土地增值税税率表2023（16篇）

【第1篇】土地增值税税率表2023

增值税最新税率表、最新政策及要点（近几年增值税变化）

来源：国家税务总局）

目录

一、降低增值税税率

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

二、调整农产口扣除率

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

三、调整出口退税率

【政策要点】

【适用对象】

【适用条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

四、调整离境退税率

【政策要点】

【适用对象】

【适用条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

五、调整不动产进项税抵扣期限

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

六、扩大进项税抵扣范围

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

七、特定行业进项税加计抵减

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

八、试行留抵退税制度

【政策要点】

【享受主体】

【享受条件】

【执行时间】

【注意事项】

【政策依据】

附录--营改增以来增值税改革历程

具体内容

一、降低增值税税率

【政策要点】

增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为、进口货，原适用16%税率，或原适用10%税率的。

【执行时间】

2023年4月1日起。

【注意事项】

1.将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%；保持6%一档的税率不变。

2.增值税一般纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

——粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

——自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

——图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

——饲料、化肥、农药、农机、农膜；

——国务院规定的其他货物。

3.增值税一般纳税人销售增值电信服务、金融服务、现代服务（租赁服务除外）、生活服务、无形资产（不含土地使用权），税率为6%。

4.增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原16%、10%适用税率开具的增值税发票，发现开票有误需要重新开具的，先按照原适用税率开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。

5.纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要在4月1日之后补开增值税发票的，可以按照原适用税率补开。购买方取得销售方补开的调整前税率的增值税专用发票，可以按照现行规定抵扣进项税额。

纳税人在增值税率调整之后补开原16%税率的增值税发票，在纳税申报时应当按照申报表调整前后的对应关系，将金额、税额填入增值税率调整之后税款所属期的《增值税纳税申报表附列资料（一）》第1行“13%税率的货物及加工修理修配劳务”或第2行“13%税率的服务、不动产、无形资产”的“开具增值税专用发票”或“开具其他发票”相关列次。同时，由于原适用16%税率的销售额已经在前期按照未开具发票收入申报纳税，本期应当在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第1行“13%税率的货物及加工修理修配劳务”或第2行“13%税率的服务、不动产、无形资产”的“未开具发票”相关列次填写相应负数进行冲减。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)

3.《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）

4.《财政部税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）

5.《中华人民共和国发票管理办法》

二、调整农产口扣除率

【政策要点】

增值税一般纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

增值税一般纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的

购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品

【执行时间】

2023年4月1日起。

【注意事项】

1.对增值税一般纳税人购进农产品，原适用10％扣除率的，扣除率调整为9％，对增值税一般纳税人购进用于生产或者委托加工13％税率货物的农产品，按照10％扣除率计算进项税额。

2023年4月1日以后，纳税人领用农产品用于生产或委托加工13%税率的货物，统一按照1%加计抵扣，不再区分所购进农产品是在4月1日前还是4月1日后。

2.增值税一般纳税人购进农产品（未采用农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法），可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或销售发票抵扣进项税额。

增值税一般纳税人购进农产品，取得流通环节小规模纳税人开具的增值税普通发票，不得计算抵扣进项税额。

增值税一般纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜，鲜活肉、禽、蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。

3.增值税一般纳税人购进农产品，从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

4.农产品核定扣除办法规定的农产品增值税进项税额扣除率为销售货物的适用税率。适用一般计税方法的纳税人，在2023年4月1日以后，如果纳税人生产的货物适用税率由16%调整为13%，则其扣除率也应由16%调整为13%；如果纳税人生产的货物适用税率由10%调整为9%，则其扣除率也应由10%调整为9%。

5.未纳入农产品增值税进项税额核定扣除试点纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。从小规模纳税人购进农产品取得的3%征收率的增值税专用发票，用于生产13%税率的货物，符合上述规定的，可以根据规定程序，按照10%的扣除率计算抵扣进项税额。

6.纳税人购进农产品既用于生产13%税率货物又用于生产销售其他税率货物服务的，需要分别核算。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》(国家税务总局公告2023年第14号)

3.《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号）

4.《财政部税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）

三、调整出口退税率

【政策要点】

1.原适用16%税率且出口退税率为16%的出口货物劳务，出口退税率调整为13%

2.原适用10%税率且出口退税率为10%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整为9%

3.退税率调整设置了3个月的过渡期。

【适用对象】

出口企业

【适用条件】

符合出口退（免）税相关规定

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.适用增值税免退税办法的出口企业，在2023年6月30日前（含2023年4月1日前）出口涉及退税率调整的货物劳务，以及发生涉及退税率调整的跨境应税行为，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率；购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率。

2.适用增值税免抵退税办法的出口企业，在2023年6月30日前出口涉及退税率调整的货物劳务，以及发生涉及退税率调整的跨境应税行为，执行调整前的出口退税率。

3.过渡期内适用免抵退税办法的企业出口货物劳务、发生跨境应税行为，在计算免抵退税时，适用税率低于出口退税率的，适用税率与出口退税率之差视为零参与免抵退税计算。

4.调整出口退税率的执行时间及出口货物劳务、发生跨境应税行为的时间按以下规定执行：报关出口的货物劳务（保税区及经保税区出口除外），以海关出口报关单上注明的出口日期为准;非报关出口的货物劳务、跨境应税行为，以出口发票或普通发票的开具时间为准;保税区及经保税区出口的货物，以货物离境时海关出具的出境货物备案清单上注明的出口日期为准。

【政策依据】

1.《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）

2.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

3.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

四、调整离境退税率

【政策要点】

1.适用13%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率调整为11%

2.适用9%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率调整为8%

3.退税率调整设置了3个月的过渡期。

【适用对象】

境外旅客

【适用条件】

1.同一境外旅客同一日在同一退税商店购买的退税物品金额达到500元人民币

2.退税物品尚未启用或消费

3.离境日距退税物品购买日不超过90天

4.所购退税物品由境外旅客本人随身携带或随行托运出境

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.“境外旅客”，是指在我国境内连续居住不超过183天的外国人和港澳台同胞。“离境口岸”，是指实施离境退税政策的地区正式对外开放并设有退税代理机构的口岸，包括航空口岸、水运口岸和陆地口岸。“退税物品”，是指由境外旅客本人在退税商店购买且符合退税条件的个人物品。

2.境外旅客购物离境退税的办理流程可分为旅客购物申请开单开票、海关验核确认、代理机构审核退税三个环节。

3.2023年6月30日前，境外旅客购买的退税物品，如果已经按照调整前税率征收增值税的，仍然按照调整前11%的退税率计算退税。

4.退税物品退税率执行时间，以境外旅客购买退税物品取得的增值税普通发票开具日期为准。

【政策依据】

1.《财政部关于实施境外旅客购物离境退税政策的公告》（财政部公告2023年第3号）

2.《国家税务总局关于发布<境外旅客购物离境退税管理办法（试行）>的公告》（国家税务总局公告2023年第41号）

3.《重庆市国家税务局关于实施境外旅客购物离境退税有关事项的公告》（重庆市国家税务局公告2023年第1号）

4.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

五、调整不动产进项税抵扣期限

【政策要点】

自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，增值税一般纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率，不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率。

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

增值税一般纳税人按照之前规定存在尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额或新取得不动产、不动产在建工程的进项税额。

