土地增值税的计算（16篇）

【第4篇】营改增后土地增值税抵扣税费

导读：营改增后土地出让金是不是可以抵扣进项税呢，对于这一问题，本篇文章给您带来了《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，如果您有仔细的阅读这一规定，相信您对于这一问题肯定是比较熟悉的。

营改增后土地出让金是否可以抵扣进项税？

答：土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；

从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

而对于土地出让金并没有规定，因此营改增后土地出让金是不可以抵扣进项税的。

综上所述，土地出让金只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第5篇】土地增值税会计处理

昨天有同学询问土地增值税的会计处理方法，因有事儿，未作答。今天在此一并详细答复。

首先，企业缴纳的土地增值税通过“应交税费——应交土地增值税”科目核算，但对方科目因房地产用途及转让主体不同，一般记入“税金及附加”、“固定资产清理”和“资产处置损益”等科目。企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

1.一般工商企业转让土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”科目核算的，转让时应缴纳的土地增值税作这处置固定资产过程中发生的一项费用，记入“固定资产清理”科目。

借：固定资产清理

贷：应交税费——一应交土地增值税

2.一般工商企业转让作为无形资产核算的土地使用权应缴纳的土地增值税，在“资产处置损益”科目核算。转让土地使用权时，按实际收到的金额扣除无形资产的账面价值和应缴纳的土地增值税、增值税和附加后，转让损益记入“资产处置损益”科目。

借：银行存款

累计摊销

无形资产减值准备

贷：无形资产

应交税费——应交增值税

应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

资产处置损益

3.一般工产企业转让投资性房地产应缴纳的土地增值税等税费，记入”税金及附加“科目。

借：税金及附加

贷：应交税费——应交增值税

应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

4.房地产开发企业销售自行开发建造的商品房时，应将确认的应缴纳的土地增值税记入”税金及附加“科目。

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

房地产开发企业按规定预缴的土地增值税，借记”应交税费——应交土地增值税“科目，贷记”银行存款“科目；待房地产转让（销售）收入实现时，再按上述会计处理方法进行处理。开发的房地产项目按规定进行清算，收到退回多缴的土地增值税时，借记”银行存款“科目，贷记”应交税费——应交土地增值税“科目；补缴土地增值税时，作相反的会计分录。

【第6篇】土地使用权转让增值税

土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。那么，土地增值税是如何计算的？

土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额为计税依据缴纳的行为税。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税是纳税人按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的，即增值额乘以适用的税率，减去扣除项目乘以速算扣除数系数计算出的土地增值税税额。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。其中，土地增值税增值额的计算，主要涉及应税收入、扣除项目的确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。具体计算方法为：

1、增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%；

4、增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。

比如，某房地产开发公司转让商品房两栋，取得收入总额2500万元，应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关的税金和其他扣除金额合计1100万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

（1）确认应税收入2500万元

（2）确认扣除项目金额1100万元

（3）计算增值额：2500万元—1100万元=1400万元

（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=1400万元/1100万元=127%

（5）计算应缴纳的土地增值税税额=1400万元*50%-1100万元*15%=535万元。

从该例子可以看出，土地增值税的计算是按照先确认应税收入，再确认扣除项目金额、增值额，以及增值额与扣除项目金额比率，最后计算出土地增值税的应纳税额。另外，符合土地增值税清算条件的，应进行土地增值税的清算。

土地增值税的应税收入。按照税法的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

需要强调的是，房地产开发企业如果存在隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

土地增值税的扣除项目。我们知道，房地产企业在计算土地增值税应纳税额时，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的余额征税。税法准予从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项：

一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

二是房地产实际发生的开发成本，包括土地的征用及拆除补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

三是房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四是与转让房地产有关的税金，即在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，以及教育费附加。

五是其他扣除。

六是旧房及建筑物的评估价格。

总之，土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。土地增值税的计算，主要涉及应税收入、扣除项目和增值额的确定。

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2023年9月26日

【第7篇】土地增值税计算公式

文|金穗源商学院

土增清算，我们分三步执行：

第一步，我们通过对土地增值税的计算流程进行分析，学习土地增值税的计算公式，如图：

第二步，细细分析每个步骤，了解每个节点的难点税收问题：

第三步，针对各个疑难，利用工具书《土地增值税清算实务》，逐一攻克。

当然，行将至远，土增清算的疑难研究，我们从未止步，《土地增值税清算实务》书籍也仅是研究路上的一块丰碑，我们将继续努力，为大家提供更多服务。

【第8篇】国家土地增值税计算方法

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值额=应税收入-扣除项目金额

土地增值税的计算步骤：

第一步，确定收入

第二步，逐项确定扣除项目金额

第三步，计算增值额

第四步，计算增值率，确定适应税率

第五步，计算应纳税额

1

应税收入的确认

纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶

货币收入

实物收入

其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2

应税收入的有关政策

（1）采取一次性全额取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（2）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

《清算通知》规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（3）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（4）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。（5）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现∶

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。

3

扣除项目的确认

1.转让新开发房地产扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）②房地产开发成本（拆、迁、建、基、配、建）③房地产开发费用（法定扣除）利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；④与房地产转让有关的税金包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。

