土地增值税清算（16篇）

【第1篇】土地增值税清算

土地增值税怎么清算？

考呀呀答：一、清算条件

1、预征为主

土地增值税以预征为主，符合条件的就要进行清算，那具体要符合哪些条件呢？小编从两个方向来讲，一个是必须进行土地增值税清算的，一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。

必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算)：

(1)开发项目全部竣工，并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算，是按项目清算，一个企业里可能有几个项目同时进行，有的完成了，有的没有完成，只要是完成了的项目就要进行清算。

(2)整体转让的开发项目，无论竣工还是未竣工都要进行清算。

(3)直接转让土地使用权的项目。

税务局可以要求清算(符合下列条件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的项目，并销售完成85%以上；或者，虽然销售没有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。

(2)取得销售(预售)许可证已达三年了，但仍未完成销售的。

(3)申请注销的房地产公司，但未进行土地增值税清算的。

(4)各地方税务机关规定的其它情况。(一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的)

二、清算过程

1、清理收入

(1)首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

(2)如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用交土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。

2、清理扣除项目

清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表，可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格：

(1)前期工程费(2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费(4)公共配套费(5)开发间接费(6)利息费用

这六大类的成本费用，都必须有发票才能进入扣除项目，如果没有发票是不能进入扣除项目的。

清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第三条第(一)项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

根据上述法规规定，清算土地增值税时可以扣除的税费包括：城建税、教育费附加、地方教育附加，但是不包括增值税、企业所得税。

【第2篇】企业分立土地增值税

企业分立的概念、业务实质。

对于企业分立的概念，《公司法》及工商、商务部都有做过规定，《公司法》的规定并没有很明确，只针对公司分立做了程序性的要求以及所承担连带责任的要求，工商和商务部的规定较为明确，也阐述了企业的两种分立，即存续分立和解散分立。

而对于税法的规定：根据根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号，以下简称：59号文）规定，分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

在实际业务中还未出现过将资产分离给现存企业（直接资产转让）。

（注：b为被分立企业，a为被分立企业股东）

企业分立与企业投资要区分，分立与投资不同，投资是投资设立出新的子公司，存在母子关系，而分立是剥离资产新设出兄弟公司，受同一股东控制，两者的交易环节所涉及的税种以及计税依据也不一样。

企业交易的路径。

关于企业分立的交易路径，有如下两种，但总体来说交易的结果是一致的。

股东收回投资+股东再投资

被分立企业的股东（a）收回投资：被分立企业（b）将资产剥离分配给股东(利润分配)，当利润分配不足以抵剥离资产价值时，股东（a）做减资处理，被分立企业实收资本减少；被分立企业股东（a）将收回的被分立资产投入到分立企业中，新设分立企业，属于以资产投资。

被分立企业投资+股东收回投资

被分立企业（b）用剥离资产成立分立企业，即取得分立企业（c）的股权（以不动产对外投资设立新公司）。2）被分立企业股东（a）收回部分投资，即：被分立企业（b）将持有的分立企业（c）股权分配给被分立企业股东（a），此处可作为利润分配处理也可以作为减资处理。

剥离资产是否缴纳土增税？

1.根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关有关土地增值税政策的通知》（财税[2018] 57号）第三条的规定，“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上的与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。”

从该条文看，企业的存续分立以及解散分立，被分立的企业股东依然存在并且原投资主体相同，满足该条件，但要注意原投资主体相同，只是限定投资主体一致，并未约定原投资主体的投资比例不可以变化，假如有两个或两个以上的投资主体，他们之间的投资比例是可以发生变化的，这对于那些想退出股权的同时又想在退出中不缴纳土增税的股东来说（名义股权转让，实际转让不动产，后续文章将会阐述），先通过重组，后通过慢慢减股退出，无疑是一个筹划的方向。

根据该通知的第五条规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。第五条的规定限定了被分立企业和分立企业的从事业务范围，也即，被分立企业（b）和分立企业（c）只要其中任意一个为房地产公司，都不满足暂免征收土增税。

2.《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照本条例减土地增值税。”

根据《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文件发布）第十九条第（一）项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

结合这两个文件规定，不难发现，缴纳土增税的一个重要关键点是发生所有权转移，无论是直接对外销售获取直接收入，还是通过抵债，分配给股东等获取非货币性收入，只要发生产权的转移，就属于土增税缴纳范围内。我们在上文阐述企业分立的两个交易路径，通过分析两个交易路径就很明了。

1.“股东抽回投资+再投资”，被分立企业（b）将资产（房地产）剥离分配给股东，视同销售处理，发生产权转移，属于土增税缴纳范围。

2.被分立企业投资+股东收回投资”，被分立企业（b）以资产进行对外投资，设立新公司，以房地产对外投资视同销售处理，也属于土增税缴纳范围。

那对于企业分立过程中，是否还存在其他的交易方式来避免缴纳更多的土增税？我们应设置怎样的交易路径和方式？若在过程中必须缴纳土增税，前期的成本分摊设置又如何处理？这些问题后续文章见！以上观点是结合自身对税法条例的理解以及参照其他同仁的观点所整合的个人观点，如有纰漏之处，欢迎沟通交流。

【第3篇】土地增值税预征管理办法

2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？

一、计税依据政策

1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

作者：付小文 德居正财税咨询

【第4篇】2023年土地增值税税率

编者按

土地增值税经常引发税企争议，被戏称“土地争执税”。土地增值税之所以会引起如此多的争议，主要原因有以下四大原因：一是土地增值税税率超率累进，并且税率太高；二是土地增值税税收法律法规简单而滞后；三是土地增值税计税依据中收入和扣除项目的认定非常复杂；四是计算增值额的方法、成本费用的分摊方法复杂。本文拟对裁判文书网公开的涉土地增值税争议案件进行分析，并对土地增值税的税法责任进行提示，供读者参考！

一、房地产业涉土地增值税案件数据汇总

以“土地增值税”、“房地产业”为关键词进行司法裁判文书搜索，数据呈现出以下特点：

1、从案件数量上分析，民事案件数量居首

2、民事案件中各类合同纠纷占比超过90%

3、行政案件总体数量不多，但其中行政复议及行政处罚合计占比超三成

虽然从案件数量上看，房地产业涉土地增值税纠纷中，税企纠纷数量不多，但是仔细分析各类案件的案情，尤其是民事案件的案情，会发现不少案例中合同各方对土地增值税税款、滞纳金/罚款的承担比例等问题的分歧直接引发了合同纠纷。因此，行政案件的数量不能全面反映土地增值税的法律风险，应看到相当多民事案件背后也是土地增值税引发的风险。

4、刑事案件以逃税罪与虚开发票罪为主

从案件数量上看，房地产业涉及土地增值税的刑事案件数量只有11件，其中五件属于危害税收征管罪，其中逃税罪、虚开发票罪都涉及。

二、房地产业须警惕土地增值税四大法律责任

（一）未及时进行土地增值税清算，会被要求限期清算，视情形，可能加收滞纳金

由于土地增值税相关规定的简单、滞后，土地增值税清算分为应清算、可清算两种情形。以《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）规定第九条、第十条为例，“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。”

对于“应清算”未清算的情况，纳税人应主动进行土地增值税清算，如果未能及时进行清算申报，主管税务机关会在查实的前提下，向纳税人发出《税务事项通知书》进行土地增值税清算，这种情形下，纳税人会被追征滞纳金。对于“可清算”的情况，应先由主管税务机关发出《税务事项通知书》通知清算，纳税人再进行土地增值税清算，此时只需缴纳税款。