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.自2023年4月1日起，增值税一般纳税人取得不动产的进项税额不再分两年抵扣，而是在购进不动产取得有效扣税凭证并认证抵扣的当期一次性抵扣进项税额。

纳税人在2023年3月31日前尚未抵扣完的不动产待抵扣进项税额，自2023年4月所属期起，只能一次性转入进项税额进行抵扣。

2023年4月1日以后一次性转入的待抵扣部分的不动产进项税额，适用加计抵减政策的纳税人，可在转入抵扣的当期，计算加计抵减额；在当期形成留抵税额的，可用于计算增量留抵税额。

2.自2023年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额，此前按照规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起通过填写《附列资料（二）》第8b栏“其他”“税额”列从销项税额中抵扣。需要注意的是，由于这笔不动产进项税额是前期结转产生的，因此不应计入第９栏“（三）本期用于购建不动产的扣税凭证”中。

自2023年4月1日起，纳税人当期取得的不动产或者不动产在建工程的扣税凭证上注明的进项税额不再分2年抵扣，纳税人在办理当期税款所属期纳税申报时，应将购入不动产取得的增值税专用发票份数，以及专用发票上注明的金额、税额填入《增值税纳税申报表附列资料（二）》第2行“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的对应栏次；同时，还需将上述内容填入本表第9行“（三）本期用于购建不动产的扣税凭证”的对应栏次。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

3.《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）

六、扩大进项税抵扣范围

【政策要点】

增值税一般纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

1.与企业建立合法用工关系的职工

2.2023年4月1日后发生的国内旅客运输服务

3.符合增值税进项税额抵扣规定，未用于集体福利、个人消费、简易计税、免税等项目

4.取得合法有效的扣税凭证

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.纳税人提供国际旅客运输服务，适用增值税零税率或免税政策。相应地，购买国际旅客运输服务不能抵扣进项税额。

2.增值税一般纳税人取得的2023年4月1日及之后发生并开具的国内旅客运输服务扣税凭证，可直接抵扣或计算抵扣进项税额，取得在此之前发生的则不能计算抵扣。

3.增值税一般纳税人购进国内旅客运输服务，可以作为进项税额抵扣的凭证有：增值税专用发票、增值税电子普通发票，注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单、铁路车票以及公路、水路等其他客票（手写无效），不包括增值税普通发票，未注明旅客身份信息的其他票证。因此纳税人不能凭长途客运手撕票抵扣进项税额。

企业外籍员工因公出差取得注明护照信息的国内铁路车票以及公路、水路等其他客票，按照规定其进项税额允许其从销项税额中抵扣。

4.增值税一般纳税人取得的航空运输电子客票行程单，依照票面注明的票价和燃油附加费，按规定计算进项税额，但民航发展基金不能计算抵扣。

按照现行政策规定，航空代理公司收取的退票费，属于现代服务业的征税范围，应按照6%税率计算缴纳增值税。企业因公务支付的退票费，属于可抵扣的进项税范围，其增值税专用发票上注明的税额，可以从销项税额中抵扣。

5.增值税一般纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。这里指的是与企业建立了合法用工关系的雇员，所发生的国内旅客运输费用允许抵扣其进项税额。纳税人如果为非雇员支付的旅客运输费用，不能纳入抵扣范围。例如，企业因业务需要为其嘉宾或客户支付的国内旅客运输费用部分，其进项税额不能从销项税额中抵扣

需要注意的是，上述允许抵扣的进项税额，应用于生产经营所需，如属于集体福利或者个人消费，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

6.现行政策未对除增值税专用发票以外的国内旅客运输服务凭证设定抵扣期限。

7.纳税人购进国内旅客运输服务，取得增值税专用发票的，以发票上注明的税额为进项税额。纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：

（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；

（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，为按照下列公式计算进项税额：

航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%

（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，为按照下列公式计算的进项税额：

铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%

（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额：

公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%

8.纳税人购进国内旅客运输服务，取得增值税专用发票，按规定可抵扣的进项税额，在申报时填写在《增值税纳税申报表附列资料（二）》“（一）认证相符的增值税专用发票”对应栏次中。

纳税人购进国内旅客运输服务，取得增值税电子普通发票或注明旅客身份信息的航空、铁路等票据，按规定可抵扣的进项税额，在申报时填写在《增值税纳税申报表附列资料（二）》第8b栏“其他”中。

同时，纳税人购进国内旅客运输服务，其取得的专用发票或电子普通发票等，除需要填报在《增值税纳税申报表附列资料（二）》“（一）认证相符的增值税专用发票”，以及《增值税纳税申报表附列资料（二）》第8b栏“其他”栏次中外，还需将相关内容填入本表第10行“（四）本期用于抵扣的旅客运输服务”中。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第15号）

3.《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）

七、特定行业进项税加计抵减

【政策要点】

自2023年4月1日至2023年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。

【享受主体】

提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（以下称四项服务）取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的增值税一般纳税人

【享受条件】

1.生产、生活性服务业增值税一般纳税人，是指提供四项服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的增值税一般纳税人。

2.适用加计抵减政策的生产、生活性服务业纳税人，应在年度首次确认适用加计抵减政策时，通过电子税务局（或前往办税服务厅）提交《适用加计抵减政策的声明》。

【执行时间】

自2023年4月1日至2023年12月31日，这里的执行期限是指税款所属期。

【注意事项】

1.按照《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）的规定，提供生产、生活服务的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人，可以适用加计抵减政策。该纳税人如果同时兼营农产品深加工业务，其购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，可按照10%扣除率计算进项税额，并可同时适用加计抵减政策。

2.邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务具体范围，按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）执行。

3.加计抵减政策是按照一般纳税人当期可抵扣的进项税额的10%计算的，只有增值税一般纳税人才可以享受增值税加计抵减政策，增值税小规模纳税人不能享受增值税加计抵减政策。

4.增值税一般纳税人确定适用加计抵减政策后，一个自然年度内不再调整。下一个自然年度，再按照上一年的实际情况重新计算确定是否适用加计抵减政策。

5.按照现行规定不得从销项税额中抵扣的进项税额，不可以计提加计抵减额，只有当期可抵扣进项税额才能计提加计抵减额。已计提加计抵减额的进项税额，按规定作进项税额转出的，如果发生了进项税额转出，则纳税人应在进项税额转出当期，相应调减加计抵减额。

6.当期计提加计抵减额＝当期可抵扣进项税额×10%

当期可抵减加计抵减额＝上期末加计抵减额余额＋当期计提加计抵减额－当期调减加计抵减额

7.增值税一般纳税人当期应纳税额大于零时，就可以用加计抵减额抵减当期应纳税额，当期未抵减完的，结转下期继续抵减。增值税一般纳税人如果当期应纳税额等于零，则当期计提的加计抵减额全部结转下期继续抵减。加计抵减额不会对期末留抵税额造成影响。

8.增值税一般纳税人有简易计税方法的应纳税额，不可以从加计抵减额中抵减。加计抵减额只可以抵减一般计税方法下的应纳税额。加计抵减政策属于税收优惠，用于抵减纳税人的应纳税额。但加计抵减额并不是纳税人的进项税额，从加计抵减额的形成机制来看，加计抵减不会形成留抵税额，因而也不能申请留抵退税。