2、开发成本：

（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）

①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶

安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置∶异地安置的房屋自行开发建造的.房屋价值按视同销售处理，计入本项目拆迁补偿费，购入的，按买价计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的∶凭合法有效凭据记入拆迁补偿费

（2）前期工程费

指开发项目前期所发生的各项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 '三通一平'等支出。常见单方成本∶400-800

（3）建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费∶

单体工程的建筑、安装、装修等工程费，包括地基与基础、主体结构、建筑屋面分部工程、建筑内外装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑给排水及采暖电气等工程及材料设备费用。包括土建建安工程、分包工程和精装工程。精装成本不包括可移动家具。

常见单方毛坯建安工程费（取决于配置标准和成本管理水平）

高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500

特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。

（4）基础设施费

指各种管网及道路工程费，包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费

指在开发项目过程中发生的可计入开发成本的各种非营利性的公共配套设施.其建造成本及配套资产购置费用。包括小区生活配套工程（学校、菜市场、幼儿园）和人防工程

（6）开发间接费用（制造费用）

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

【第9篇】土地增值税筹划案例

二、土地增值税的税收筹划常见具体方法

根据上述分析，土地增值税的税收筹划需要考虑的因素比较多，下面介绍几种常见的筹划方法。在介绍的同时，从根源角度做一些分析，探讨这些方法的具体适用。我们在工作实践中，可以根据具体税收政策的规定，结合每个企业实际情况进行落地。一般来说，土地增值税的筹划有以下几个常用方法。

第一种方法是控制增值率。当我们控制增值率了，土地增值税的税负就能够控制，所以我们要尽量控制增值率。增值率是收入总额减扣除项目金额再除以扣除项目金额，进一步简化，可以得到收入总额比上扣除项目金额再减1，所以真正影响的是两个因素。从而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如说通过控制房价来控制企业的收入，企业稍微降点价，控制一下收入总额。收入控制了，增值税就得到控制了。这时候可能房地产企业适用的土地增值税的税率就下降了一档，而下降一档是整整下降了总额的10%。如果当前适用的税率是50%，可能你稍微控制收入就变成了40%，这样一来房地产企业的土地增值税的税负当然就明显下降了。控制增值率的第二个策略，就在在项目的土地增值税清算之前，考虑对扣除项目金额进行增补和调整。这里用的是增补和调整的概念，主要是指以合理合法的方式进行增补和调整。本来企业真实发生了的应扣除金额，但之前没把它计算进来，现在经查补，把合理的扣除项目计算进来，那房地产企业就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能导致企业土增税的适用税率降低。还有一个办法就是调整，调整什么呢?调整企业的项目金额，成功调增扣除项目金额也极有可能使得企业的土地增值税的税负下降。这是从增值率的角度来分析的。当然，实践中是两个策略同时灵活运用的，很多时候，如果我们既能适当降低收入，又能增加扣除项目金额，那企业的增值率下降得更快，这样对增值率的控制的效果当然就更明显。

第二种方法是精装修。精装修能让房地产企业合理地加大开发成本的投入比例，而开发成本在土地增值税清算时可以加计扣除。根据现行税收政策，房地产企业可以按照土地成本和开发成本总和的20%作为加计扣除。也就是说，企业发生了1000万元的精装修，实际上可以扣除的金额是1200万元，所以精装修项目可以合理地降低土地增值税的税负。这一点对于房地产企业来说是很利好的消息。而且，在增值税的控制上，精装修取得的增值税进项是可以用于抵扣的进项，所以精装修是房地产企业常常用到的税收筹划重要工具。

第三个方法就是享受免税优惠。在房地产企业有一个很特别的税收优惠政策，就是普通标准住宅的增值率不超过20%可以免征土地增值税。从这个角度来看，房地产企业在开发普通标准住宅的时候可以尽量控制好增值率。适用控制增值率，表面上收入是减少了，但收入减少一些并不等于最后的税后利润少赚了，有可能因为土地增值税免了使得企业的税后利润反而增加了。这里需要特别说明的是，大家要特别注意普通标准住宅的认定标准。该标准一般有三个条件：第一个条件是容积率不低于1，如果容积率低于1，你的项目有很多别墅项目，容积率比较小，那可能就不能享受这个优惠政策了。第二个条件是高出市场价值的部分不高于20%，就是与正常的市场价格相比不高出20%的售价。如果售价比较高的话，说明项目的品质比较好，可能就是豪宅了，而不是普通标准住宅了。第三个条件就是房子的面积，不是在120平的基础上浮20%。理论上很简单，但各地在执行标准上却有偏差，计算方法在不同地方的税务机关出现了差别。有些地方认为上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方认为上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在执法标准方面有时候会出现偏差。所以有些地方就规定普通标准住宅就是不高于140平，超过的就一律认定为非普通标准住宅。还出现过这一个事件，某省一开始的政策是所有的开发房产的平均的每套面积不超过140平，就认定为普通标准住宅，这个政策还是相当宽松的。后来省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照单套面积作为认定标准，企业只要有一套超过140平，那就一律视为非普通标准住宅。这样一来就把很多已经开发项目的房地产企业给坑了，因为这些企业有些房子超过了140平标准，有些房子是90平甚至是50平，但最后统一全部按照非普通标准住宅对待，不能享受土地增值税的免税政策。