（二）收入、费用、成本等确认不合法，追征少缴的土地增值税和滞纳金

土地增值税的计算依赖于增值额的计算，而增值额的计算则是由收入减去费用、成本等各法定扣除项。相对于扣除项，收入的确认还是比较简单的，目前有分歧的情况常见于特殊情形下的收入确认，例如：回迁安置房确认的金额标准、应确认收入的视同销售行为、合作建房的转让收入是否应确认为应缴土地增值税的收入等。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，扣除项包括取得土地的使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。但是实际上企业发生的费用是远远比《土地增值税暂行条例实施细则》中列举的种类要多。那对于费用、成本的性质判定不同，直接影响了土地增值税的计算。例如，对于项目部发生的业务招待费，是否属于开发间接费用，企业与税务机关之间存在分歧，税务机关往往认为是属于期间费用而非开发间接费用。

对于收入、费用、成本等确认不合法的情形，如果只是法规、政策理解、适用错误，而不存在《税收征收管理法》第六十三、六十四条规定的偷税等情况时，纳税人面临的是追征土地增值税及滞纳金的责任。（参见：《龙岩和鑫房地产开发有限公司、龙岩市地方税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政裁定书》（2017）闽08行终147号）。

（三）在账簿上少列收入、多列支出，造成少缴土地增值税，构成偷税

以《山西金宏泽房地产开发有限公司诉山西省闻喜县地方税务局稽查局要求撤销税务处罚决定一审行政判决书》（（2017）晋0828行初51号）为例，金宏泽房地产开发公司通过自制收据收取房款不入帐，少记预收收入造成少缴税款。构成偷税，被税务机关处以追征税款、滞纳金、少缴税款50%的罚款。

以《四川绵竹三益房地产开发有限责任公司不服四川省德阳市地方税务局行政处罚一案一审行政判决书》（（2014）旌行初字第51号）为例，三益房地产开发有限责任公司以假发票、虚构交易事实等方式在账簿上多列支出3711150.00元，造成少缴土地增值税196027.73元，构成偷税，被税务 机关处以追征税款、滞纳金及罚款。

为了减少土地增值税的增值额，从而降低土地增值税税负，减少收入、增加扣除项往往是筹划重点。但是筹划不当，容易构成税务行政法中的”偷税“行为，而被要求缴纳税款、滞纳金及罚款。同时，提醒读者注意，根据《发票管理办法》第四十一条的规定：“违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款”，取得不合规的发票还会面临处罚罚款的行政责任。（参见《申请执行人四川省通江县地方税务稽查局申请执行被执行人巴中宏霞房地产公司税务行政处罚一案行政裁定书》（2016）川1921行审27号）。

（四）土地增值税不当“筹划”，担刑责——逃税罪、虚开发票罪

从前述对公开的审判案例分析看，逃税罪、虚开发票罪是土地增值税税收违法行为的刑事处罚常见罪名。根据刑法第201条规定“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的处三年以下尤其图形或者拘役，并处罚金”，但是“经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。” 因此，一般来说，如果初次被税务机关按照偷税进行处罚，并足额上缴税款、罚款的，不会按照逃税罪进行刑事处罚。但是对于提供足额担保是否属于“已接受行政处罚”而豁免追究刑事责任，目前司法审判结果则并不明确。根据立法意图分析，笔者倾向于认为提供足额纳税担保时，应认定满足豁免条件，不予追究逃税罪的责任。

而虚开发票罪往往是因为房地产企业为了多列成本、费用。以《盐城市富园房地产开发有限公司、江苏富园建设有限公司等虚开发票罪二审刑事判决书》（（2018）苏09刑终668号）为例，2023年至2023年，富园房地产公司在开发盐城市大丰区“朝阳景都”项目过程中，为了少缴税款，公司财务主管被告人田培军经与姜某计议后，先后安排并指使该公司副总经理被告人姜道聪、公司会计被告人许巧红、徐玉会及被告人徐茂炎等人通过伪造工程施工合同、付款证明、工程竣工决算书、工程造价审核报告书等开票资料，虚列、虚增盐城市大丰区“朝阳景都”项目实际工程量，让富园建设公司、富园园林公司及冒用他人名义，为富园房地产公司从税务机关开具建筑业统一发票8张。从而触犯了刑法规定，以至于要承担虚开发票的刑事责任。

【第5篇】土地增值税 预缴

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

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【第6篇】土地增值税附着物包括

导读：土地增值税是指的是在国有土地使用权转让的过程中产生的增值需要纳税的一种方式。很多人容易将土地增值税与增值税相混淆，土地增值税的可以扣除的项目中税金是其中之一。那么土地增值税可以扣除的税费有哪些呢？

土地增值税可以扣除的税费

答：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面：一是土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；二是房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用；三是房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；四是转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税，纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。另外，土地增值税实施细则还规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

本文详细介绍了土地增值税可以扣除的税费有哪些，也介绍了什么是土地增值税。如果你是一位土地增值税的纳税人，最好是知道很多税金都是可以在缴纳土地增值税的时候扣除的。

【第7篇】北京土地增值税

6月2日，北京市政府印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》。北京市发改委相关负责人在解读实施方案出台背景时表示，疫情冲击是阶段性的、暂时的，长期来看本市经济持续恢复发展的良好态势不会改变，北京有“稳”的基础。

相关负责人说：“在对标对表国务院6方面33条措施基础上，立足本市实际，经多方听取意见，结合近期政策、项目储备 ，按照‘不折不扣落实一批、出台细则明确一批、结合本市实际新增一批’的原则，针对当前企业最关心、最直接、最迫切的现实困难，研究提出了6个方面45条措施，全力统筹疫情防控和稳定经济增长。”

相关负责人表示，制定过程中，《实施方案》坚持首善标准，结合北京实际，落实一批精准高效、操作性强、务实管用的举措，稳增长、稳市场主体、保就业，让市场主体和人民群众应享尽享政策红利，确保经济运行在合理区间，坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，推动新时代首都发展，努力实现全年经济社会发展预期目标。

具体有四点考虑——

一是坚持将做好疫情防控作为经济社会发展的重要保障。坚持高效统筹疫情防控和经济社会发展，坚定推进“动态清零”行动，科学指导企业做好精准防控和复工复产，最大程度保护人民生命安全和身体健康，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。

二是坚持不折不扣承接好、落实好国家政策。结合本市实际提出若干自选动作，实施包括1个实施方案和n个配套实施方案的“1+n”政策体系，更好推动政策精准直达困难企业和关键环节，确保市场主体和群众清晰了解、应享尽享。

三是坚持扛起稳增长稳市场主体保就业的北京担当。把稳增长放在更加突出位置，坚决落实国家提出的二季度地区生产总值、城镇调查失业率、扣除留抵退税因素后的财政收入、物价等要求，进一步增强责任感、使命感和紧迫感，全力抓好政策落地见效，作出北京贡献。

四是坚持兼顾当前与长远发展推出操作性强的务实举措。坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，长短结合谋划实施一批促进创新型企业、高精尖产业发展的支持政策和重大项目，不断增强首都发展后劲。