9.适用加计抵减政策的纳税人，当期可抵扣进项税额均可以加计10%抵减应纳税额，不仅限于提供四项服务对应的进项税额。若同时兼营邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务的，应按照四项服务中收入占比最高的业务在《适用加计抵减政策的声明》中勾选确定所属行业。

10.生产、生活性服务业纳税人是指提供四项服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人，这里的“比重超过50%”不含本数。也就是说，四项服务取得的销售额占全部销售额的比重小于或者正好等于50%的纳税人，不属于生产、生活性服务业纳税人，不能享受加计抵减政策。

11.生产、生活性服务业纳税人纳税人在计算销售额占比时，全部销售额包括按照一般计税方法计税的销售额和按照简易计税方法计税的销售额，既包括一般项目的销售额，也包括即征即退项目的销售额，不需要剔除免税销售额、出口免税销售额、简易计税方法计税的销售额。若纳税人四项服务销售额占全部销售额的比重超过50%，按照规定即可以享受加计抵减政策。但需要说明的是，按照39号公告规定，纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为不适用加计抵减政策，其对应的进项税额不得计提加计抵减额。

12.增值税一般纳税人兼营出口货物劳务、发生跨境应税行为且无法划分不得计提加计抵减额的进项税额，不得计提加计抵减额的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×当期出口货物劳务和发生跨境应税行为的销售额÷当期全部销售额

13.享受差额计税的生产生活性服务业纳税人，应该以差额后的销售额参与计算能否适用加计抵减政策。

“纳税人可计提但未计提的加计抵减额，可在确定适用加计抵减政策当期一并计提”，为简化核算，纳税人应在确定适用加计抵减政策的当期一次性将可计提但未计提的加计抵减额一并计提，不再调整以前的申报表。举例而言，新设立的符合条件的纳税人可能会存在这种情况，如某纳税人2023年4月设立，2023年5月登记为一般纳税人，2023年6月若符合条件，可以确定适用加计抵减政策，6月份一并计提5-6月份的加计抵减额，在申报时填写在《增值税纳税申报表附列资料（四）》“二、加计抵减情况”第2列“本期发生额”中。

14.2023年4月1日后设立的纳税人，根据自设立之日起3个月的销售额判断当年是否适用加计抵减政策。如果纳税人前3个月的销售额均为0，则应自该纳税人形成销售额的当月起计算3个月来判断是否适用加计抵减政策。假设某纳税人2023年5月设立，但其5月、7月均无销售额，其6月四项服务销售额为100万，货物销售额为30万元。在该例中，应按照5-7月累计销售情况进行判断，即以100/（100+30）计算。因该纳税人四项服务销售额占全部销售额的比重超过50%，按照规定，可以享受加计抵减政策。

15.如果某纳税人2023年适用加计抵减政策，2023年不再适用加计抵减政策，则2023年该纳税人不得再计提加计抵减额。但是，其2023年未抵减完的20万元，是可以在2023年至2023年度继续抵减的。若加计抵减政策执行到期后，则纳税人不再计提加计抵减额，结余的加计抵减额停止抵减。加计抵减政策执行到期前纳税人注销，结余的加计抵减额同样不再进行相应处理。需要说明的是，此处加计抵减额的结余，包括正数也包括负数。

16.享受加计抵减政策的一般纳税人，在4月1日后，认证进项增值税专用发票的操作流程没有任何变化，可以按照现有流程扫描认证纸质发票或者在增值税发票选择确认平台进行勾选确认。

17.适用加计抵减政策的生产、生活服务业纳税人，当期按照规定可计提、调减、抵减的加计抵减额，在申报时填写在《增值税纳税申报表附列资料（四）》“二、加计抵减情况”相关栏次。

18.适用加计抵减政策的生产、生活服务业纳税人，当期发生了进项税额转出，在转出当期按规定调减加计抵减额后，形成的可抵减额负数，应填写在《增值税纳税申报表附列资料（四）》“二、加计抵减情况”第4列“本期可抵减额”中，通过表中公式运算，可抵减额负数计入当期“期末余额”栏中。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

八、试行留抵退税制度

【政策要点】

自2023年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度，符合条件的增值税一般纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额。

增量留抵税额，是指与2023年3月底相比新增加的期末留抵税额。纳税人当期允许退还的增量留抵税额，按照以下公式计算：允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%

【享受主体】

增值税一般纳税人

【享受条件】

同时符合以下条件：

1.自2023年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；

2.纳税信用等级为a级或者b级；

3.申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；

4.申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；

5.自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

【执行时间】

2023年4月1日起

【注意事项】

1.全面试行留抵退税制度，不再区分行业，只要增值税一般纳税人符合规定的条件，都可以申请退还增值税增量留抵税额。

2.2023年4月1日以后新设立的纳税人，2023年3月底的留抵税额为0，因此其增量留抵税额即当期的期末留抵税额。

3.退税要求的条件之一是纳税信用等级为a级或者b级，纳税信用等级为m级的纳税人不符合《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）规定的申请退还增量留抵税额的条件。

4.公司目前的信用等级为m级，再过六个月可能调整至b级，如果满足其他留抵退税条件，公司在六个月后调整为b级时即可申请留抵退税，不需要等到成为b级纳税人后再连续六个月满足条件时申请留抵退税。

5.限定申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的原因是：《中华人民共和国刑法》第二百零一条第四款规定：“有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任。但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外”，也就是说偷税行为“首罚不刑”、“两罚入刑”，留抵退税按照刑法标准做了规范。

6.退税流程方面，必须要在申报期内提出申请，因为留抵税额是个时点数，会随着增值税一般纳税人每一期的申报情况发生变化，因而提交留抵退税申请必须在申报期完成，以免对退税数额计算和后续核算产生影响。

7.增值税一般纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为，适用免抵退税办法的，办理免抵退税后，仍符合留抵退税规定条件的，可以申请退还留抵税额，也就是说要按照“先免抵退税，后留抵退税”的原则进行判断；同时，适用免退税办法的，相关进项税额不得用于退还留抵税额。

8.增值税一般纳税人取得退还的留抵税额后，应相应调减当期留抵税额，并在申报表和会计核算中予以反映。增值税一般纳税人取得退还的留抵税额后，又产生新的留抵，要重新按照退税资格条件进行判断。特别要注意的是，“连续六个月增量留抵税额均大于零”的条件中“连续六个月”是不可重复计算的，即此前已申请退税“连续六个月”的计算期间，不能再次计算，也就是纳税人一个会计年度中，申请退税最多两次。

9.留抵退税对应的发票应为增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书以及解缴税款完税凭证，也就是说部分旅客运输服务（计算抵扣、电子发票）进项税额并不在退税的范围之内，但由于退税采用公式计算，因而上述进项税额并非直接排除在留抵退税的范围之外，而是通过增加分母比重的形式进行了排除。

10.此次深化增值税改革涉及增值税期末留抵退税也适用《财政部税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税教育费附加和地方教育附加政策的通知》（财税〔2018〕80号）规定，即对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税（征）依据中扣除退还的增值税税额。

【政策依据】

1.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2023年第39号）

2.《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第14号）

附录--营改增以来增值税改革历程

1.在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年1月1日起

【内容】

经国务院批准，自2023年8月1日起，上海市原交通运输业和部分现代服务业的纳税人开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2011]111号）