第四种方法就是开发费用的处理。房地产企业的开发费用主要是期间费用，包括利息费用、管理费用和销售费用，其中利息费用主要是指财务费用。这三大费用加起来就构成了房地产企业的开发费用，即期间费用。在房地产开发过程中，在土地增值税开发费用的认定有两种方法。第一种方法是开发费用=利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%，第二种方法是开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。众所周知，如果房地产企业的开发费用认定的越多，那增值率就会越低，增值额也就越低，那最后企业需要交的土地增值税就越少，所以企业都希望开发费用认定越多越好。那究竟是第一种方法好，还是第二种方法好呢?我们看一下两种标准所需要具备的条件。第一种方法，企业的利息支出必须要有银行的合规的利息发票、利息单据，就是必须能取得合规的凭证票据，如果不能取得这样的凭证票据，那企业是不能作为利息支出进行列支的。第二种方法中，企业不需要提供利息支出的票据，就是说企业拿不出这些利息发票、利息单据，那就统一按照企业取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%作为开发费用。分析到这里，大家可以自行算算账，两种方法的差别在哪里?其实也不复杂，就是房地产企业如果能够取得并提供的单据凭证，能够取得土地使用权支付金额加上房地产开发成本的总和的10%，那企业以第一种方法计算期间费用就划算。一般而言，在实践活动中，房地产公司能取得的合规的利息支出基本很少，因为现在国家政策下的银行不对房地产行业，开发贷是受到国家政策限制的，房地产企业一般拿不到直接的银行贷款，基本都是二手的、信托之类的，利率一般比较高，基本都超过银行的利息标准，所以一般都是不符合扣除标准的。所以，房地产企业一般按照第二种方法来计算，即是按照土地成本和开发成本总和的10%来认定，并计算到企业的土地增值税的扣除项目。小结一下，开发费用的核算其实基本上跟利息支出没啥实质关系，企业借多少钱一般不会实质影响扣除项目金额，土地增值税的多少基本上与企业实际发生利息费用的多少没直接法律关系。

第五种方法是土地增值税清算组合方式的选择。房地产土地增值税税收筹划的其中一个方法，就是在清算时选择不同的清算方式组合。当前税务机关认可的清算方式一般有两种。第一种叫两分法，就是普通标准住宅作为一类单独进行清算，非普通标准住宅、商业和其他作为另一类进行清算，就是清算过程中将产品分成两类分别进行计算土地增值税，我们称之为两分法。第二种叫三分法，是指普通标准住宅作为一类、非普通标准住宅作为一类、商业及其他作为一类。两分法、三分法有哪些差别呢?由于房地产公司开发存在不同业态，增值率的情况不一样，甚至还有一些成本收入倒挂的情况，在这种情况下我们建议企业尽量采用两分法，而不采用三分法。因为将非普通标准住宅、商业和其他与普通标准住宅混在一起计算的话，企业可以均衡一下增值率，均衡增值率就极有可能可以控制土地增值税的税负。而采用三分法有时候不好控制增值率，因为商业卖的价格一般比较高，成本费用又不能多摊，所以商业对应的增值率比较高，这块的增值率如果超过200%的话，那对应的土地增值税所适用的税率就达到了60%，这时候企业的税负压力还是比较大的。所以通常企业尽量采用两分法。当然，大家需要注意的是，有些地方的税务机关要求企业必须使用三分法，两分法他不认可，有些地方的税务机关则由企业自行决定采用两分法还是三分法。如果企业有权决定计算方法，那企业可以自行测算一下，作个比较，然后再决定使用哪种清算方式，以达到最大的经济效益。