《北京市统筹疫情防控和

稳定经济增长的实施方案》

为贯彻落实党中央“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求和国务院稳经济相关政策措施，高效统筹疫情防控和经济社会发展，统筹发展和安全，稳增长稳市场主体保就业，确保经济运行在合理区间，坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，推动新时代首都发展，特制定本实施方案。

一、持续加力助企纾困和营商环境优化，全力稳住经济基本面

（一）留抵退税“直达快享”

1.严格落实国家增值税留抵退税政策，主动服务，“一对一”精准推送信息，全程网上办理，确保2023年6月30日前符合条件的企业存量留抵税额“应退尽退”。（责任单位：北京市税务局、市财政局、人民银行营业管理部）

（二）社会保险费和住房公积金“应缓尽缓”

2.按照国家社会保险费缓缴政策及扩围要求，对特困行业企业、科技创新型困难中小微企业及其他受疫情影响生产经营困难的中小微企业、以单位方式参保的个体工商户、参加企业职工基本养老保险的事业单位及社会组织缓缴社会保险费，明确困难企业申请条件，扩大享受范围，以自愿申请、书面承诺等方式简化办理程序，养老、失业、工伤保险费缓缴期限至2023年底，缓缴期间免收滞纳金。（责任单位：市人力资源社会保障局、市财政局、北京市税务局）

3.受疫情影响的企业等用人单位，可按规定申请缓缴住房公积金，缓缴期限为2023年4月至12月。缓缴期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。职工在本市无自有住房租住商品房，可按实际支付房租提取住房公积金，不受缴存人月缴存额限制。受疫情影响不能正常偿还个人住房公积金贷款的，不作逾期处理，不影响征信记录，并免收罚息。（责任单位：市住房公积金管理中心）

（三）国有房租减免“即申即享”

4.2023年对承租京内各类国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金，其中对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金。符合条件的连锁超市、便利店、餐饮企业以门店为单位执行。本市集体企业由各区结合实际情况参照执行。对承租非国有房屋的科技型孵化器为中小微企业和个体工商户减免房租的，经确认按照减免租金总额的50%给予补贴，其中市级承担20%、区级承担30%。鼓励各区结合实际，对减免中小微企业和个体工商户房租的非国有房屋业主或经营管理主体，给予一定补贴。市国资委、各区分别组建房租减免工作专班，公告联系方式，协调督查政策落实，确保免租措施惠及最终承租经营人。（责任单位：市国资委，市机关事务局，市科委、中关村管委会，市商务局，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

（四）水电气“欠费不停供”

5.对受疫情影响未能及时缴费的小微企业和个体工商户用水、用电、用气“欠费不停供”，缓缴期限至2023年底，缓缴期间免收滞纳金。将中小微企业宽带和专线平均资费再降10%。（责任单位：市城市管理委、市水务局、市市场监管局、市经济和信息化局、市通信管理局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（五）开行“融资纾困直通车”

6.2023年普惠小微贷款增速高于各项贷款增速10个百分点以上。线上线下相结合提高首贷补贴办理便利度和覆盖面。落实商业汇票承兑期限由1年缩短至6个月政策，加大再贴现力度。（责任单位：人民银行营业管理部、北京银保监局、市金融监管局、市经济和信息化局、市政务服务局、市财政局）

7.鼓励金融机构对中小微企业和个体工商户、货车司机贷款及受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息，简化申请手续、支持网上办理，不因疫情因素下调贷款风险分类，不影响征信记录，并免收罚息。（责任单位：北京银保监局、人民银行营业管理部、市金融监管局）

8.加大中小微企业融资担保支持力度，对受疫情影响较大的服务业小微企业2023年新申请的银行贷款由政府性融资担保机构提供担保的，按0.5%的费率收取担保费，免收政策性创业担保项目担保费，对政府性融资担保机构2023年度新增小微企业融资担保业务提供不高于实际发生代偿总额20%的补偿。（责任单位：市财政局、市金融监管局、北京银保监局、市经济和信息化局）

9.鼓励保险机构设立企业疫情险，为投保且因突发疫情导致的企业停产或停业给予一定额度赔付。大力推广普惠性商业健康保险，为基本医疗保险提供补充保障。加快推进平台经济、共享经济等新业态保险试点产品落地。（责任单位：北京银保监局、市金融监管局、市医保局、市经济和信息化局、市人力资源社会保障局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（六）优化营商环境“接地气”

10.出台助企纾困优化营商环境若干措施，扩大线上审批服务、电子印章和电子证照应用，提升“一网通办”服务水平，实现惠企政策“主动办”“加快办”“方便办”。疫情期间工业产品生产许可证到期的，企业在线承诺后有效期自动顺延。食品生产许可证（非特殊食品）到期的，有效期顺延6个月。封管控区内无法及时换发食品生产许可证（特殊食品）、食品经营许可证的，有效期顺延至封管控解除后30日。因疫情影响导致的行政处罚、延期还贷等失信行为，不纳入信用记录和征信记录，为受到行政处罚并被公示的企业开通“信用豁免申请”便捷服务。用好12345企业服务热线，为企业提供政策咨询、受理办理、督办反馈、回访评价全链条服务，实现“企业有所呼、政府有所应”。（责任单位：市发展改革委、市政务服务局、市经济和信息化局、市市场监管局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

11.夯实市、区、街道（乡镇）三级“服务包”工作体系，健全走访服务制度，积极发挥行业和属地管家作用，完善企业诉求动态解决机制，不断提升各级政府统筹服务企业发展能力。稳定总部企业在京发展，引导企业在京布局一批符合首都城市战略定位的重大项目。支持创新型企业发展，在研发创新、场景应用、融资上市等方面加大扶持力度，加快培育一批独角兽、“专精特新”“隐形冠军”企业。（责任单位:市发展改革委、各行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

12.开展中小企业账款清欠专项行动，无分歧欠款发现一起清偿一起，确有支付困难的2023年6月30日前明确还款计划，严禁政府投资项目新增拖欠。（责任单位：市经济和信息化局、市财政局、市国资委、市发展改革委、市市场监管局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

13.加快财政支出进度，压减会议、培训、差旅等一般性支出，按规定全部收回各类结余结转资金，统筹用于疫情防控、助企纾困等急需领域。（责任单位：市财政局、各市级部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

14.加大公共采购倾斜力度，政府采购工程更多采用扩大联合体投标和合理分包等方式，降低中小企业参与门槛。将政府采购货物服务面向小微企业的价格扣除比例提高至10%-20%。200万元以上的货物服务采购项目、400万元以上的工程采购项目中适宜由中小企业提供的，预留40%以上预算总额专门面向中小企业采购，其中预留给小微企业比例不低于70%。工会经费等其他公共性经费参照执行。（责任单位：市财政局、市经济和信息化局、市住房城乡建设委、市发展改革委、市总工会、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

15.全面推广电子招投标，疫情期间采取随机抽取方式难以确定评标专家的，可依法由招标人自行确定专家进行评标。全面推行保函（保险）替代现金缴纳保证金，鼓励招标人（采购人）对信用良好的中小微企业免除投标担保。（责任单位：相关行业主管部门、市公共资源交易中心）