2.在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年8月1日起

【内容】

经国务院批准，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京等8个省(直辖市)，试点地区：北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省(含宁波市)、福建省(含厦门市)、湖北省、广东省(含深圳市)。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2012]71号）

3.在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年8月1日起

【内容】

经国务院批准，自2023年8月1日起，在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号）

4.将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年1月1日起

【内容】

经国务院批准，自2023年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）

5.将电信业纳入营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年6月1日起

【内容】

经国务院批准，电信业纳入营业税改征增值税试点

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2014〕43号）

6.全面推开营业税改征增值税试点改革

【时间】

自2023年5月1日起

【内容】

经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

7.简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率

【时间】

自2023年7月1日起

【内容】

自2023年7月1日起，简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率，纳税人销售或者进口下列货物，税率为11%：农产品(含粮食)、自来水、暖气、石油液化气、天然气、食用植物油、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品、食用盐、农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物。

【政策依据】

《财政部国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）

8.修改《中华人民共和国增值税暂行条例》

【时间】

自2023年11月19日起

【内容】

国务院对《中华人民共和国增值税暂行条例》作了相应修改并对条文序号作相应调整后，于2023年11月19日重新公布条例全文，自公布之日起施行。同时，废止《中华人民共和国营业税暂行条例》。

【政策依据】

《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第691号）

9.增值税税率调整，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%

【时间】

自2023年5月1日起

【内容】

自2023年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

【政策依据】《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）

10.降低增值税税率，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%

【时间】

自2023年4月1日起

【内容】

原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

【政策依据】

《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财税〔2019〕39号）

以上资料由电子发票管理工具——微信小程序《电子发票台账》提供

来源：国家税务总局、重庆税务、xiaochengshuiwu、税政第一线、税务大讲堂

【第2篇】土地增值税税率

作为一名合格的会计人，怎么可以不知道增值税税率表呢，这个是和自己的日常工作息息相关，必须要记住或者是了解的。

那么，今天之了君就给大家带来，2023年最新增值税税率表来了，赶快收藏！

一般纳税人2023年最新增值税税率

给大家参考下2023年最新增值税税率表：

适用13%税率：

销售及进口货物（适用于9%的货物除外）

销售劳务

有形动产租赁服务

适用9%税率

农产品（含粮食）、食用盐、食用植物油；自来水、暖气、石油液化气、天然气、冷气、热水、煤气、居民用煤炭制品；农机、饲料、农药、农膜、化肥、沼气、二甲醚、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物，以及国务院规定的其他货物

不动产租赁服务

销售不动产

建筑服务

转让土地使用权

邮政服务

基础电信服务

适用6%税率

现代服务业

销售无形资产（商标、技术、著作权等）

增值电信服务

金融服务

生活服务（教育医疗、文化体育、旅游娱乐服务等）

0%税率

1、出口货物等特殊业务（国务院另有规定的除外）。

2、境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产；

3、销售货物、劳务,提供的跨境应税行为,符合免税条件的，免税；

4、销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的，免税；

5、境内的单位和个人销售适用增值税零税率的服务或无形资产的，可以放弃适用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税.放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率。

一般纳税人购进农产品进项税额扣除率

9%

购进农产品原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%

10%

购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%扣除率计算进项税额。

以上就是之了君给大家分享的一般纳税人2023年最新增值税税率表，有需要的朋友赶快收藏。同时要注意，还有一些一般纳税人适用于简易计税的，之了君这里就不一一展示了。

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【第3篇】预缴土地增值税税率

导读：为方便纳税人，土地增值税预缴已经简化计算，按照预收款减去应预缴增值税税款得到计征依据。为方便大家理解，今天，就让会计学堂的小编结合案例分析来为大家介绍土地增值税如何预缴吧！

土地增值税如何预缴

答：《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

案例：2023年5月,a房地产开发企业“银河城”项目开盘预销售住宅2万平米，签订合同总价2.2亿元，当月取得销售回款1.5亿元，如何预交土地增值税？住宅项目土增税预征率1%。

1.方法一：按不含增值税销售额预缴土地增值税。

6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.11*1%=135.14万元；

2.方法二：按总局公告（2016）70号文件预缴土地增值税

6月申报期应预交增值税=1.5/1.11*3%=405.41万元

6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-405.41万元=1.459459亿元

6月申报期应预交土地增值税=14594.59万元*1%=145.95万元

房地产开发项目适用一般计税方法，按国家税务总局公告2023年第70号，土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=10.81万元，将比方法一多预缴

预交土地增值税的计算

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

如：某房地产开发企业开发a项目（开工日期在2023年5月1日后），2023年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则:

1、正常情况下，土地增值税预征税款计算：

土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万元

预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。

2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算：

应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元

土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。

【第4篇】土地增值税核定税率

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。那么什么是土地增值税？怎样算？如何交？税率是多少？二手商品房也要交吗？下面就一起来了解下。

什么是土地增值税？

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税怎样算？

1、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税如何交？

1、非房地产开发项目情况下，企业转让土地或厂房，土地增值税实行相对简易的处理办法。如果转让收入明显偏低，税务机关是会参考市场价格进行调整的。

2、扣除项目方面，如果你是房屋土地在一起转让的情况，有两种选择：

（1）选择对厂房进行重置价的评估，然后加上取得厂房这块土地的成本，加上转让相关的税金，三部分之和作为扣除项目。

扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金

（2）如果你的厂房是购买的，提供购房的发票，以发票金额作为扣除的基础，同时根据发票金额为基础，按发票开具到转让的时间，发票金额每年可以加计5%，然后再加上转让相关的税金（注：这种情况下不能加土地成本，因为房屋发票金额默认含有土地价款），两个部分之和作为扣除项目。

扣除项目=发票金额×（1+持有年度×5%）+与转让房地产有关的税金

（3）如果你单纯转让土地，在已经进行了开发建设的情况下：

扣除项目=取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用+转让环节缴纳的税金+开发土地所需成本×（1+20%）

土地增值税税率是多少？

目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：

1、凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

2、对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

3、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

二手商品房也要交土地增值税吗？

不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定：对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。同时，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。

以下二手商品房需要交纳土地增值税：

1、居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

2、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

另外，根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此不用缴纳土地增值税。

【第5篇】土地增值税实行的税率形式

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土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。超率累进税率是超额累进税率的一种。超率累进税率是一种特殊税率形式。

实行四级超率累进税率，选取课税对象的某一百分比指标为计税起点，将其按百分比高低划分为若干个等级部分，并分别规定每一个等级的税率。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过50%的部分税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；

4、增值额超过200%的部分税率为60%。

下面，源恒财税通过一个案例带大家了解一下土地增值税如何计算四级超率累进税率。

案例

某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？

解析：根据四级超率累进税率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%-1000×15%＝600（万元）

土地增值税计算三步法

01 计算增值率

例题中增值额为1500万元，注意这里是增值额哦。

增值额1500万元，扣除项目1000万元，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%

在《土地增值税》系列丛书中，源恒税务使用大量的案例对土地增值税如何采用四级超率累进税率计算方法的问题进行解答，书中汇总了从1994年到迄今为止的所有现行政策和优惠政策，通过政策解读、案例、问题解答3个板块，对我们在土地转让、房产转换、合作建房、房地产出租、房地产抵押、代建房等方面遇到的税务问题进行解答，是我们快速、便捷的找到税务上的解决方法，成功运用法律法规这一武器维护我们的合法权益，是个人、企业经营必备的税务工具书。

