市通办，自2023年8月8日起，在石景山、门头沟、房山、通州、顺义、大兴、昌平、平谷、怀柔、密云、延庆、开发区、燕山国税局范围内运行，上述区（地区）国税局可办理全市通办业务。2023年11月起，全市纳税人可以到全市行政区域国税机关办理全市通办业务。
3.北京全市通办办税事项范围？
答：根据《北京市国家税务局关于办税事项全市通办的公告》（北京市国家税务局公告2023年第23号）文件规定，全市通办办税事项的范围包括：税务登记、税务认定、发票办理、申报纳税、优惠办理、证明办理、纳税咨询等7大类375个办税事项