第六种方法就是商业地产的处理策略。房地产企业的商业地产一般情况的销售价格比较高，如果是一个不那么合适的时间段，这时候如果企业仍是把它卖出去，那么就很可能在无形中给企业的税负造成明显的增加。如果企业的商业地产在某个阶段如果销售不合理的话，销售后企业的很多税负成本就会明显增加。这时候，企业可以用的策略是先不销售商业地产，企业不销售这一块的话，那就不需要交这一块的土地增值税。因为这一块土地对应的房产的产权并没有发生转移，产权没有转移的话企业就不需要缴纳土地增值税。因为在清算的时候，没有销售的部分是把它划分出来不进行清算的。有这么一个案例，某城市的房屋价格上涨，该地的一家房地产公司拟将全部的房产出售，包括旗下的全部商业地产。经过沟通得知，这个房地产企业明确已做过测算，如果把这些商业地产全部出售的话，因为之前开发的时候成本投入相对来说比较少，所以增值率就比较高，整体算下来，三大税种合计在一起的话几乎达到了整个售价的近40%。当时这些地产的售价大概3万元一平，在这3万元中就需要交1.2万的税，剩下的就1.8万不到了。这种情况下，这家公司进行了一定的税收筹划，将商业地产自持不对外销售，所以最终的增值率并不高，需要缴纳的税款也大幅度降低。然后企业将这部分商业地产转为固定资产，转固之后就有很多方式可以处理，比如定位出租经营，或者以公司重组的方式在未来把这个房产转移出去。因为这家企业有比较多的房产，最后的财务报表就将企业整个实力充分体现出来了。后来，这家企业还遇到一个比较好的时机，到了香港成功上市。对于这家房地产企业而言，商业地产处理的策略比较到位是它后来成功上市的一个重要原因。当然，如果没有上市，那房地产企业以后再卖的时候，实际上也有很多种处理方式，比如采用资产行重组，采用合并分立、采用股权转让等方式灵活处理，又比如把公司的一部分股权转让给其他合作方，共同持有商业地产，甚至是共同经营，其他合作伙伴把钱投进来，共同做一个实业。这些都给企业提供了多种多样的经营形式和空间。大家需要清楚一个很重要的观点，就是资产的产权不转移的话，是不需要交土地增值税的，所以企业在税收管理过程中，应尽量减少产权的变更，这是一个很重要的点。你只要发生了产权变更，只要是不符合条件，那你就没有什么优惠政策了，没有什么免税政策了，就一定要交税了。这是我们需要特别树立的一个重要观点。

第七种方法是利用税收洼地的总包来进行操作。现在我们国内还是有很多特殊的地区，出于招商的需要，出于发展经济的需要，就给了一些优惠政策，一般称之为税收洼地。税收洼地是可以使用的，但是需要使用得比较得当，要存在真实的交易或业务，采用得当的操作一般税务机关还是会认可的。对于房地产企业，可以考虑利用洼地的施工企业的epc总承包，以享受洼地税收优惠或者财政的返还，最终降低企业的税收负担。

第八种方法是房地产投资、资产重组、股权转让交易、对外投资视同销售，需要进行土地增值税清算。所以房地产企业不管是土地投资、房产投资，还是重组、股权转让，都一定要事先做好规划，否则税负可能会高得比较明显，而且经常看到很多朋友很无奈，他进行重组并购或股权转让时并没有咨询专业税务律师的意见，所以当他发现另一种处理方式的税负会低很多的时候，程序已经是不可逆转了。我们都知道，在资产重组、企业合并(兼并)、分立的经济活动中，凡是涉及房地产公司的，一律缴纳土地增值税。所以，资产重组中，如果是房地产企业，那你的税负是比较高的，因为按照国家政策，只要是房地产企业就要进行重点监控，因为国家很担心房地产企业通过重组的形式，把很多的一些税收规避了。所以国家对资产重组涉及到房产土地的，就看管得比较严格。换句话说，如果你是非房地产企业，你要做资产重组，有些房产土地发生了转移，只要符合某些条件那企业是不需要交土地增值税的，这点可以提前规划，灵活运用。另外，通过股权转让交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值税的税负。股权转让，并不是房产土地的产权转移，严格来讲是不需要交土地增值税的。但国家税务总局也出现过这样的一个文件，认为你卖一个公司，在这个公司里面主要是房产土地，而且你是百分百的产权都卖了，那就认为你形式上是股权转让，实质上是行使了土地房产转让的真实业务，也应当缴纳土地增值税。从法律角度来分析，这种观点也符合税法的实质重于形式的原则。就当前的实际情况而言，有些地方执行得比较宽松，股权转让涉及到房产土地的并没要求交土地增值税，但有的地方执行得比较严格，要求这种情况要交土地增值税。

【第10篇】计提土地增值税

房产税和城镇土地使用税在征税对象及计税方式上都有所不同，计提房产税和土地使用税应当计入哪个科目呢?怎么做账?跟随会计网一同了解下吧!

房产税和土地使用税计提计入什么科目?

答：计提房产税和土地使用税应当计入税金及附加会计科目。

按照财会[2016]22号文规定可得，税金及附加科目核算企业经营活动发生的土地使用税、车船使用税、消费税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等税费。

计提房产税和土地使用税的账务处理

计提时：

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地使用税

应交税费——应交房产税

上交时：

借：应交税费——应交土地使用税

应交税费——应交房产税

贷：银行存款

计提本月房产税会计分录怎么做?

1、企业在计提房产税时：

借：管理费用

贷：应交税费——应交房产税

2、缴纳房产税时：

借：管理费用——房产税

贷：银行存款或现金

房产税和城镇土地使用税有哪些区别?