02 通过增值率找对应税率和速算扣除系数

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

增值率=1500万/1000万×100%=150%

本例中增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200% 适用第三级次。

03 计算应纳税额

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数

应纳税额=1500万×50%-1000万×15%＝600（万元）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

政策依据

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

源恒财税业务介绍

源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。

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【第6篇】普通住宅土地增值税税率表

这几天后台不少粉丝想看有关增值税的税率表，今天给大家整理全了，拿走不谢

012023年最新最全税率表2023年最新增值税税率思维导图来了，马上打印出来学习。

02增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

税率的调整，由国务院决定。

纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

03以下13%货物易于农产品等9%货物相混淆

1、以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，玉米浆、玉米皮、玉米纤维（又称喷浆玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各种蔬菜罐头。

3、专业复烤厂烤制的复烤烟叶。

4、农业生产者用自产的茶青再经筛分、风选、拣剔、碎块、干燥、匀堆等工序精制而成的精制茶，边销茶及掺对各种药物的茶和茶饮料。

5、各种水果罐头、果脯、蜜饯、炒制的果仁、坚果、碾磨后的园艺植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成药。

7、锯材，竹笋罐头。

8、熟制的水产品和各类水产品的罐头。

9、各种肉类罐头、肉类熟制品。

10、各种蛋类的罐头。

11、酸奶、奶酪、奶油，调制乳。

12、洗净毛、洗净绒。

13、饲料添加剂。

14、用于人类日常生活的各种类型包装的日用卫生用药（如卫生杀虫剂、驱虫剂、驱蚊剂、蚊香等）。

15、以农副产品为原料加工工业产品的机械、农用汽车、三轮运货车、机动渔船、森林砍伐机械、集材机械、农机零部件。

04增值税征收率增值税小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人（见附件）计算税款时使用征收率，目前增值税征收率一共有4档，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了财政部和国家税务总局另有规定的。附件：一般纳税人（可选择）适用简易计税（一）5%征收率：1、中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）2、销售、出租2023年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）3、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。包括但不限于：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2023年4月30日前的，属于房地产老项目。（

总局公告2023年第31号

，财税〔2016〕68号、财税〔2016〕36号附件2、国家税务总局公告2023年第2号）4、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号 ）5、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号 ）6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号 ）7、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号 ，财税〔2016〕68号）8、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号 ）9、提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号 ）（二）3%征收率1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号 ） 2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 3、典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号） 5、销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）9、单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2023年第36号 ）10、药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号）11、光伏发电项目发电户销售电力产品。（总局公告2023年第32号）12、兽用药品经营企业销售兽用生物制品。（总局公告2023年第8号）13、销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2023年第90号）14、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）15、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）16、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。（财税〔2016〕36号附件2，财税〔2016〕140号）17、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（财税〔2016〕36号附件2）18、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2）19、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（财税〔2016〕36号附件2）20、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号）21、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号 ）22、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕46号）23、提供非学历教育服务。（财税〔2016〕68号）24、提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号）25、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。（财税〔2016〕140号）26、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（财税〔2016〕140号）27、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）28、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；③《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；（财税〔2016〕36号附件2）29、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2023年11号）30、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）31、销售自产、外购机器设备的同时提供安装服务，已分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。（总局公告2023年第42号）32、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）33、自2023年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（ 财税〔2018〕97号）35、一般纳税人提供的城市电影放映服务，可以按现行政策规定，选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(财税〔2019〕17号)36、自2023年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号）（三）3%征收率减按2%征收1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号）2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号 ）3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。 （

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号)4、纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）5、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号）6、发生按照简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣进项税额的固定资产。（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号 ）7、销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。（财税〔2016〕36号附件2）（四）减按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）（财政部 税务总局公告2023年第17号，国家税务总局公告2023年第9号）（五）按照5%征收率减按1.5%征收个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。(国家税务总局公告2023年第16号)（六）应当适用（非可选择）简易计税：1. 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）2. 建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）3. 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）4. 中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）5.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减半征收增值税。（财税〔2009〕9号）6.一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： （1） 寄售商店代销寄售物品 (包括居民个人寄售的物品在内) ； （2）典当业销售死当物品；

【第7篇】预缴土地增值税税率表

文|金穗源商学院 刘玉章

问题二十一：‘营改增’后如何预缴土地增值税？

问：房地产企业取得“商品房预售许可证”之后，可以预售房产，取得预收款之后要预缴土地增值税，预缴土地增值税的计算基数是不含税销售额乘以土地增值税的预征率。但是，财税[2016]43 号文件与国家税务总局2023年70号公告(以下简称70号公告)所规定的计算基数不同，当地税务机关要求企业按70号公告执行，这样做对吗?

答：《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

预缴土地增值税=预收账款÷(1+税率或征收率)x土地增值税预征率

适用一般计税方法的税率为9% ; 选择简易计税方法的征收率为5%。

《国家税务 总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款)x土地增值税预征率

【案例】2023年6月，晋龙房地产公司开发的和谐友爱小区开始预售房产，签订住宅预售合同金额22 200万元，实收预收款1 554万元，适用一般计税方法计税，当地规定住宅土地增值税的预征率为2%。请计算应预缴的土地增值税。

【案例分析】

（注：以下计算结果四舍五入保留整数）

(1)按财税[2016]43号文件规定:

预缴土地增值税= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70号公告规定:

预缴增值税= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

预缴土地增值税=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多预缴土地增值税= 302 246 - 285 138=17 108(元)

误征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地产企业适用一般计税方法，采用70号公告比财税[ 2016] 43号文件多预征土地增值税17 108元，误征率为6%。

(4)设预收账款为x,计算一般计税方法土地增值税预征率。

设按43号文件计算的预征税为a,

a=x÷1.09×2%

按70号公告计算的预征税为b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同样方法，计算简易计税方法土地增值税误征率。

70号公告规定:“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据”。“可以按照”不是强制性规定，是选择性规定。因此，纳税人可以不按照70号公告的规定，而按财税[ 2016] 43号文件计算土地增值税的计算基数，少预缴土地增值税可以为企业节约资金成本，但是，两种计算方法对土地增值税清算时的最终税负没有影响。

关于土增税预缴问题，推荐大家阅读王皓鹏老师原创文章“”，精彩内容点击蓝字可查看！

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“ 土地增值税清算时补缴以前年度税款是否征收滞纳金”，您也可以思考一下，下期再见！

【第8篇】土地增值税税率清算2

为某企业高管和业务部门培训土地增值税，站在非财务管理人员角度将土地增值税要点整理如下，供参考。

一、房地产企业独特的项目配比关系使得项目配比同年度配比产生重大矛盾，这是房地产所有重大税收风险的来源。

二、无论是增值税、土增还是企业所得税，都面临预征+清算的模式。

三、土地增值税是房地产税负中最重要的组成部分，也是纳税管理的重点。

四、土地增值税的计算基本逻辑是：

1、收入-扣除项目=增值额

2、增值额*对应税率=应交土地增值税

对应税率从30%——60%。

3、房地产商品房开发清算扣除项目主要有五项：

——土地价款

——开发成本

——开发费用

——税金

——加计扣除

五、土地增值税清算是建立在企业财务核算基础上，根据土增独特要求选择数据进行清算。

六、土地增值税清算时间节点

房地产企业土地增值税采取先预征后清算模式，关键点是何时应该清算。

1、税法规定了主动清算条件和强制清算条件；

2、企业请牢记销售85%和预售许可证满三年两个条件。

七、土地增值税清算单位和范围

1、按照项目清算（立项）

2、如有分期，按照分期清算（建设规划许可证）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房应分开计算增值率