二、着力打通关键堵点，促进产业链供应链安全稳定

（一）高效统筹疫情防控和生产经营

16.积极稳妥有序推进复工复产，坚持“动态清零”总方针，分区分级实施社会面防控措施。分场景分类别及时更新、动态调整疫情防控指引，市区联动及时解决已复工复产企业因疫情防控产生的到岗用工、配套企业复工复产、物流运输、入境返京等实际困难。指导更多企业制定闭环生产预案，以最小生产单元、最小人员编组分区分隔、错时错班优化生产流程，提高企业抵御疫情影响能力。实施重大项目生活区、施工区分隔管理，新进京员工独立区域居住，确保施工进度不延后、质量不打折。（责任单位：各市级部门、各区政府）

17.健全分级分类、动态管理的重点企业“白名单”制度，争取更多本市重点企业及上下游企业纳入国家产业链供应链“白名单”保障范围，建立京津冀三地互认、互通、互供、互保企业“白名单池”。建立市区两级重要功能性企业、防疫物资生产企业、城市运行保障企业、产业链龙头和供应链前端企业“白名单”。（责任单位：复工复产防控组、市京津冀协同办、相关行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）全力保通保畅

18.严格落实货运车辆司乘人员“白名单”制度和“即采即走即追”闭环管理模式，对通信行程卡绿色带*号实施精准赋码。加大全国统一制式通行证发放力度，对保障民生物资、生产性物资运输的企业应发尽发。对公共性、基础性物流基础设施补短板项目及冷链物流设施建设项目，加大市政府固定资产投资、地方政府专项债券支持力度。做好市域内及河北省应急物资中转站随时启用准备，建设运维资金由政府性资金承担。研究建立矿建材料等重点货品“公转铁”运输成本差额政府、铁路部门、企业三方共担机制。继续实施批发市场蔬菜和部分类别国产水果免除进场费政策。（责任单位：市交通委、市公安局、市卫生健康委、市通信管理局、市财政局、市发展改革委、市商务局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

19.落实2023年国家阶段性实施国内客运航班运行财政补贴政策。稳妥有序恢复本市国内国际航空客运航班，积极争取增开本市国际货运航线航班。针对生物医药、集成电路、消费电子、汽车等高端供应链保障需求，对航空企业增开全货机航线航班、完善地面配套服务、主动降低航空物流成本的，给予一定财政补贴。（责任单位：市发展改革委、市财政局、相关行业主管部门）

（三）加快布局京津冀协同重点领域产业链

20.开展高精尖产业强链补链行动，对龙头企业围绕重点领域在京津冀范围提升产业链保供能力的，给予一揽子支持。充分利用产业引导基金等手段，推动一批新能源汽车、生物医药、新一代信息技术、工业互联网等新兴产业项目在现代化首都都市圈落地。推动京津冀国家技术创新中心建设，带动三地在产业共性技术研发和成果应用方面深度合作。（责任部门：市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市京津冀协同办，市财政局）

三、充分发挥优势企业带动作用，不断提升高精尖产业发展能级

（一）促进平台企业规范健康持续发展

21.支持平台企业参与智慧城市建设，落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街区、智慧家庭应用场景项目。引导重点平台企业科技转型，支持企业与国家实验室、国家重点实验室、新型研发机构、高校院所深度合作，加快人工智能、云计算、区块链、操作系统、处理器等领域技术研发突破，支持平台企业参与新型算力体系建设。支持平台企业推广数字零售、社交电商、在线健身、在线诊疗、云旅游、云展览、云演出等数字经济新模式，拓展“互联网+”消费场景，加快推进居家生活和居家办公一体化发展。支持本市企业在香港上市，依法依规推进符合条件的平台企业赴境外上市。（责任单位：市经济和信息化局，市发展改革委，市科委、中关村管委会，市商务局，市卫生健康委，市文化和旅游局，市金融监管局，北京证监局）

（二）支持创新型企业发展

22.加大创新型企业融资支持力度，畅通s基金依托北京产权交易所、北京股权交易中心扩大并购等二级市场交易，支持金融机构依法合规加强与外部投资机构合作，积极探索多样化金融服务模式，引导私募股权基金、创业投资机构加大对科创企业的融资支持力度。优化科创企业票据再贴现专项产品“京创通”申请流程和使用条件。（责任单位：市金融监管局，北京证监局，人民银行营业管理部，北京银保监局，市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市国资委）

23.加快北京市科技计划项目经费拨付进度，修订中关村国家自主创新示范区系列资金支持政策，实施“首台套”“首批次”“首流片”等应用政策，加大对企业技术研发投入、成果转化、概念验证等支持力度。（责任单位：市科委、中关村管委会，市经济和信息化局，市发展改革委，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

24.支持落地一批智能化绿色化数字化技术改造项目，对符合条件的“新智造100”项目和绿色低碳项目给予不超过总投资30%的分档支持，对“专精特新”中小企业数字化赋能项目给予不超过合同额20%的奖励。（责任单位：市经济和信息化局、市财政局）

25.对受疫情影响严重的地区和行业企业申请北京证券交易所上市、全国股转系统挂牌的，实施专人对接、即报即审、审过即发。支持北京证券交易所免收上市公司2023年上市年费，在审核环节加强电子化材料报送，对受疫情影响业绩大幅下滑企业予以适当包容。（责任单位：北京证监局、市金融监管局、西城区政府）

（三）以“两区”建设促进外资外贸发展

26.深入推动“两区”重点领域全产业链开放和全环节改革，强化外资项目用地、用水、用能等要素保障，支持在中关村国家自主创新示范区特定区域内注册的外资研发中心按照相关规定享受技术转让所得税收优惠。支持“专精特新”等高技术企业、获得国家高新技术认定的企业及在自贸区注册的外贸企业开拓国际市场，研究推动中欧班列开通运行，实现单证申报、货物查验等通关事项“一件事”集成服务。做好外贸企业纾困服务，用好中国出口信用保险公司短期出口信用保险工具，加大向中小微外贸企业倾斜力度，外经贸担保服务平台企业综合担保费率降至1.5%以下，对企业利用出口信用保险保单质押项下的贸易融资和通过外经贸担保服务平台融资在限额范围内贴息50%。搭建外国人综合服务管理平台，整合外国人来华工作许可、外国人工作居留许可业务。（责任单位：市商务局，市投资促进中心，市发展改革委，市科委、中关村管委会，市金融监管局，人民银行营业管理部，北京银保监局，市财政局，北京海关，市公安局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

四、推进重大项目建设，加大有效投资力度

（一）着力扩大重点领域投资

27.扩大生产性投资，加快推进重点功能区和城市副中心项目建设进度，推动建成北京奔驰汽车制造升级改造、京东方生命科技创新中心等一批集成电路、新能源汽车、医药健康领域重大项目。前瞻布局新型基础设施，推进朝阳、海淀等超级算力中心项目建设，开工建设北京园博数字经济产业园、中关村京西人工智能创新中心等项目，加快一体化皮基站系统建设部署。（责任单位：市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市发展改革委，市通信管理局，北京经济技术开发区管委会，相关区政府）

28.激发城市更新投资活力，推动出台城市更新条例，建立跨项目统筹实施机制，合理引导街区功能混合、用地功能兼容和建筑功能转换。出台存量国有建设用地盘活利用、功能混合等规划土地激励政策。出台危旧房改建政策，危旧楼房成套化改造项目增加规模须符合建筑规模管控要求，并由各区单独备案，增加规模除改善居住条件外可用于建设共有产权住房或保障性租赁住房。力争2023年开工300个、完工100个老旧小区改造项目，引入社会资本参与老旧小区改造试点项目累计达40个。（责任单位：市住房城乡建设委、市规划自然资源委、各区政府）