区别1：房产税和城镇土地使用税征收对象不同。房产税是在房产用于经营的情况下征收的，而土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让的情况下征收的。

区别2：房产税和城镇土地使用税计税依据有所区别。房产税以房产原值或者租金为计税依据，而土地使用税以土地面积为计税依据。

区别3：自住住房免征土地使用税、房产税，但转为经营用的，则自经营之日开始，对房产税进行征收，而土地使用税是无需征收的。

来源于会计网，责编：慕溪

【第11篇】税务局土地增值税税收分析

一、什么是税率？

《印花税法》：

“第八条 印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算。”

《城市维护建设税法》：

“第五条 城市维护建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。”

《契税法》：

“第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。”

《企业所得税法》：

“第二十二条 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。”

“第五条 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。”

《土地增值税暂行条例》：

“第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”

“第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。”

《消费税暂行条例》：

“第五条 消费税实行从价定率、从量定额，或者从价定率和从量定额复合计税(以下简称复合计税)的办法计算应纳税额。应纳税额计算公式：

实行从价定率办法计算的应纳税额=销售额×比例税率

实行从量定额办法计算的应纳税额=销售数量×定额税率

实行复合计税办法计算的应纳税额=销售额×比例税率+销售数量×定额税率

纳税人销售的应税消费品，以人民币计算销售额。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。”

《耕地占用税法》：

“第三条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积(平方米)乘以适用税额。”

二、增值税的“应纳税额”

《增值税暂行条例》：

“第四条 除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”

“第十一条 小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

小规模纳税人的标准由国务院财政、税务主管部门规定。”

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）：

“第二十一条 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”

“第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率”

三、增值税的“税率”

《增值税暂行条例》：

“第五条 纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率”

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）：

“第二十二条 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：

销项税额=销售额×税率”

四、结论

1、增值税的税率，与应纳税额无关。

和其他税种的税率，不类似。

2、征收率与应纳税额直接相关。

和其他税种的税率，类似。

五、增值税是不是把税率的概念搞错了？

与应纳税所得额无关，不能称之为税率吧？

六、基本判断

增值税理论是乱七八糟的。

但法律规定是清晰明确的。

【第12篇】土地增值税属于

1.（单选题)根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。

a.外国驻华机构购买土地使用权

b.某事业单位转让国有土地使用权

c.土地使用权的出让

d.土地使用权所有人将房屋产权赠与直系亲属

2.（单选题）根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（ ）。

a.资源税

b.城镇土地使用税

c.印花税

d.土地增值税

3.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（ ）。

a.建造房屋的施工单位

b.出售房产的中外合资房地产公司

c.转让国有土地使用权的事业单位

d.房地产管理的物业公司

4.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（ ）。

a.出让国有土地使用权

b.转让国有土地使用权

c.城市房地产的出租

d.地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让

5.（判断题）外商投资企业不属于土地增值税的纳税人。（ ）

以下为答案解析：

1. 正确答案：b

考点：土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，购买方不缴纳土地增值税；选项c，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税；选项d，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2. 正确答案：d

考点:土地增值税税率及应税收入的确定

解析：我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。

3. 正确答案：bc

考点：土地增值税纳税人

解析:ad均不属于土地增值税的纳税人。

4. 正确答案：bd

考点:土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，出让国有土地使用权不征收土地增值税；选项c，城市房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。

5. 正确答案:错误

考点:土地增值税纳税人

解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所称单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人包括个体经营者和其他个人。同时也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。

【第13篇】2023年土地增值税税率表

自2023年4月1日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%；

增值税税率（一般纳税人）

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

增值税征收率（简易计税）

小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。

（一）增值税征收率为3%和5%

（二）适用征收率5%特殊情况

主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。

（三）两种特殊情况：

1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。

征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择适用5%征收率

1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。

2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。

4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。

5、提供人力资源外包服务。

6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。

7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。

8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。

9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。

10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)

（二）一般纳税人可选择3%征收率的有

1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。

3、典当业销售死当物品。

4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

5、销售自产的自来水。

6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

9、单采血浆站销售非临床用人体血液。

10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品

11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。

12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。

13、提供城市电影放映服务。

14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。

15、提供非学历教育服务。

16、提供教育辅助服务。

17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。

18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。

19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。

22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）

23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。

27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。

29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。

31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。

（三）按照3%征收率减按2%征收

1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。

2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。

5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。

以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

6、纳税人销售旧货。

（四）按照5%征收率减按1.5%征收

个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。

预征率

预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

增值税适用扣除率

1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。

2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额

（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

（三）继续推进农产品增值税进项税额核定扣除试点，纳税人购进农产品进项税额已实行核定扣除的，仍按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）、《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》（财税〔2013〕57号）执行。其中，《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号印发）第四条第（二）项规定的扣除率调整为9%；第（三）项规定的扣除率调整为按本条第（一）项、第（二）项规定执行。

（四）纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。

（五）纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工13%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工13%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（六）《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。

【第14篇】土地增值税采用什么税率

我国的土地并没有私有化，如果要对土地或者地面建筑进行转让，则应该支付相应的土地增值税‍。但是，土地增值税‍和其他各种类型的税费是有很大区别的，为了让大家对其有进一步的了解，本文将带着大家来了解一下土地增值税的特点‍。

1、计税依据

和其他税种相比较，土地增值税‍的计税依据是比较特别的，总体上来说，是以转让土地或地面建筑的增值额作为计税依据的，而土地增值税的增值额和增值税的增值额是不一样的，是用被征税对象的全部销售收入金额来扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额以后的余额。