八、土地增值税收入中应关注：

1、销售收入中交易价格公允，尤其是存在关联交易情况下；

2、是否存在商品房发生抵债、投资、赠送等视同销售收入；

3、无产权车位转让使用权通常按照销售处理；

九、土地增值税扣除项目应关注：

1、各项扣除内容所应包含内容（略）；

2、会计核算仍然是基础，尤其是成本核算应真实合理；

——土地征用及拆迁补偿费

——前期工程费

——建安工程费

——基础设施建造费

——公共配套设施费

——开发间接费

3、关注会计核算中各项内容同土增扣除各项内容的相同与不同

——会计核算中土地包含着开发成本，土地清算将其分开考虑

——利息核算中在开发成本，清算将其调整计入开发费用

十、土地增值税特殊情况

1、旧房转让不能够加计扣除，按照评估法或发票扣除法；

——使用超过12个月为旧房

——产权办至公司名下为旧房

2、土地使用权和在建项目区别

——土地使用权转让因未投入土增清算不能加计扣除

——在建项目转让土增清算可以加计扣除

3、特殊交易：投资和重组

投资和重组优惠政策均不适用房地产公司，其他公司可暂免征收。

十一、土地增值税清算准备

1、应在项目建设之初尽快进行测算；

2、在项目实施过程中逐步调整和细化测算，并在账务上落实测算数据；

3、在合同、付款、发票和其他证据准备上，各业务部门应同财务紧密衔接做好证据链准备；

4、达到清算条件，财务应牵头做好内部预清算，迎接税务机关清算。

【第9篇】房地产企业预征土地增值税税率

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。所以，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

那么，房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税？

一、房地产企业销售自行开发产品可以适用差额纳税

总局2023年18公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

随后，财税[2016]140文件就土地的“构成”做了补充性规定，在此不表。

二、房地产企业转让取得的不动产适用差额纳税

总局2023年14公告第三条第五款规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

财税[2016]36号第十五条规定,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

三、房地产企业转让土地使用权是否也适用差额纳税

我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定：

无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

……

显而易见，土地使用权属于无形资产，因此转让土地使用权不适用总局2023年14公告和18号公告的规定，也就是不适用差额计算增值税。

【小结】

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，采取一般计税方法的，缴纳增值税为：取得的全部价款和价外费用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出让金票据不得递减增值税销项，增值税税负较重。

房地产这块一直是比较热门的话题，如果还有疑问，欢迎关注快学会计，下方留言吧！

【第10篇】土地增值税核定征收税率

移步《优税乐》了解更多税收优惠政策详情企业纳税压力大的主要原因除了业务,那就是企业纳税方面了,毕竟国家财政主要收入有60%是通过征收税率得来的,可以看得出税收对于我国的发展有着决定性的作用,而纳税的主体可以是企业也可以是个人，那么企业的税收可以说是非常重要的了，这也是国家禁止偷税漏税,大力稽查各个企业的原因。

企业除了主要的企业增值税，企业所得税，分红的时候还需要缴纳个人分红税，这几个税种都是不低的。本身企业的压力就已经非常大了，但是业务上面的原因导致很多企业是拿不到成本发票的，那么按照查账征收纳税，账面利润是虚高的，也就意味着企业将多缴税，那么企业该何去何从呢？其实国家在不断加强企业的税务稽查时，也给出了一系列的税收扶持政策。如今年的4月份

。国家税务总局发布小规模纳税人企业普票免征增值税及附加税。企业就可以利润这个是税收政策的同时，享受地方政府的税收优惠政策，那就是核定征收。一般纳税人企业规定统一按照查账征收，但是对于小规模纳税人企业却没有规定征收方式，地方政府也就是运用这以政策，帮助企业达到减税纳税压力的目的。园区成立一家小规模纳税人企业，一年500万，普票税率综合不到3%，全行业都可以入驻可以说是非常优惠的了。移步公众号《优税乐》了解更多税收优惠政策详情

【第11篇】土地增值税税率表2009

2023年最新增值税税率思维导图来了，马上打印出来学习！

01

小规模3%降至1%政策延长

增值税税率表也随之更新

百望官网（准官方）消息：

文字版本：1、自2023年1月1日起，《财政部税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（2023年第13号）暂继续执行。对湖北省增值税小规模纳税人，暂继续免征增值税；对其他地区增值税小规模纳税人，暂继续减按1%征收率征收增值税。开具发票选择征收率，暂继续照此执行。待正式文件出台后，以正式文件为准。

增值税发票税控开票软件的税控盘版和税务ukey版均已升级并提供下载：

升级说明

02

2023年最新最全税率表

注：对税率相同的项目，使用带箭头实线与税率链接。对于内容相似的项目，使用无箭头的虚线链接。

（图片来源：公众号思维导图学税法）

03

增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

税率的调整，由国务院决定。

纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

04

以下13%货物

易于农产品等9%货物相混淆

1、以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，玉米浆、玉米皮、玉米纤维（又称喷浆玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各种蔬菜罐头。

3、专业复烤厂烤制的复烤烟叶。

4、农业生产者用自产的茶青再经筛分、风选、拣剔、碎块、干燥、匀堆等工序精制而成的精制茶，边销茶及掺对各种药物的茶和茶饮料。

5、各种水果罐头、果脯、蜜饯、炒制的果仁、坚果、碾磨后的园艺植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成药。

7、锯材，竹笋罐头。

8、熟制的水产品和各类水产品的罐头。

9、各种肉类罐头、肉类熟制品。

10、各种蛋类的罐头。

11、酸奶、奶酪、奶油，调制乳。

12、洗净毛、洗净绒。

13、饲料添加剂。

14、用于人类日常生活的各种类型包装的日用卫生用药（如卫生杀虫剂、驱虫剂、驱蚊剂、蚊香等）。

15、以农副产品为原料加工工业产品的机械、农用汽车、三轮运货车、机动渔船、森林砍伐机械、集材机械、农机零部件。

05

增值税征收率

增值税小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人（见附件）计算税款时使用征收率，目前增值税征收率一共有4档，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了财政部和国家税务总局另有规定的。

附件：一般纳税人（可选择）适用简易计税

（一）5%征收率：

1、中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）

2、销售、出租2023年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）

3、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。包括但不限于：

房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。

房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2023年4月30日前的，属于房地产老项目。

（总局公告2023年第31号，财税〔2016〕68号、财税〔2016〕36号附件2、国家税务总局公告2023年第2号）

4、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号 ）

5、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号 ）

6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号 ）

7、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号 ，财税〔2016〕68号）

8、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号 ）

9、提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号 ）

（二）3%征收率

1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号 ）

2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号）

3、典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）

4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）

5、销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）

6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号）

7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）

8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）

9、单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2023年第36号 ）

10、药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号）

11、光伏发电项目发电户销售电力产品。（总局公告2023年第32号）

12、兽用药品经营企业销售兽用生物制品。（总局公告2023年第8号）

13、销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2023年第90号）

14、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）

15、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）

16、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。（财税〔2016〕36号附件2，财税〔2016〕140号）