29.制定推进现代化基础设施体系建设实施方案，梳理形成轨道交通、能源、水务、物流设施等领域年内开工重大项目清单，提早报批实施具备条件的轨道交通三期项目。推动安立路、承平高速、京密快速路、丽泽航站楼、温泉水厂、温潮减河等重大项目取得实质性进展。围绕畅通重点功能区间交通联结、补齐城市内部基础设施短板、老旧管网改造升级等领域谋划一批新的重大项目。（责任单位：市发展改革委、市京津冀协同办、市重大项目办、市交通委、市城市管理委、市水务局、市商务局、相关区政府）

（二）持续激发民间投资

30.年内分两批向社会公开推介重点领域民间资本参与项目，2023年6月底前完成首批项目推介、总投资1000亿元以上。支持国有资本运营平台合理扩大融资规模，重点投向本市战略性产业和重大项目。（责任单位：市发展改革委、市国资委、各区政府）

（三）提升投资项目落地效率

31.加强投资项目审批服务和要素保障，采取告知承诺、容缺受理等方式，简化、加快办理重大投资项目审批手续。优化政府投资项目审批程序，涉及耕地占补平衡、林地绿地占用的，通过土地复垦、市级统筹等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供应，下半年再完成两批供地，加大保障性住房项目促开工、促建设力度。制定进一步统筹专项债券等项目筹划储备工作方案，2023年专项债6月底前发行完毕、8月底前基本使用到位，尽早形成实物工作量。推动更多符合条件的基础设施领域不动产投资信托基金（reits）项目发行上市。加强与政策性开发性银行对接，支持保险资金在京运用，争取更多中长期限贷款及长期资金支持本市重大项目建设。（责任单位：市发展改革委、市规划自然资源委、市园林绿化局、市生态环境局、市水务局、市住房城乡建设委、市财政局、人民银行营业管理部、北京银保监局、北京证监局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

32.加强重大项目谋划储备，结合“十四五”规划年内完成两批重大投资项目征集储备，做熟前期工作、做实要素保障，推动一批报建审批阶段重大项目提前开工建设，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的滚动接续机制。（责任单位：市发展改革委、相关行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

五、加快恢复大宗消费和新型消费，更大力度挖掘消费潜力

（一）大力促进汽车等大宗消费

33.对购置日期在2023年6月1日至12月31日期间内且单车价格（不含增值税）不超过30万元的2.0升及以下排量乘用车，减半征收车辆购置税。出台促进二手车流通若干措施，完善老旧机动车淘汰更新政策，2023年底前对报废或转出本市注册登记在本人名下1年以上的乘用车，在本市汽车销售企业购买新能源乘用新车，并在本市上牌的个人消费者给予不超过1万元/台补贴，所需资金由市区两级财政分别负担50%。（责任单位：市商务局、北京市税务局、市交通委、市生态环境局、市公安局公安交通管理局、市经济和信息化局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

34.坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。推动企业将存量商办用房转换为配套重点功能区和产业园区的人才租赁房、保障性租赁住房。依托智能化信息采集系统，建立家装企业和家装人员“白名单”制度，落实“散装散建”从业人员“一登三查”要求，安全有序放开家庭装修施工，有效带动家装、家居和家电消费。（责任单位：市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市国资委、市商务局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）积极培育数字新消费

35.制定实施促进数字消费能级提升工作方案，将直播电商领域急需紧缺职业列入本市相关人力资源目录，鼓励各区对符合条件的优质直播电商服务机构给予租金补贴和资金奖励。推进办公和家用网络提速降费。新征集一批绿色节能消费券参与企业，增加一批适用电子类商品型号，延长政策实施周期，开展智能办公、智能家居、移动智能终端等产品研发推广和优惠促销。（责任单位：市经济和信息化局、市商务局、市人力资源社会保障局、市通信管理局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（三）促进餐饮和文化体育娱乐消费回暖

36.推动餐饮企业恢复发展，联合外卖平台企业发放餐饮消费券，对平台企业2023年6月减免的暂停堂食餐饮商户相关费用予以补贴。对纳入全市生活服务业发展项目和支持范围的餐饮企业，最高给予审定实际投资额50%的资金支持。鼓励各区结合实际对餐饮企业环境定期核酸检测费用和日常防疫支出给予一定补贴。（责任单位：市商务局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

37.举办第十届惠民文化消费季，开展文化消费促进行动。鼓励旅游平台企业、旅行社开发暑期青少年户外体育、科普、文化等实践项目。打造20条“京郊之夏”乡村旅游精品线路，推出延庆消夏、密云休闲等10个“微度假”目的地。支持精品民宿发展，各生态涵养区年内落地1-2个生态文旅项目。（责任单位：市文化和旅游局、市委宣传部、市体育局、市财政局、市商务局、市文资中心、各区政府）

六、多措并举拓宽就业渠道，牢牢兜住社会民生底线

（一）强化重点群体就业服务保障

38.今明两年本市国有企业招用高校毕业生实现一定比例增长，稳定本市所属机关事业单位招用高校毕业生规模。挖掘一批基层养老服务、社会工作等就业岗位，支持高校、科研院所和企业扩大科研助理岗位规模。支持大专及以上学历人员报考社区工作者、生态涵养区乡村振兴协理员、社区卫生服务中心护技岗位。（责任单位：市人力资源社会保障局，市国资委，市科委、中关村管委会，市教委，市卫生健康委，市民政局，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

39.用人单位招用毕业年度本市高校毕业生，符合条件的给予社会保险补贴。招用毕业年度本市高校毕业生，签订劳动合同并参加失业保险的，给予每人1500元一次性扩岗补助，政策执行期限至2023年底。（责任单位：市人力资源社会保障局、市财政局、市教委、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

40.年内新增5万名就业农村劳动力参加城镇职工保险。深化跨区对接和配套服务保障，进一步挖掘城市岗位资源，优先吸纳农村劳动力就业。强化农村公益性岗位托底安置，促进农村劳动力就地就近稳定就业。积极促销农村时令果蔬。（责任单位：市人力资源社会保障局、市农业农村局、市商务局、市园林绿化局、市国资委、相关区政府）

41.扩充社区工作力量，临时招用住宿餐饮、文体娱乐、旅游会展、教育培训及零售等停工行业从业人员，兼职参与社区疫情防控等工作，并给予适当补贴。发挥共享用工平台作用，及时对接企业用工调剂需求，支持平台企业为餐饮、文旅、会展等受疫情影响企业提供灵活用工岗位，开展新就业形态从业人员职业伤害保障试点。（责任单位：市人力资源社会保障局、市民政局、市经济和信息化局、市商务局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）提升城市安全运行水平

42.完成加强首都公共卫生应急管理体系建设三年行动计划，巩固完善“区自为战”“校自为战”“企自为战”突发公共卫生事件应急工作机制。持续加强公共卫生应急能力建设，加快集中隔离设施、方舱医院、核酸检测设施、负压病房、发热门诊、急救站点、综合信息平台等疫情防控基础设施建设储备。推进市疾控中心迁建、疫情防控和重大活动应急场所、公共卫生临床中心、地坛医院改造提升、平房区公厕改造等项目建设。（责任单位：市卫生健康委、市规划自然资源委、市重大项目办、市住房城乡建设委、市发展改革委、市城市管理委、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物资保供稳价工作，全年居民消费价格指数涨幅在3%左右。落实社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制，达到启动条件时，及时足额发放价格临时补贴。合理上调2023年本市最低生活保障标准。（责任单位：市发展改革委、市民政局、市财政局、市退役军人局、市人力资源社会保障局、市商务局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