2、征税面比较广

土地增值税‍的征税面是很广泛的，原则上，不管在我国哪个地方、是什么样的经济性质，也不管是内资企业还是外资企业、中国人还是外国人，只要在我国境内通过转让土地或地面建筑而获得收入的个人或单位，除了免除税法中规定的植物，都应该按照相关条例缴纳土地增值税‍。

3、按次征收

不管是土地还是地上的房产，都是可以多次转让的，土地增值税‍的收缴则是按次征收，只要转让一次就会按照相应的规定增收一次税费。另外，土地增值税‍的税率则是以其增值率的高低作为确认依据，并且按照累进原则来实行分级计税，增值率高的税率就高，会多纳税，增值率低的税率低，就少纳税。

土地以及地面的房地产在转让时，大家应该按照国家的法律法规来缴纳相应的土地增值税‍。但是，为了能够明明白白的缴税，大家应该多了解一些土地增值税的基础知识‍以及注意要点，这样才能保证自己在土地或房产转让时的既得利益。

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【第15篇】土地增值税的土地费用滞纳金

编者按：近日，华税律师接到税务咨询，某房地产开发企业在竣工验收之后预计清算土地增值税为0，遂向地方政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税并得到了许可。后随着税务机关合并改革，合并后的税务机关否认了之前确认纳税人暂不申报预缴的认定，要求纳税人就未预缴的行为缴纳滞纳金。问题在于，清算土地增值税为已经0，是否还要缴纳滞纳金？改革前的税务机关的行为，又能否构成纳税人的合理的信赖利益呢？

一、案情导入：清算土地增值税为0，未预缴被加征滞纳金

（一）企业预计清算土地增值税为0，申请暂缓预缴获许可

纳税人系一家大型房地产开发企业，由多家建筑企业作为股东投资组成。涉案项目是为股东们，即各建筑企业建设总部办公大楼。2023年，在涉案项目竣工完成验收之后，纳税人将总建筑面积的70%按照股东的投资比例和成本利润率，定价转让给各股东，剩下的面积由纳税人自持。纳税人经过计算，考虑开发成本加计扣除的各类扣除因素，该宗土地的增值额已经为负，预计清算后的土地增值税税额为0。

考虑到该宗土地清算过后的土地增值税税额为0，纳税人认为先预缴税款然后经过清算再退回税款，实无必要。因此纳税人向当地市政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税。当地市政府会同市地税局等相关单位，召开了专题会议研究该问题并形成了会议纪要，市地税局遂执行了相关决议，暂缓预征土地增值税。

（二）税务机关合并改革，清算土增税为0也要加征滞纳金

2023年，该宗项目符合清算条件，纳税人于是向主管税务机关进行土地增值税清算申报，申报应缴纳土地增值税为0。此时经过税务机关合并改革，主管税务机关经过审查，发现纳税人没有对开发项目的转让收入按照规定进行预征土地增值税的申报缴纳，要求对纳税人2023年的转让房产收入，进行预征土地增值税的申报缴纳并加收滞纳金。此外，主管税务机关认为政府会议纪要违反税法规定，税务机关不得执行，应予以纠正。

（三）纳税人：不是纳税人过错不应加征滞纳金

纳税人提出不应加征滞纳金的理由为：

第一，没有履行预缴土地增值税的原因，并不是纳税人具有过错，因此不应当加征滞纳金。当时，纳税人履行了向市政府和主管地税局申请缓缴土地增值税的程序，由于行政机关自身的过错，导致作出的批准纳税人暂缓缴纳的决议违法，属于因税务机关原因造成少缴税款。

第二，超过3年的追征期，因此纳税人不用补缴预征土地增值税及滞纳金。

（四）争议小结

在纳税人咨询的案件中，主要的争议点有3个，其一是清算土地增值税税额为0，在清算之前纳税人没有履行预缴土地增值税的义务是否可以加征滞纳金；其二是本案是因为纳税人的过错，还是因为税务机关的过错导致纳税人没有在规定的期限内预缴土地增值税。其三是本案的追征期问题。

二、基于预征制度的性质，本案不宜加征滞纳金

（一）预征税款的性质：是否是纳税义务

纳税人咨询的核心问题在于，既然土增税清算时应纳税额为0，表明整个房地产项目没有增值额，那么理论上土增税的计税依据为0，如何能够课以预征税款，并据以加收滞纳金？根据《税收征收管理法》对于滞纳金的规定，滞纳金是滞纳税款的万分之五，既然连应纳税额都不存在，自然不应有滞纳金。

不过，在司法裁判上，有判决将缴纳预征的土地增值税定性为纳税义务：

该案的争议也在于，被告一直没有预缴土地增值税，虽然其最终土地增值税清算的结果认定实际应缴纳土地增值税税额为0元，但税务机关依然要求追征土地增值税（预征）的滞纳金。在该案中，法院认为在纳税人应当预缴但没有预缴土地增值税的当期，滞纳金已经实际发生，嗣后的清算行为不影响滞纳金的追征。然而，在该案中法院的说理稍嫌混乱，适用了企业所得税的相关规定来认定预征土地增值税滞纳金的事宜，以及将每月预征土地增值税的时间视为纳税义务发生时间。