17、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（财税〔2016〕36号附件2）

18、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2）

19、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（财税〔2016〕36号附件2）

20、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号）

21、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号 ）

22、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕46号）

23、提供非学历教育服务。（财税〔2016〕68号）

24、提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号）

25、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。（财税〔2016〕140号）

26、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（财税〔2016〕140号）

27、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）

28、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；③《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；（财税〔2016〕36号附件2）

29、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2023年11号）

30、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）

31、销售自产、外购机器设备的同时提供安装服务，已分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。（总局公告2023年第42号）

32、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）

33、自2023年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号）

34、自2023年7月1日至2023年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（ 财税〔2018〕97号）

35、一般纳税人提供的城市电影放映服务，可以按现行政策规定，选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(财税〔2019〕17号)

36、自2023年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号）

（三）3%征收率减按2%征收

1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号）

2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号 ）

3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。 （财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号)

4、纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）

5、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号）

6、发生按照简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣进项税额的固定资产。（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号 ）

7、销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。（财税〔2016〕36号附件2）

（四）减按0.5%征收

自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）（财政部 税务总局公告2023年第17号，国家税务总局公告2023年第9号）

（五）按照5%征收率减按1.5%征收

个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。(国家税务总局公告2023年第16号)

（六）应当适用（非可选择）简易计税：

1. 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）

2. 建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）

3. 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）

4. 中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）

5.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减半征收增值税。（财税〔2009〕9号）

6.一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：

（1） 寄售商店代销寄售物品 (包括居民个人寄售的物品在内) ；

（2）典当业销售死当物品；

【第12篇】土地增值税的税率实行

合理选择转让时机：在土地增值税税率不变的前提下，土地增值额越大，缴纳的土地增值税就越高。因此，选择合适的转让时机可以最大限度地降低土地增值税的缴纳额。

合理选择土地转让方式：土地转让方式有多种，如协议转让、招标拍卖等。不同的转让方式对土地增值税的缴纳方式和金额有所不同，可以根据实际情况选择合适的转让方式。

合理规划土地转让流程：土地转让流程复杂，需要遵循相关法规和规定。因此，在土地转让前，要了解相关法规和政策，合理规划土地转让流程，以最大程度地减少税款缴纳额。

利用土地转让费用抵减土地增值税：在土地转让过程中，卖方可以将相关的费用作为土地增值税的抵减项，降低土地增值税的缴纳额。

合理使用税收优惠政策：土地增值税有一些税收优惠政策，如对小型企业和技术密集型企业实行差别税率等。卖方可以合理使用这些税收优惠政策，降低税款缴纳额。

避免土地转让后再次购买同一地块：在一定时间内，如果卖方再次购买同一地块，会被认为是为了逃避土地增值税而进行的操作，需要缴纳相应的税款。因此，在土地转让后，要避免再次购买同一地块。

需要注意的是，土地增值税筹划需要遵循相关法规和政策，不得违法操作。同时，税务筹划的效果受到多种因素的影响，需要根据实际情况综合考虑。

【第13篇】土地增值税税率清算2%

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土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率的一个税种。对于房地产企业来说，土地增值税是一个税负较重的税，而土地增值税的清算又是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，因此掌握土地增值税的清算要诀, 依法合规进行税收筹划，对于房地产企业的最终效益甚至生存都是至关重要的。

房地产企业在开发房地产项目时，一般都采用边开发、边预售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本确定或其他原因，纳税人暂时无法全部准确地计算应征的土地增值税，这时，为了确保国家税收及时、稳定地入库，可以对先取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

也就是说，土地增值税的征收方式是：先预征，再清算。为此，在搞清楚土地增值税的清算之前，必须先要了解掌握土地增值税的预征预缴。预售房款的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：

①土地增值税预征的计税依据=预售房款—应预缴增值税税款；

②应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率。

各地区按国家规定实行不同的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对未按预征规定期限预缴税款的，要加收滞纳金。

举例：甲房地产企业当期收到预售房款2000万元，土地增值税的预征率为2%。应当预缴的土地增值税税额：

假设甲企业选择一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税计算如下：

①在项目所在地预缴的增值税=2000÷（1+10%）×3%=54.55(万元)

②应当预缴的土地增值税=（2000-54.55）×2%= 38.91(万元)

土地增值税的清算包括时间节点、项目管理、确认应税收入、审核扣除项目金额等内容，涉及财税政策多，计算复杂，完全掌握和准确核算它需要长期研究和积累。企业老板和财税人员必须了解和掌握以下重点内容：

一、土地增值税的清算单位

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。实际经营中，一些房地产企业将不同期开发的楼盘项目混在一起，或者将普通住宅和非普通住宅混在一起计算收入和核算成本费用，这是不允许的，税务机关在清算时将对此进行重点核查，所以企业会计在平时记账是就要记清记对，不能混淆。

对于上述规定中“分期开发的项目”的界定和依据，总局文件没有具体明确，实际执行各地不尽一致，各省区对“分期开发的项目”的规定较多的有：一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准等。

二、土地增值税的清算条件

1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

清算时限：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

三、纳税人清算土地增值税应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、收入的审核工作

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。视同销售收入的确认下面专门有介绍。

清算审核实行案头审核和实地审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在收入审核时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售面积进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

如果有上述非直接销售的情形，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：

①取得土地使用权所支付的金额；

②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

③房地产开发费用；

④与转让房地产有关的税金；

⑤国家规定的其他扣除项目。

具体扣除项目如下表：

扣 除 项 目

具 体 内 容

1.取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

2.房地产开发的成本

纳税人房地产开项目实际发生的成本

其

中

土地征用及拆迁补偿费

土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

前期工程费

规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

建筑安装工程费

以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费

基础设施费

开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出

公共配套设施费

包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出

开发间接费用

直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

借款费用

符合资本化条件的借款费用

3．房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用

其

中

利息支出

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

其他房地产

开发费用

按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除

4.与转让房地产

有关的税金

营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除

5.国家规定的其他扣除项目

可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除

（二）审核扣除项目是否符合下列要求：

①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，特别是绝对不能虚开和接受虚开增值税专用发票

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

六、应纳税额的计算

营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税金（国家税务总局公告2023年第70号）：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

土地增值税四级超率累进税率表

级数

增值额与扣除项目金额的比例

税率（%）

速算扣除

系数（%）

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%-100%的部分

40

5

3

超过100%-200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

从上表可以发现，增值率越低，对应的税率就越低，当然缴纳的土地增值税就越少。普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。而增值率取决于收入额和扣除项目金额两个因素。也就是要把收入额降到最低，把扣除项目金额筹算到最大，当然前提是要合规。当增值率接近每一档的最大值即临界点时，要尽最大努力使之不超过临界点，从而对应较低税率。

案例： 2023年9月，某房地产公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5%,城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下（对照前文所述的5项扣除项目计算扣除金额）：