44.保障粮食、能源安全，及时发放实际种粮农民一次性补贴，根据市场形势启动粮食收购，确保粮食、大豆、蔬菜播种面积分别达到100万亩、4.2万亩和75万亩以上。落实地方政府成品油等能源资源储备任务。加快推动本市能源项目建设。（责任单位：市粮食和储备局、市农业农村局、市城市管理委、市发展改革委、市商务局、市财政局、各区政府）

45.深化安全生产专项整治行动，扎实开展全市安全生产大检查，严防交通、建筑、燃气等方面安全事故，开展自建房安全专项整治，切实保障人民群众生命财产安全。（责任单位：市应急局、市公安局公安交通管理局、市住房城乡建设委、市城市管理委、市消防救援总队、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

本实施方案自发布之日起施行，有效期至2023年12月31日（国家有相关规定的，或具体措施明确执行期限的，从其规定）。

【第8篇】什么是土地增值税

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。那么什么是土地增值税？怎样算？如何交？税率是多少？二手商品房也要交吗？下面就一起来了解下。

什么是土地增值税？

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税怎样算？

1、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税如何交？

1、非房地产开发项目情况下，企业转让土地或厂房，土地增值税实行相对简易的处理办法。如果转让收入明显偏低，税务机关是会参考市场价格进行调整的。

2、扣除项目方面，如果你是房屋土地在一起转让的情况，有两种选择：

（1）选择对厂房进行重置价的评估，然后加上取得厂房这块土地的成本，加上转让相关的税金，三部分之和作为扣除项目。

扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金

（2）如果你的厂房是购买的，提供购房的发票，以发票金额作为扣除的基础，同时根据发票金额为基础，按发票开具到转让的时间，发票金额每年可以加计5%，然后再加上转让相关的税金（注：这种情况下不能加土地成本，因为房屋发票金额默认含有土地价款），两个部分之和作为扣除项目。

扣除项目=发票金额×（1+持有年度×5%）+与转让房地产有关的税金

（3）如果你单纯转让土地，在已经进行了开发建设的情况下：

扣除项目=取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用+转让环节缴纳的税金+开发土地所需成本×（1+20%）

土地增值税税率是多少？

目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：

1、凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

2、对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

3、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

二手商品房也要交土地增值税吗？

不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定：对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。同时，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。

以下二手商品房需要交纳土地增值税：

1、居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

2、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

另外，根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此不用缴纳土地增值税。

【第9篇】土地增值税的会计处理

房产企业的账务处理在会计这个行业来说还是属于比较繁琐的一种，那今天就和大家分享房产企业土地增值税的一些会计处理业务问题，希望可以帮到你。

房地产企业土地增值税利息扣除

一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：'三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地产企业土地增值税利息扣除条件

一、在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：

1、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）x扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用

2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）x扣除比例（10％以下）

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。

二、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号 ）第三条第（一）款规定，财务费用中的利息支出 ，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除 ，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

房地产企业土地增值税扣除项目计算

一、对于新建房地产转让

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

二、对于存量房地产转让

1、房屋及建筑物的评估价格；

评估价格=重置成本*成新度折扣率

2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；

3、转让环节缴纳的税金。

【第10篇】土地增值税增值率

现将土地增值税税收优惠政策归纳整理如下。

一、销售普通住房增值率未超过20％免征土地增值税

政策依据:（土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则）的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未物超过20％的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20％。

二、个人销售住房免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）。

三、国家建设需要搬迁免征土地增值税

政策依据:

1.《土地增值税暂行条例》第八条

2.《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条3.（财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知）（财税〔2006〕21号）

四、单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20％免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于公共租货住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）的规定，享受该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

五、转让旧房作为保障性住房且增值率未超过20％的免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）。

六、企业改制重组免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于继续支持实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）。该政策执行期限2023年1月1日至2023年12月31日。

七、合作建房分房作为自用暂免征收土地増值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕148号）的规定:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

八、被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）。

九、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

政策依据:《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资府产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）。

【第11篇】土地增值税可以扣除的税金

一、转让新建房

新建房屋（卖新房）

房地开发企业（5项）

1、取得土地使用权所支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

5、财政部规定的其他扣除项目（房企）

非房地产企业 （仅1-4项）

对于扣除项目的阐述

1、取得土地使用权支付的地价款（买地的钱）

1）出让方式取得，为支付的土地出让金

2）行政划拨方式取得，为转让土地使用权时补缴的土地出让金

3）转让方式取得，为支付的地价款

4）缴纳的有关税费（如契税、登记、过户手续费（不含印花税））

2、房地产的开发成本

1）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3）建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费

注：建筑安装工程费，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6）开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等（非房地产开发费用）

3、房地产开发费用指的是与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用，但在土地增值税中并非按实际发生的三项费用来确定。

4、与转让房地产有关的税金指城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税0.05%（产权转移书据）

提示1）土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目

2）企业经营活动发生的印花税等相关税费，记在“税金及附加”科目核算，因此，包括房地产开发企业在内的纳税人在转让房地产环节缴纳的印花税，可以计入扣除项目。

3）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除

【第12篇】土地增值税允许扣除的税金

一、土地增值税清算相关制度规定简述

目前，我国全国性的土地增值税清算法律规范主要有 5 部，国家税务总局以部门规章的形式予以发布

《规程》是目前土地增值税清算工作最为详尽的法律规范。全文共计五章三十八条，主要围绕土地增值税清算作出了以下几个方面的规定：

一是对土地增值税清算的法律定义进行了阐述，同时对房地产开发企业与税务部门的权力、义务作出了规定，即房地产开发企业应如实申报其应纳的土地增值税税款，同时对其向税务部门提交的申报资料并保证其申报的资料真实、精准与完整。税务部门则应当及时审核房地产开发企业申报的资料，并根据确定无误的申报资料进行计税。

二是对土地增值税清算前税务部门的清算管理职责作出了规定。土地增值税清算的前期管理是指由税务主管部门对房地产开发企业取得项目的土地使用权后对该项目设置的会计资料以及相关档案进行监督与管控，使房地产项目的开发与税务部门的监管始终保持同步；

三是对土地增值税清算程序进行了规定。即规定了清算申请、清算受理、清算审核与征收。

同时基于国家税务总局下发的《规程》，部分省份在其基础上做了更加细致的规范。例《广东省税务局土地增值税清算管理规程》

二、土地增值税清算行为关系

现在土地增值税清算规定，基本明确了清算行为的相关关系人：税务机关、房地产企业纳税人、税务师事务所。在《中华人民共和国税收征收管理法》的范畴下也对征纳双方的权利义务有了明确的说明。

（一）选择权利和义务的文件依据

根据国税发[2009]91号第九条和第十条的规定，土地增值税清算有两种情形，

一是纳税人应进行清算的；

二是主管税务机关可要求纳税人进行清算的；

（二）税务机关的权利

一是清算受理决定权。

税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，达到清算条件的项目由主管税务机关确定是否进行清算。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