总的来看，法院认为纳税人“按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税，纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月，期限为次月15日内”，是将预缴行为定性为纳税义务。按照这种观点，预征行为是纳税人履行纳税义务，土地增值税的清算行为只是对应纳税额做出一个准确的调整，多退少补，并不影响滞纳金在预征阶段的发生。

（二）基于纳税人权利保护，应当以预征税款定性为征管技术手段

目前，我国的《土地增值税暂行条例》对于土地增值税的纳税义务的发生时间规定较为模糊，只规定了“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。可以看出，土地增值税的预征是基于征管效率，提供的不同于直接申报缴纳土地增值税的另一种纳税办法。这种纳税办法应当涵盖整个预征和清算过程。

按照《土地增值税清算管理规程》的规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依法计算应缴纳的土地增值税税额，办理土地增值税清算手续，以结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。换言之，“预征”和“清算”的关系也可以理解为土增税在清算时才需要缴纳，前期的预征税款只是一种征管技术手段。

目前，土地增值税没有履行预缴义务，按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“三、关于土地增值税的预征和清算问题，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”本文认为，出于保护国家税款之目的，通过加征滞纳金的方式倒逼纳税人及时预缴土地增值税。

不过，在本案中纳税人并没有造成国家税款的损失，而且和其他房地产开发企业对外预售房产不同，本案中纳税人开发的房地产项目主要是定价转让给其股东，剩余的部分自持，并无盈利空间，相较而言资金较为紧张，也正是因为纳税人在资金上具有困难所以其向地方政府和主管税务机关申请延期预缴、免缴土地增值税，并且在实践中纳税人取得了地方政府和当时的主管税务机关的批准。

本文认为，既然纳税人的项目并没有土地增值不存在征收土地增值税的情况，那么只是对纳税人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因为纳税人的过错），就对其加征高额的滞纳金，不利于对纳税人权利的保护。本文主张应当平衡纳税人权利与国家的财政收入利益，在立法上还没有做出修改之前，应当以土地增值税的清算作为纳税义务的实现，对于纳税人未履行其预缴义务的，视情况谨慎对其加征滞纳金。

三、本案属于税务机关过错，应保护纳税人的信赖利益

（一）未预缴税款并非基于纳税人的过错

根据我国《税收征收管理法》及相关规定，并非所有欠缴税款在补缴过程中都要缴纳滞纳金，而是根据纳税人与税务机关之间的过错，认定是否需要缴纳滞纳金以及滞纳金的期限。通常可以分为3类：

如果导致纳税人少缴税款的原因是纳税人具有过错，那么应当对纳税人少缴税款的行为加征滞纳金。这种加征滞纳金又根据纳税人过错程度的不同而有区别：如果纳税人是故意偷税、抗税、骗税，根据《税收征收管理法》第52条第3款的规定，税务机关追缴税款、加征滞纳金没有期限限制。但如果纳税人在主观上是因过失漏税，根据《税收征收管理法》第52条第2款的规定，“因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。”

如果导致纳税人少缴税款的原因是税务机关具有过错，那么就不应对纳税人加收滞纳金。根据《税收征收管理法》第52条第1款的规定，因税务机关的责任导致纳税人少缴税款的，不能加征滞纳金，且税款的追征期限为3年。

本文认为，在本案中纳税人本身不具有过错。首先，纳税人没有主观上的偷税、抗税、骗税的故意，客观上也没有实施偷税的行为，因此不属于纳税人故意偷税、抗税、骗税，不能适用无期限的追征滞纳金的规定。其次，纳税人也不是因为计算错误等原因未缴或少缴税款。

在纳税人预估清算后的土地增值税税额时，其计算并无错误，实际上清算后的土地增值税税额确实为0。同时，纳税人在发现项目的土地增值额为负、土地增值税额为0的时候，积极同地方政府和主管税务机关沟通，向地方政府和主管税务机关提出申请缓征和免征土地增值税的预征税款，在程序上履行了申请的义务。按照《税收征收管理法》、《税收征收管理法实施细则》的规定，纳税人应当向税务机关提出书面申请，由税务机关进行审核、核准，确定是否延期以及延期的时限。

因此，纳税人对于税务机关是否作出批准、作出批准的原因和程序没有控制权，可能由于种种因素导致在当年税务机关作出批准的决定在程序和法律适用上存在问题，但是这种程序是行政机关内部的行政行为作出的程序，不能苛责作为行政相对人的纳税人。纳税人相对于税务机关本身处于弱势地位，不能将税务机关的错误转嫁给纳税人。

综上所诉，本文认为在本案中应当属于因税务机关的责任导致纳税人少缴税款，不能对纳税人加征滞纳金。

（二）基于行政行为的公定力，应保护纳税人的信赖利益

根据行政法原理，行政行为一经作出，就具有公定力、确定力，对于行政机关和相对人都产生约束力。如果行政行为是违法的，行政机关有权予以撤销或变更。但是，如果行政行为已经使行政相对人对其产生信赖，行政相对人在此信赖基础上已经作出一定行为，行政机关在考虑撤销违法或不当行政行为时，应保护行政相对人的信赖利益。如果该违法的行政行为严重违法，必须予以撤销，那么在具体行政行为被撤销后，要对纳税人因信赖该行政行为遭受的损失予以补偿。