（1）把转让该写字楼取得的含税收入转换为不含增值税收入：5250／（1+5%）=5000（万元）；

（2）取得土地使用权所支付的金额（含税收）为500万元；

（3）房地产开发成本为1500元；

（4）房地产开发费用：120+（500+1500）×5%=220（万元）；

（5）准许扣除的相关税费为城建税及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（万元）；

（6）加计扣除金额=（取得土地使用权金额+开发成本）×20%=（500+1500）×20%=400（万元）；

（7）转让房地产的增值额=收入—扣除项目金额=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（万元）；

（8）转让房地产的增值率=增值额／扣除项目金额=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 对应的土地增值税税率为第二档税率40%，速算扣除系数5%:

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（万元）。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。目前国地税机构合并后，原来的金三系统将进行合并优化升级，其中的土地增值税征管信息模块进行完善，税务部门依托政府云大数据，获取纳税人的有关数据和项目资料更加方便，企业的收入是否计算正确，企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核起来依据的手段和技术应该说越来越先进了。房地产企业要更加合规经营，苦练内功，吃透税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

【第14篇】土地增值税税率速算

土地增值税应纳税额的计算及清算

一、土地增值税应纳税额的计算

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

一般计算步骤：

1.扣除项目合计＝取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目

2.土地增值额＝应税收入－扣除项目合计

3.增值率＝土地增值额 ÷ 扣除项目合计（找税率，记）

4.应纳税额＝土地增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数

纳税人有下列情形之一的，按照房地产 评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；

4.旧房及建筑物的转让。

二、房地产开发企业土地增值税清算

（一）土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以 分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应 分别计算增值额。

（二）土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人 应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目 全部竣工、完成销售的；

（2）直接转让土地使用权的；

（3）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（3）取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的。

（三）土地增值税的清算时间

1.凡符合应当办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。

2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90 日内，到主管税务机关办理清算手续。

（四）土地增值税清算的应税收入确认

1.一般情形下销售房地产应税收入的确认

（1）已 全额开具商品房销售发票的，按照 发票所载金额确认收入；

（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.非直接销售的收入确定

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——发生所有权转移时， 视同销售房地产。

收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.自用或出租房地产

房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或 用于出租等商业用途时——如产权未发生转移， 不征收土地增值税。

上述情况在土地增值税清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

（五）土地增值税清算的扣除项目

1.不予扣除

各扣除项目须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证的， 不予扣除。

2.计算扣除

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以 计算扣除。

3.公共设施的扣除

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，成本、费用可以扣除：

（1）建成后产权属于 全体业主所有；

（2）建成后 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；

（3）建成后 有偿转让。

4.装修费用

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的 预提费用，除另有规定外， 不得扣除。

5.共同成本费用

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

6.扣留建筑安装施工的质量保证金

在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除； 未开具发票的，扣留的 质保金不得计算扣除。

7.开发缴纳的 土地闲置费， 不得扣除。

8.为取得土地使用权所支付的 契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中 扣除。

9.拆迁补偿费的扣除

（1）回迁安置户：安置用房 视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的 拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的 补差价款，计入 拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）异地安置：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（六）清算后有关处理

1.清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

2.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

充实自己，才能望得更远。

下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售许可证满 1 年仍未销售完毕的

c.转让未竣工结算房地产开发项目 50%股权的

d.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到 50%的

『正确答案』a

『答案解析』纳税人应当进行土地增值税清算的情形：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。

a.加罚的利息

b.已售精装修房屋的装修费用

c.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

d.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

『正确答案』b

『答案解析』房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项 a、c、d 均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

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【第15篇】建筑业土地增值税税率

建筑安装工程费不管是按费用构成要素还是造价形成划分，其项目组成均有规费和税金，这里的税金从2023年5月开始就是指的增值税。该知识点因为政策文件的变化，其税率及计税方法为二级建造师《建设工程施工管理》科目新修订内容。

（一）建筑业增值税税率变化情况

2023年3月财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件，文件主旨是确定经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时该文件印发的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十五条、第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2023年4月财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号文件，第一条、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。建筑业 2023年5月1日起执行10%的税率。

财政部、税务总局、海关总署2023年3月发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》

财政部 税务总局 海关总署公告〔2019〕第39号文件，第一条、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。至此，建筑业增值税税率调整为9%。

2023年二级建造师《建设工程施工管理》考试用书上，一般计税法规则下，建筑业增值税税率为10%。显然，这在情理之中，因为出书在前，政策在后。但是，今年二建《建设工程施工管理》科目关于增值税销项税额的计算，题干中给出的税率为9%。

（二）建筑业增值税销项税额的计算

增值税的计税方法包括一般计税法和简易计税方法。

（1）一般计税方法

当采用一般计税方法时，建筑业增值税税率为9%。计算公式为：

增值税销项税额=税前造价×9%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

（2）简易计税方法

当采用简易计税方法时，建筑业增值税税率为3%。计算公式为：

增值税=税前造价×3%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。

真题重现

2019、某建设工程项目的造价中人工费为3000万元，材料费为6000万元，施工机具使用费为1000万元，企业管理费为400万元，利润为800万元，规费为300万元，各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额，增值税税率为9%。则增值税销项税额为（ ）万元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233网校答案： a

233网校解析：采用一般计税法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035万元。

看到这里或许有些学员或许有些许疑惑，不是说二级建造师考试要以考试用书为准，那如果题目问“建筑业一般纳税人适用的增值税税率为多少”，该如何解答？在这种情况下，命题老师必定会给出文件出处，也就是加上前提，如下题：

2017一建真题.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），建筑业一般纳税人适用的增值税税率为（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233网校答案： b

考生只需对照文件选择即可，前文中笔者已经进行详细介绍。另外，在计算题中一般会直接给出税率，考生依据已知数套用公式求解即可。

【本文是以上内容为233网校原创文章，非授权禁止转载，违者必究!】

【第16篇】2023土地增值税税率

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

纳税人：土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：

1、国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

2、中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：

⑴ 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

⑵房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

征税对象： 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。 税率：土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。

在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分；适用30%的税率

增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；适用40%的税率

增值额超过扣除项目金额100％，未超过200 ％的部分；适用50%的税率

增值额超过扣除项目金额200％的部分，60％的税率。

提醒：土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

收入的确认：

1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。房地产评估的计税事项是什么？在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：（1） 出售旧房及建筑物的；（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（3）提供扣除项目金额不实的；（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

3.纳税人转让房地产的土地增值税应税收入.

4.特殊情形：

⑴房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 首先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 其次由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ⑵房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

扣除额：

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

注意：土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

3.开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （1）凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，财务费用允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按照税法规定计算取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按照税法相关规定计算取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4.旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。5.与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。6.财政部规定的其他扣除项目

（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

7.注意事项：

（1）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （2）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 （3）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 （5）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （6）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

主要减免税政策

纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。

注意：普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。2.个人销售住房免征土地增值税。经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

从2008年对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

3.政府搬迁免征土地增值税的情形。因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。6.企业兼并重组暂不征收土地增值税。根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

征收管理

转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注意：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

3.清算。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

清算的条件:清算的条件分为纳税人应当清算的条件和税务机关要求的清算。

纳税人应当清算的条件。符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

⑴房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

⑵整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

⑶直接转让土地使用权的。

应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

税务机关要求的清算：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

⑴已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

⑵取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

⑶纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

⑷省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

注意：⑴清算后转让房地产的：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

⑵滞纳金问题：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

⑶权属变更：未缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。

购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。