税务部门对房地产开发企业申报的清算申请有权决定是否受理或对符合被动清算条件的房地产企业有权决定其是否应进行土地增值税清算。

二是清算内容的审核权。

税务部门对房地产开发企业向其提交的清算资料进行实质审核，在审核的过程中应把握清算资料是否符合真实可靠、精准无误、连续完整。

三是税收征收权。

对符合清算条件的房地产开发企业在确定其应纳土地增值税款后，依法征收土地增值税，多退少补。

四是清算监督管理权。规定了税务部门对清算项目的前期监管权。

（三）税务机关的义务

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知。

（四）纳税人的权利

一是享受税务服务的权利。

在整个土地增值税清算过程中，房地产开发企业有权享受税务部门为其提供的税务服务。对于确定需要进行清算的项目，有要求主管税务机关下达清算通知的权利。

二是申请退税权。

在土地增值税清算后，房地产开发企业预缴的税款多于税务部门计算的应纳税款时，其有权向税务部门申请退回其多缴的税款。

三是计税依据明显偏低时的陈述、申辩权。

当税务部门认为房地产开发企业申报的清算计税依据明显过低，房地产开发企业有权对此种情形进行陈述、申辩。

（五）纳税人的义务

一是及时履行土地增值税清算申报义务。

对符合主动清算条件的房地产企业自该条件成立之日起 90 内向税务部门申报清算，对符合被动清算条件的自收到税务部门清算通知之日起的 90 日内向税务部门申报清算。

二是进行清算申报时的保证义务。

房地产开发企业在申报清算时，应保证其申报的信息真实可靠、精确无误以及提交的资料应具备一定的连续性与完整性。

三是积极履行清算后的补缴税款义务。

房地产企业预缴的土地增值税税款少于清算后税务部门确定其应纳的税款，房地产企业有义务在清算后的特定期间内补缴相应税款。

三、土地增值税清算条件

土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

（一）主动清算条件及时间：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；

3、直接转让土地使用权，是指纳税人将依法取得的土地使用权转让；

房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。

而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；

税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

房地产企业进行主动提交土地增值税清算的方式，分为企业自行清算与委托税务师事务所出具鉴证报告提交申报清算。

（二）被动清算条件及时间

被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。房地产企业需要合理选择房地产项目的清算时间点，一般当土地增值率与临界值相比过低时要尽快进行清算，如果高于临界值时则要延迟清算。

土地增值税是企业实际发生的税费，是企业所得税税前扣除项目，因此，如果土地增值税在完工年度企业所得税汇算清缴前完成清算及税款支付，那么，土地增值税清算税款就可以在税前全额扣除。而如果不能在这一时间完成清算和支付，则土地增值税清算税款就只能在完工年度的下一年扣除，而这一年没有完工产品，也就没有收入用来扣除，将对企业造成损失。

从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种，由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快，一般企业难于掌握，现在很多企业已经认识到土地增值税的重要性。

针对以上问题，协同软件以房地产项目为单位进行节点拆解，梳理房地产企业税收风险内控管理痛点难点，推出土地增值税清算辅助系统，系统结合房地产开发项目实际清算流程，凸显软件优势，通过规范申报数据资料、智能化逻辑判断、内置风险检测指标体系，进行多种测算方案组合，降低申报风险，提高清算效率。

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4、自动生成土地增值税纳税申报表和土地增值税清算鉴证报告

5、手机电脑同步，工作过程动态监控

以上就是“土地增值税基础知识”的全部内容，看完本文你是否了解土地增值税的相关知识呢？系统功能，业务场景，产品试用！获取土地增值税清算辅助系统解决方案。

【第13篇】土地增值税适用的是

房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。

房地产企业的税收筹划一般集中在土地增值税上。土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

一、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

【案例】设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为a，销售的房价总额为x，相应的销售税金及附加为：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润，如果售价低于此数，虽也能寜受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过撒纳的土地増值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

设提高价格y单位，则新的价格为x+y，新增的销售税金及附加为5.5%y。允许扣除的项目金额为：a+5.5%x+5.5%y；房地产增值额为；x+y-a-5.5%x-5.5%y；缴纳的土地增值税为：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x为增值率为20%时的售价，可以解得y>0.0971a。

某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1,800~1,900万元之间，已知为开发该商品房支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)

(1)公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元，此时获利306.2万元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1,800~1,837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

(2)公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1,800~1,900万元之间时，公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法。使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1,830万元的售价，能获利299,35万元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810万元的售价，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

【案例】某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1,000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：

首先，计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100＞80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款：当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70＜80，所以应选择第二种计算扣除方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是在房价之外单独收取；第二种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。

【案例】某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

(1)如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%=1160(万元)；增值额为：3000-1160=1840(万元)；增值率为：1840÷1160=158.62%；应繳纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746(万元)

(2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)；增值额为：3000+200-1360=1840(万元)；增值率为：1840÷1360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1,840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加a，则会使得应缴纳的土地增值税减少：a×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

土地增值税未四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，合并核算有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的使用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

【案例】某房地产开发公司同时开发a、b两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售a房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元：销售b房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

(1)分开核算时：a房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%；应纳的土地増值税为：(300-200)×30%=30(万元)；b房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%：应纳的土地增值税为：(400-100)x60%-100x35%=145(万元)；共缴纳土地增值税175万元(30+145)

(2)合并核算时：两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元)；允许扣除的金额：200+100=300(万元)；增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%：应纳土地増值税为：(700一300)×50一300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。

从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能做出选择。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、与主管税局沟通

在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算。

【第14篇】土地增值税存在的问题

#01

转让土地使用权，土地增值税能否核定征收？

答复内容：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

答复机构：河北省税务局

答复时间：2021-04-12

#02

司法拍卖中“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”是否包括企业所得税、土地增值税？司法拍卖的税款时间为法院出具的成交确认书的时间还是房产证办理时间？

答复内容：

税务机关根据税法规定确定纳税义务人，但不干预买卖双方对交易税费实际承担人的相关约定，实质上属于成交价格是否含交易环节相关税费的民事约定。

答复机构：福建省税务局

答复时间：2021-04-12

#03

购入毛坯房，未另外支付土地价款，甲公司支付的购房价款4亿元不包括土地价款，全部是房屋及建筑物的价款吗？“取得土地使用权所支付的价款”是0元吗？

答复内容：

根据您的叙述，贵公司应按房屋及建筑物的评估价格和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。购入毛坯房时未另外支付地价款，转让时不另行计算扣除。

答复机构：福建省税务局

答复时间：2021-04-09

#04

我单位取得一个用地规划许可证，一个工程规划许可证，多个工程施工证，请问在土地增值税清算时，如何确定清算项目，能按照整个房地产为单位清算吗？

答复内容：

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

因此，根据上述文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如您分期项目达到上述文件清算条件，即可办理土地增值税清算。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2021-04-01