参照《行政许可法》的有关规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。如果为了公共利益的需要，行政机关变更或者撤回已经生效的行政许可，由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。

按照《行政许可法》第69条的规定，行政机关滥用职权、玩忽职守、超越职权范围、违反法定程序、授予的相对人不具备资格，属于重大违法应当撤销，但需要保护相对人的利益。

在本案中，即使现在的主管税务机关认为之前的行政行为属于重大违法需要予以撤销变更，那么也不应当损害纳税人的利益，也即在这种情形下不应当征收滞纳金。如果存在少缴税款的情形，可以在期限内追缴其税款，但由于本案中并不存在少缴税款的情形。

四、土地增值税的管理与风险应对

（一）完善税会制度，全面掌握税法规定

首先，房地产企业应当建立完善公司的税会制度，尤其是财务负责人应当制定土增税预征的内部管控制度。在商品房的预售阶段应当全面审核和统计土地增值税预征税款的履行情况，在规定的期限内申报缴纳土地增值税的预征税款。

其次，全面掌握税法规定，合法享受税收政策。在企业却有资金困难时，可以向税务机关申请延期纳税。不过，根据我国《税收征收管理法》等相关规定，纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，需要主管税务机关层报省一级税务机关核准，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，才可以延期缴纳税款，且最长不得超过三个月。

（二）房地产开发企业应当加强与税务机关的沟通

土地增值税的预征收管理目前没有全国统一的规定，而是授权各地方自行制定相关规定和标准。财务人员应当和主管税务机关保持沟通，明确当地土增税预征的具体办法、具体的预征率、免于预征的范围。

此外，在实践中也出现了税务机关无法联系上房地产开发企业，从而以公告形式送达相关税务法律文书的情形，在这种情况下，无论是逾期预缴土地增值税、逾期清算申报，还是其他经通知申报拒不申报的行为，轻则构成偷税处以罚款和滞纳金，重则构成逃税罪追究刑事责任。因此，各企业应保持与税务机关的联系。

（三）避免其他土地增值税涉税风险

加强内部资料管理，避免因为内部资料管理不完善，票据、凭据管理不善，造成后期清算阶段发现部分成本、费用的票据遗失或者不合规，将导致成本费用调减。

避免罚没性支出。由于行政性罚款、土地闲置费等支出属不可扣除项目，企业应当在开发建设过程中加强监管，安全施工，严格执行规划，同时与环境、安监等部门做好沟通，避免面临行政罚款。

避免虚开风险。完善房地产企业的合同审查制度和财务管理制度，做好会计审核，杜绝不合规发票、虚开发票的流入。

【第16篇】土地增值税减免政策

07

根据《中华人民共和国耕地占用税法》规定铁路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地享受耕地占用税减税规定，减税的铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程具体范围分别是如何规定的？

答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十条 减税的铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地、防火隔离带。

专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十一条 减税的公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。

专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十二条 减税的飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。

第十三条 减税的港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。

第十四条 减税的航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。

第十五条 减税的水利工程，具体范围限于经县级以上人民政府水行政主管部门批准建设的防洪、排涝、灌溉、引(供)水、滩涂治理、水土保持、水资源保护等各类工程及其配套和附属工程的建筑物、构筑物占压地和经批准的管理范围用地。”

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根据《中华人民共和国耕地占用税法》第十二条规定，占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。问：本条中直接为农业生产服务的生产设施具体包括什么？

答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第二十六条 直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。”

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纳税人占用耕地改变原占地用途，不再属于免征耕地占用税情形的，需要补缴耕地占用税吗？

答：需要。根据《中华人民共和国耕地占用税法》（中华人民共和国主席令第十八号）第八条规定，免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十七条 根据税法第八条的规定，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或减征情形的，应自改变用途之日起30日内申报补缴税款，补缴税款按改变用途的实际占用耕地面积和改变用途时当地适用税额计算。”

根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）规定：“四、根据《耕地占用税法》第八条的规定，纳税人改变原占地用途，需要补缴耕地占用税的，其纳税义务发生时间为改变用途当日,具体为：经批准改变用途的，纳税义务发生时间为纳税人收到批准文件的当日；未经批准改变用途的，纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定纳税人改变原占地用途的当日。”

10

纳税人享受耕地占用税减免优惠，需要到主管税务机关备案吗？

答：不需要备案。根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）第九条规定，耕地占用税减免优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式。纳税人根据政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。纳税人对留存材料的真实性和合法性承担法律责任。

符合耕地占用税减免条件的纳税人，应留存下列材料：

(一)军事设施占用应税土地的证明材料；

(二)学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用应税土地的证明材料；

(三)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用应税土地的证明材料；

(四)农村居民建房占用土地及其他相关证明材料；

(五)其他减免耕地占用税情形的证明材料。”

来源：滨州税务