【第15篇】商业土地增值税税率

疑惑解答

问题一：什么企业需要缴纳土地增值税？

答复：不分行业，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

问题二：土地增值税是卖方来缴纳还是买方承担？

答复：是由转让方缴纳，属于买方税。

问题三：土地增值税的税率是多少？

答复：土地增值税实行四级超率累进税率。

问题四：土地增值税的计算公式是多少？

答复：应交土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数，房地产企业土增税基本计算步骤如下：

① 先计算可以扣除项目金额（包括土地和建筑成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）

② 计算收入

③ 收入－扣除项目金额=增值额

④ 增值额/扣除项目金额=增值率

⑤ 按税率计算税额

问题五：土地增值税在计算的时候，扣除项目包括哪些？

答复：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。

问题六：能否举个案例说明一下土地增值税的计算？

答复：比如甲企业账面上有套办公房成本2000万，想卖掉8000万，计算一下土地增值税？假设不考虑别的扣除项目。

土地增值税 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900万元

问题七：土地增值税的计算是不是扣除项目中有个加计20%的扣除？

答复：是的，但是并非所有的企业都享受这个加计20%的扣除。只有符合一定的条件才可以享受。

一，要求必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；

二，要求必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

问题八：房地产企业计算土地增值税的扣除项目房地产开发费用中财务费用有何特殊规定？

答复：房地产开发费用指的是销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前2项的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前2项的金额之和的10%以内计算扣除。

问题九：房地产企业计算土地增值税的扣除项目与转让房地产有关的税金包括增值税吗？

答复：税金是增值税附加，是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。如有相关需要疑惑，请私聊巧思益财税小编！

【第16篇】申报土地增值税的资料

1.依次点击【首页】-【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【财产和行为税合并纳税申报】进入该功能。或使用电子税务局右上角【搜索】功能搜索“财产”、“行为”等关键字进行模糊搜索进入功能。

图 财产和行为税合并纳税申报功能路径

图 财产和行为税合并纳税申报功能路径

在【财产和行为税合并纳税申报】界面中，选择税款属期（如果系统提供的选项无法满足需求，可以选择“自选”进行税款所属期起止的选择），选择所属年度，勾选需要申报的申报表信息。

图 财产和行为税合并纳税申报

温馨提示：进行财产和行为税合并纳税申报需要存在税源信息，点击对应的“税种”后的“税源采集”跳转到相应的税源信息采集界面进行采集；也可以通过电子税务局【首页】-【综合信息报告】-【税源信息采集】-【财产和行为税税源明细报告】功能进行采集。具体税源采集操作详见下文。

2.纳税人进行土地增值税申报时，应先进行土地增值税税源信息采集。点击“财产和行为税合并纳税申报”模块，选择土地增值税后面的税源采集链接，进入税源信息采集页面或者通过“财产和行为税税源明细信息报告”模块，选择“土地增值税税源信息采集”链接，进入税源信息采集页面。

2.1查询土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集初始化页面为查询页面，可填写查询条件，点击【查询税源信息】，则可查询满足条件的已采集的税源信息。如下图所示。

图 查询土地增值税税源信息

2.2新增土地增值税项目报告

土地增值税项目信息报告适用于从事房地产开发的纳税人，在房地产开发项目立项及每次转让时填报，将用于以下五种类型的土地增值税申报：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用；2.从事房地产开发的纳税人清算适用；3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用；4.纳税人整体转让在建工程适用；5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用。

点击土地增值税税源采集页面【新增项目】按钮，系统弹窗显示土地增值税项目报告页面。纳税人自行填写土地增值税项目报告信息，通过报表校验后点击【保存】则可提交土地增值税项目报告。

温馨提示：土地增值税项目划分必须以清算单位为标准，一般按照建筑工程规划许可证为标准划分，如果清算单位与建筑工程规划许可证不一致，需主管税务机关确认。采集信息中，不动产项目为非必录项。如下图所示。

图 新增土地增值税项目报告

2.3新增土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集页面，点击【新增税源】，系统弹窗显示新增税源信息页面，选择申报表适用类型，可新增1.从事房地产开发的纳税人预缴适用、2.从事房地产开发的纳税人清算适用、3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用、4.纳税人整体转让在建工程适用、5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用、6.转让旧房及建筑物的纳税人适用、7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用。填写所属时期起、所属时期止，选定税源标志，勾选某一土地增值税项目报告或土地信息，点击【确定】后进入相应报表类型填写数据。填写完数据后，点击【保存】。

2.3.1.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人预征适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告。

2.3.1.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

图 新增土地增值税税源

2.3.1.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“1.从事房地产开发的纳税人预缴适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

温馨提示：纳税人如果存在多个预缴项目，必须逐个进行税源信息采集。

2.3.1.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（预征）

2.3.2.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算适用）

2.3.2.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.2.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.2.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（清算）

温馨提示：①清算项目普通住宅增值率未超过20%免税土地增值税的税收优惠事项，需完成税收优惠核准流程，否则维护税源时无法填写减免税信息；②申报的已缴纳税金和系统带出的已缴纳税金不一致时，请联系主管税务机关解决；③若已完结“土地增值税清算申报审核”，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.3.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

该业务前提条件为：存在土地增值税项目报告，做过土地增值税清算核定。

2.3.3.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.3.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“3.从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.3.3根据实际情况填写数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（清算核定）

2.3.4.新增土地增值税税源信息（纳税人整体转让在建工程适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告或者存在土地税源。

2.3.4.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.4.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“4.纳税人整体转让在建工程适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择税源标志可选择“土地税源”或“土地增值税项目”，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

图 新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）

2.3.4.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

图 新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）一填写信息

2.3.5.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

该业务前提为：存在土地增值税项目报告，需要申报“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”或者“3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用”。

2.3.5.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.5.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“5.从事房地产开发的纳税人清算尾盘销售适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要申报的项目，回到新增税源界面，系统自动弹出对话框“请确认该项目属期起是否按照系统规则自动带出？”点击“是”，系统自动调整属期，点击“否”，系统属期为输入的属期。点击【下一步】。如下图所示。

2.3.5.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（尾盘销售）

温馨提示：已完成表5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的申报，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.6.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人适用）

业务前提：存在房源信息。

2.3.6.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.6.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.6.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（转让旧房）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.3.7.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用）

该业务前提：存在房源信息，且需要做土地增值税核定（其他税种核定（依职权）），如下图所示。

2.3.7.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.7.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.7.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（转让旧房核定）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.4查看/删除/修改土地增值税税源信息

录入查询条件，点击【查询税源信息】，如有对应已采集的税源信息，页面下方出现查询结果列表，税源信息可进行【查看】、【删除】、【修改】操作。如下图所示。

图 税源采集查询界面

点击操作列【查看】后，系统显示已采集的税源信息表单数据。如下图所示。

图 查看税源信息

选择未申报的税源信息，点击操作列的【作废税源】后，系统出现确认信息，确认后将删除未申报的报表数据。如下图所示。

图 删除税源信息

选择税源信息，点击操作列的【修改】后，系统弹窗显示报表已填写数据，纳税人自行修改税源数据。如下图所示。

图 修改税源信息

3.完成税源采集后，勾选申报表信息，点击“选择未申报税源”进入土地增值税税源选择界面。

图 财产和行为税合并纳税申报

勾选需要申报的税源信息，点击“确定”按钮，系统跳转申报主界面。

图 税源选择

税源选择完成后，勾选需要申报的税种，点击“下一步”，系统跳转到申报信息确认界面。

图 财产和行为税合并纳税申报

双击税款信息一行，可以预览申报信息。确认申报信息无误后，点击“申报”按钮,土地增值税纳税申报完成。

图 财产和行为税合并纳税申报选择

温馨提示：纳税人机构所在地和应税税源不属于同一主管税务机关的，纳税人需要在土地增值税项目所在地、土地使用权证所在地、房照所在地、不动产权证所在地的主管税务机关进行跨区税源登记并申报。